Купить квартиру с торгов у банка

Проблема

Судебный пристав-исполнитель прислал письмо (получила 11 апреля 2015 года на почте) Постановление о передаче арестованного имущества на торги. Это наша квартира, в которой живем я мой муж и ребенкок 1,5 года. Данное постановление может быть обжаловано в порядке подчиненности вышестоящему должностному лицу службы судебных приставов или оспорено в суде в десятидневный срок.

На данный момент времени идет судебное дело по рассрочке по ипотечному кредиту (данной квартиры) остаточная задолженность по кредиту на сегодня 900 тыс. рублей. Оценка квартиры (сумма за которую выставляют на торги квартиру) 2880000 руб. Ежемесячно вносим платежи (регулярно в добровольном порядке) по 50 тысяч в месяц (до решения суда по рассрочке). Подскажите, что нам сейчас нужно сделать, чтобы не допустить арестованное имущество на торги? Как правильно обжаловать данное постановление?

Решение

Здравствуйте,

Согласно ст. 446 Гражданско-процессуального Кодекса РФ, взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее должнику на праве собственности жилое помещение (или его часть), если для гражданина-должника и совместно проживающих членов его семьионо является единственным пригодным для постоянного проживания помещением (исключение - указанная недвижимость является предметом ипотеки, в этом случае на него может быть обращено взыскание, в соответствии с законодательством об ипотеке ).

Как Вам уже указали, в сложившейся ситуации Вам необходимо обжаловать действие СПИ либо путем подачи жалобы вышестоящему должностному лицу либо в судебном порядке.

Вы указали, что в настоящее время «идет судебное дело по рассрочке по ипотечному кредиту», скажите, а почему Вы не заявили ходатайство о приостановлении исполнительного производства на период рассмотрения данного дела?

С аналогичным заявлением можно обратиться напрямую в ФССП.

Решение

Добрый день!

Это ПостановлениеможетбытьобжалованоВами впорядкеподчиненности вышестоящемудолжностномулицуслужбысудебных приставов или оспорено в суде в десятидневный срок.

Согласно ст. 441 ч. 1 ГПК РФ постановления главного судебного пристава Российской Федерации, главного судебного пристава субъекта Российской Федерации, старшего судебного пристава, их заместителей, судебного пристава-исполнителя, их действия (бездействие) могут быть оспорены взыскателем, должником или лицами, чьи права и интересы нарушены такими Постановлением, действиями (бездействием).

Диана, спасибо вам за ответ! я ознакомилась. У меня к вам вопрос еще такой. От своего судебного-пристава (который накладывает арест на нашу квартиру) я услышала одно из решений по приостановлению ее действий в отношении выставления квартиру на торги, в случае если задолжность от имущества перед банком будет менее 20% от суммы общего долга. На сколько это правда? где можно об этом прочитать? просто есть возможность внести оплату в ближайшее время побольше у нас общий займ был 1920000 руб. остаточная задолжность 900000 руб. и 20% это если я правильно поняла 380000 руб если сумму долга свести к такому минимуму (вближайшее время). то никаких арестов и торгов данного имущества проходить не будет?

Но у Вас же уже вынесено Постановление. Вам необходимо руководствоваться именно этим Постановлением - если там указано, что эта квартира выставлена на торги, то нужно как можно скорее обжаловать это Постановление.

В соответствии со статьей 437 ГПК РФ суд вправе приостановить исполнительное производство полностью или частично в случаях, предусмотренных Федеральным законом «Об исполнительном производстве». http://base.garant.ru/12128809/52/#block_437

В соответствии с п.1 ч.2 статьи 39 Федерального закона от 2 октября 2007 г. «Об исполнительном производстве» исполнительное производство может быть приостановлено судом в случае оспаривания исполнительного документа или судебного акта, на основании которого выдан исполнительный документ . http://base.garant.ru/12156199/5/#block_39

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изменениями и дополнениями)

Система ГАРАНТ: http://base.garant.ru/12112327/#ixzz3XC8dm3Bg

Глава IX. Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке

Глава X. Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание

В статье 54.1 речь идет о 5 процентах http://base.garant.ru/12112327/9/#block_541

Обратитесь в банк, возможно, Вам удастся договориться и заключить мировое соглашение, но все оформляйте документально:

Статья 55.1. Мировое соглашение по обязательству, обеспеченному ипотекой, при обращении взыскания на предмет ипотеки

1. Заключение мирового соглашения в порядке, установленном процессуальным законодательством, по обязательству, обеспеченному ипотекой, не влечет прекращения ипотеки, если иное не предусмотрено мировым соглашением. С момента утверждения судом мирового соглашения ипотека обеспечивает обязательство должника, измененное утвержденным мировым соглашением.

2. Изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке в связи с утверждением судом мирового соглашения вносятся в порядке, установленном пунктом 3 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Система ГАРАНТ: http://base.garant.ru/12112327/9/#block_541#ixzz3XC9JcQnD

в банк с мировым соглашением обращаться пробовали у них один ответ они на нас вешают проплату процентов (мы судимся по этому вопросу) остаточная задолжность не совпадает с реальной. Поэтому решение вопроса напрямую с банком это опять же согласиться с тем что договор не расторгнут и нам придется выплачивать бесконечные проценты. потому что сумму они не фиксируют...

Заключение мирового соглашение - фактически единственный вариант сохранения квартиры (ну еще рассрочка платежа, которую суд должен утвердить).

И действия банка по-поводу, что они не фиксируют сумму - являются правомерными. Пока долг не будет выплачен, банк может начислять проценты за пользование кредитом.

И даже после реализации квартиры и погашения займа, банк вправе обратиться в суд и взыскать с Вас проценты за период с момента вынесения решения суда до его исполнения.

Анна, все верно, банк вправе начислять проценты за пользование кредитными средствами, но лишь повторным обращением в суд с иском. сейчас мы выплачиваем конкретную сумму по решению первого суда. Но т.к. после решения суда банк списывал наши поступления на проценты и часть на гашение долга, с февраля этого года стал списывать все средства на гашение основного долга. Почеум нам это не понятно. если банк прав в своих действиях и правомерно берет проценты, почему он их списывает в беспорядочном отношении. Поэтому остаточная сумма основного долга у нас оспаривается, поэтому мы ждем решение суда по рассрочке. В квартире прописан 1,5 годовалый ребенок и это единственное место проживания для нашей семьи. В банк веры нет обращаться, даже за моровым соглашением. будем только через суд, и параллельно зарабатывать деньги на гашение остаточной задолжности.

17.09.2016

Почем сегодня можно купить изъятые банком квартиры – насколько это выгодно, удобно и безопасно?

На современном рынке недвижимости, особую нишу занимает такая категория, как продажа квартир на торгах по банкротству. То есть, это жилая недвижимость, которая, по той или иной причине была, конфискована судебными приставами (за невыплату кредита, по банкротству и пр.). Поскольку реализация арестованного жилья проводится на открытых торгах, существует возможность купить квартиру с торгов у приставов, значительно ниже ее рыночной стоимости. Причем, среди арестованного жилья, кроме типового, немало и элитного.

Например, на сайте ФСПП fssprus.ru предлагается квартира в Москве по Ул. Большие Каменщики площадью 114 кв.м по цене 25 473 000 руб, в то время как рыночная цена на такие объекты начинается с 36 млн рублей.

Иногда, если у собственника жилья возникают такие неприглядные жизненные обстоятельства, он может воспользоваться такой услугой, как срочный выкуп недвижимости . Но поскольку не все агентства недвижимости имеют свободные финансовые средства для таких операций, да и не всегда способны предложить владельцу выгодные условия, квартира подвергает аресту и далее реализуется на торгах.

Все данные о продаваемой недвижимости размещаются на сайте службы судебных приставов. Правда, особо выбирать и прицениваться в данном случае не придется – лоты не подлежат осмотру, доступен только адрес, да и внести плату за покупку надо будет в ограниченный срок.

Принять участие в аукционе может любой гражданин РФ - все что необходимо, подать заявку в территориальную службу приставов и до определенного срока внести задаток. Однако нужно помнить и о минусах такой покупки:

• отсутствие возможности предварительно посмотреть недвижимость, что чревато приобретением неликвидного объекта;
• риск приобрести жилье с обременением;
• необходимость быстрой оплаты приобретенного жилья.

Также нужно помнить, что купив квартиру с торгов у приставов, есть риск приобрести недвижимость с сомнительной юридической чистотой, в результате чего Вы можете быть втянуты в длительные судебные тяжбы, поэтому любой объект необходимо тщательно проверять вместе с юристом.

Купить квартиру с торгов у банка

Как правило, на торги выставляются бывшие ипотечные объекты, либо недвижимость, подлежащя продаже из-за залога. Соответственно, любая коммерческая организация, коей банк и является, желает, как можно скорее, перевести недвижимость в реальную валюту. Поэтому, купить квартиру с торгов у банка – значит приобрести хорошее жилье по цене, чаще всего, ниже рыночной на 5-20%.

Купить квартиру на торгах по банкротству у банка, можно:

• по фиксированной цене;
• по классической схеме аукциона с повышением ставки;
• по схеме льготной ипотеки.

Купив квартиру с торгов у банка, Вы получаете, в большинстве случаев, юридически чистое жилье, поскольку банк обычно старается достичь договоренности с заемщиком о досудебной реализации. Чтобы максимально повысить шансы и выгодно купить квартиру на торгах по банкротству, лучше всего воспользоваться помощью специалистов, которые обладают опытом участия в таких процедурах, знают все подводные камни и нюансы.

Разобраться с тем, как происходит продажа недвижимости через судебных приставов не так уж и легко. Дело в том, что нормы закона, регулирующие процедуру, носят отсылочный характер. Чтобы разобраться в вопросе, необходимо осуществить комплексный анализ законодательства. Если с момента ареста недвижимости прошло 2 месяца, то должна быть инициирована ее продажа. Сами приставы, конечно, не могут осуществлять продажу недвижимости.

Делают это специализированные организации, имеющие разрешение организовывать:

• аукционы;
• конкурсы.

На таких мероприятиях побеждает тот, кто назовет самую высокую цену или предложит самые интересные условия. Торги проводятся всегда открытыми, что, в некоторой степени, исключает возможность махинаций и иных злоупотреблений.

Как определяется продажная стоимость?

Нередко продажа недвижимости осуществляется через суд. В том смысле, что, если имущество является залоговым, то его стоимость берется из исполнительного листа. А в исполнительном листе стоимость указывается на основании судебного решения. То есть, суд сам определяет продажную стоимость недвижимости. Интересно, что она может и не отвечать рыночной.

Если же в исполнительном листе не фигурирует стоимость имущества, то судебному приставу необходимо обратиться в судебный орган, чтобы тот эту самую стоимость установил. Необходимость обращения приставов в суд возникает и тогда, когда имущество не было реализовано на первичных торгах, и его цену необходимо понижать. В такой ситуации пристав не может понизить цену самостоятельно. Он обращается в суд и просит снизить продажную цену недвижимости на 15%. Если же имеется соглашение о внесудебном порядке взыскания или взыскание обращается на незаложенное имущество, то стоимость такого имущества определяется на основании того отчета, который составляет привлеченный к решению вопроса оценщик.

Проведение торгов

Реализация недвижимости осуществляется специализированной организацией на основании заявления, поданного приставом.

К заявлению должны быть приложены документы:

• копия исполнительного листа;
• копия акта ареста недвижимости;
• документы на объекты.

О торгах сообщается, как минимум, за 30 дней до их начала. Все, кто желает принять участие, должны внести задаток.

Он возвращается, если:

• торги не состоялись;
• участник не победил в торгах.

С победителем же заключается договор, который и станет документом-основанием для регистрации права собственности. Победитель может и отказаться от подписания договора, но он, в таком случае, потеряет задаток.

Деньги, вырученные на торгах, идут в счет погашения задолженности, оплаты исполнительского сбора и т.д. Остальные средства, если таковые остались, передаются должнику. Не всегда торги оканчиваются тем, что их кто-то выигрывает. Они могут не состояться или могут окончиться тем, что никто не купит объект недвижимости. В таком случае, законом предусмотрена возможность передать объект недвижимости взыскателю в натуре, если он, конечно, захочет его получить.

Подведем итоги:

• арестованные объекты недвижимости, если должник не исполняет обязательство, может быть реализовано на публичных торгах;
• продажную цену определяет суд или оценщик, в зависимости от ситуации;
• торги могут быть первичными и повторными - к повторным торгам первоначальная продажная цена снижается;
• если недвижимость на торгах никто не приобрел, то она может быть передана взыскателю в натуре.

Если есть желание принять участие в торгах, или же получить имущество в натуре, то лучше проконсультироваться с квалифицированным юристом, заручиться его поддержкой, привлечь к участию в торгах. В таком случае, можно приобрести какую-либо недвижимость по выгодной цене.

Стоимость услуг адвоката

В этом случае контрагенту нельзя позволить «выводить» из компании имущество, так как это сокращает шанс вернуть деньги.

Такие вопросы решает арбитражный суд, куда поступают требования взыскать задолженность и применить меры к должнику.

Помощь адвоката

Возврат денежного долга лучше доверить профессиональным юристам по возврату долгов, способным юридически обосновать требования своего клиента и в мягкой, но эффективной манере настоять на их удовлетворении.