Может ли заказчик быть генподрядчиком. Может ли застройщик-заказчик быть генподрядчиком? Если генподрядчик является инвестором
Нередко субъекты строительной деятельности совмещают функции. Например, генподрядчик может инвестировать собственные средства в сооружаемый им объект. Какие особенности в этом случае необходимо учитывать?
Юридические нормы
Организация капитального строительства - процесс не только трудоемкий, но и сложный с точки зрения оформления сделок между участниками такого строительства.
Если генподрядчик является инвестором
Добро пожаловать в мир контрактов и фриланс! Сотрудник вносит труд и экспертизу в стремление работодателя и обычно нанимается для выполнения конкретных обязанностей, которые упаковываются в работу. В большинстве современных экономик термин «служащий» относится к определенной определенной взаимосвязи между физическим лицом и корпорацией, которая отличается от условий клиента или клиента.
Независимым подрядчиком является физическое лицо, бизнес или корпорация, которая предоставляет товары или услуги другому лицу на условиях, указанных в договоре или в устном соглашении. Фрилансер - это кто-то, кто работает по найму и не относится к конкретному работодателю на длительный срок. Для целей этой статьи это более или менее то же самое, что и независимый подрядчик, но для краткосрочного проекта.
Как правило, в капитальном строительстве принимают участие:
Застройщик - лицо, обеспечивающее строительство на принадлежащем ему земельном участке (в большинстве случаев является инвестором, финансирующим строительство);
Заказчик - лицо, уполномоченное застройщиком выполнять все или часть функций, направленных на обеспечение строительства (привлекать от своего имени и за счет застройщика подрядчиков, принимать выполненные работы, осуществлять строительный контроль и т. д.), в рамках функций, предусмотренных договором с застройщиком;
Самое главное, что подрядчик или внештатный сотрудник - это отдельный субъект от организации, в которой они работают. Многие люди считают, что работать дома легко. Многие считают, что подрядчик лучше, чем быть сотрудником. Многие считают, что быть вдали от офиса означает, что вы будете работать меньше. Многие думают, что вы сделаете больше денег. Большинство людей ошибаются!
Прочтите следующие части, прежде чем думать о том, чтобы бросить работу. Контракт или фриланс значительно отличаются от обычной работы. Если вам повезет, у вас будет долгосрочный проект и будет иметь несколько регулярный доход. С другой стороны, фриланс - это обычно термин, используемый при работе с небольшими краткосрочными проектами. Они нерегулярны, так что ваш доход.
Генеральный подрядчик - лицо, выполняющее работы по строительству объекта в соответствии с договором генподряда, заключенным с застройщиком или уполномоченным им заказчиком (может привлекать субподрядчиков для выполнения работ, предусмотренных договором генподряда, полностью или частично);
Инвестор - лицо, чьи средства привлекаются застройщиком для финансирования строительства по договору инвестирования или договору участия в долевом строительстве (далее - инвестиционный договор).
Вам необходимо заранее запланировать свои расходы и убедиться, что ваш доход будет покрыт их. Это намного проще с долгосрочными проектами. Также имейте в виду, что контракты и проекты могут быть отложены, прекращены и отложены относительно легко от имени клиента, и вам нечего делать. В лучшем случае они уже заплатили вам за проделанную работу до сих пор, и вы выглядите для следующего клиента.
Это риск, который вы должны принять и иметь план на случай непредвиденных обстоятельств, если ваш доход зависит от одного долгосрочного проекта. Вы либо получаете оплату по часам, либо единовременную сумму на предопределенную веху. В любом случае, вы торгуете временем за деньги, которые не оптимальны. Лучшее, что вы можете сделать, это стать экспертом в своей области и начать консультации. Это меньше времени и опыта за больше денег - намного лучше.
Однако законодательство не запрещает совмещать две и более функций в одном лице. В частности, в заключаемых сделках нередко можно встретить ситуацию, когда организация, финансирующая строительство (по сути, являющаяся инвестором), совмещает функции генподрядчика. Попробуем разобраться, что в этом случае может иметься в виду.
Сотрудники получают много преимуществ. Чем больше и больше людей ориентированы на компанию, тем больше выгоды. Подрядчики ничего не получают! Ваш платеж по контракту - это единственное, что вы получаете.
- Если вы хотите провести отпуск - вам не платят!
- Если вы больны - вы не платите!
- Если вам нужно оборудование - вам нужно его купить!
В каждой стране, занимающейся налоговыми органами, есть ад. Если вы являетесь единоличным владельцем в Болгарии, возможно, вы будете платить больше налогов и социальных ценных бумаг по сравнению с тем, чтобы быть компанией за тот же доход. Если можете, всегда включайте в компанию компанию и заключайте ее.
Если генподрядчик является инвестором
Как было указано выше, лицом, инвестирующим строительство, может являться либо застройщик, либо привлеченный им инвестор.
Что такое совмещение функций застройщика и генподрядчика, современному законодательству неизвестно. Посудите сами: генподрядчик - это подрядчик, сторона договора строительного подряда, которому застройщик или заказчик поручил выполнение работ. Значит, чтобы стать генподрядчиком, нужно иметь заказчика - лицо, которое закажет ему выполнение работ. Если заказать выполнение работ может только застройщик или уполномоченный им заказчик, то он также может стать генподрядчиком по отношению к самому себе или к заказчику, которому он поручил найти генподрядчика, и заключить с ним договор? Получается, что совмещение функций застройщика и генподрядчика - юридический нонсенс.
Степень этого должна быть записана в контракте. При необходимости также нанять адвоката. Если вы имеете дело с большим количеством документов и контрактов, это определенно разумная вещь. Не тратьте свои деньги, не садитесь в тюрьму. Работа в вашей спальне звучит круто, но это не так. Вам нужно тихое и удобное место для работы. Развлечение дома - ваш злейший враг. Вам нужно гораздо больше дисциплины по сравнению с работой в офисе.
В любом случае вы должны планировать свою деятельность и придерживаться своего плана. В офисе всегда есть время для кофе или чат-чата. Каждый час учитывается в вашем бонусе, поэтому в ваших интересах регистрировать как можно больше часов и выполнять фактическую работу во время них.
Бывает, что застройщик, принимающий на себя функции генподрядчика, имеет в виду, что он как генподрядчик будет привлекать к выполнению отдельных работ разных подрядчиков, координируя и организуя их деятельность на строительной площадке. Но даже если это и так, то сути генподрядчика это не меняет - он выполняет (координирует) работы в рамках договора с заказчиком. А поскольку застройщику заказать работы никто не может, то и генподрядчиком он быть также не может. Привлечь отдельных подрядчиков для выполнения разных работ застройщик может и не называя себя генподрядчиком.
Помните, что есть физические ограничения, которые вы не можете нарушить, не подвергая свое здоровье риску. Это выполнимо один или два раза в год, когда у вас есть много дел. Но вы не можете делать это все время. Еще одна важная вещь - социальный элемент. Быть вне офиса сводит к минимуму возможности общаться с коллегами или просто просить о помощи.
Как и в случае с каждым бизнесом, существует риск не иметь правильных клиентов или вообще не иметь их. Есть несколько вещей, которые вы можете сделать, чтобы минимизировать этот риск. Мое умение - Паскаль - его старый язык, но есть много устаревшего программного обеспечения, которое все еще нужно поддерживать. Также убедитесь, что вы знаете, где найти этих клиентов. . Диверсифицируйте и будьте гибкими - у вас есть возможность получать доход из разных источников - используйте его.
Другой вопрос, если функции генподрядчика выполняет привлеченный застройщиком инвестор. Причем не важно, был ли он сначала инвестором, потом стал генподрядчиком либо был сначала привлечен застройщиком или заказчиком в качестве генподрядчика, а потом стал инвестором, заключив соответствующий договор инвестирования. Смысл в том, что в этом случае речь идет о двух разных обязательствах инвестора-генподрядчика. По одному (инвестиционному) обязательству он обязан профинансировать строительство в той доле, которая предусмотрена инвестиционным договором. По другому (подрядному) обязательству он обязан построить объект и сдать застройщику (заказчику) результат работ. Значит, договоров должно быть два: инвестиционный и генподряда. Либо один смешанный договор, предусматривающий в себе оба эти вида обязательств.
Продолжит эту регулярную колонку, обсуждая их работу в мелкомасштабном девелоперском движении. Работа учебной программы Альянса по наращиванию потенциала направлена на то, чтобы помочь людям стать маленькими разработчиками и помочь им научиться строить большие места поэтапно.
Люди, которые заинтересованы в этом направлении работы, исходят из множества исходных пунктов. Многие из них уже обладают достаточным количеством навыков в одном или нескольких аспектах построенной среды. Они были подрядчиком, брокером, планировщиком, активистом, архитектором или управляющим недвижимостью. Они знают достаточно о том, как все работает, чтобы признать, что им нужно многому научиться за пределами области, которая изначально привела их к развитию.
Особенности учета
Бухгалтерский учет инвестора-генподрядчика должен обеспечивать раздельный учет инвестиционных обязательств и отражение доходов и расходов, связанных с подрядной деятельностью.
В рамках инвестиционных обязательств отражению в учете подлежит сумма средств, перечисленных застройщику для финансирования строительства. Она учитывается проводкой: Дебет 76 Кредит 51. Полученная по окончании строительства от застройщика стоимость доли, подлежащей передаче инвестору, и сумма НДС отражаются по дебету счетов 08, 19 и кредиту счета 76. Сумма полученного от застройщика НДС может быть принята инвестором к налоговому вычету, если полученные по окончании строительства помещения будут использованы для целей деятельности, облагаемой налогом. Если полученные инвестором помещения будут зачислены в состав основных средств, то их стоимость с кредита счета 08 будет отражена по дебету счета 01. В случае предназначения помещений для продажи после получения на них права собственности их стоимость отразится по дебету счета 41 и кредиту счета 08.
Выбор площадки, городской дизайн, планирование участка и гражданское строительство
Цена, уплачиваемая за обеспечение земли, является самой важной критической переменной на начальных этапах проекта недвижимости. Поэтому понимание того, что сайт может и не может сделать, и как здание сидит на сайте для создания ценности, являются первостепенными соображениями. Эти четыре навыка помогают разработчику сравнивать множество сайтов друг с другом, вписываться в окрестности и заниматься почвой, водой и условиями использования.
Этот термин относится к тому, что владелец земли имеет на это право, что обычно регулируется кодом зонирования местного муниципалитета. Разработчик должен оценить, что можно сделать с сайтом в соответствии с существующими правилами сбоев, требованиями к парковке, размер и высоту здания - или измерить риск, связанный с изменением его классификации или изменением. Столь же важно, что и письменное слово знает людей, которые управляют процессами, связанными с получением разрешений.
В рамках подрядных обязательств учет ведется как в подрядной строительной организации. >|Подробнее об особенностях учета в подрядной организации читайте в статье, опубликованной в журнале «Учет в строительстве» № 7, 2011, стр. 34.|<
Стоимость выполненных работ по подрядным обязательствам может быть зачтена в счет обязательств по внесению инвестиционного взноса: Дебет 76 Кредит 62. Для этого застройщик и инвестор-генподрядчик составляют соответствующее соглашение.
Структура сделки с недвижимостью, проформы и финансы
Деньги и контракты, сердце любого проекта недвижимости. В типичной договоренности в проекте есть действующий партнер, ответственный за весь процесс, и капитальный партнер, человек, который предоставляет семенные деньги за процентную отдачу от своих инвестиций. Вместе они будут искать дополнительное финансирование у банка или другого юридического лица в виде займа. Проформа - это электронная таблица, которая отслеживает, как развитие зарабатывает деньги в аренде или продажах и как этот доход распространяется среди его партнеров и банка.
По окончании строительства в рамках генподрядных обязательств инвестор-генподрядчик сдает застройщику (заказчику) результат строительства по акту приемки-сдачи (форма № КС-11), а в рамках инвестиционных обязательств - получает от застройщика причитающуюся долю в построенном объекте.
Важно запомнить
Обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования (ст. 410 Гражданского кодекса РФ).
В противном случае, известное как архитектура, электрическая, механическая и структурная инженерия, это ноу-хау, которое делает здание хорошо выполненным и достойным. Глубокое понимание строительных норм может помочь маленькому разработчику оптимизировать размер и функциональность отдельных блоков, избегая дорогостоящих строительных методологий или механических систем. Контекст, соответствующий внешний вид и качественный выбор материала, может обойтись с соседями и помочь зданию выдержать испытание временем.
Управление строительством и строительством
Есть две ключевые группы, которые делают строительство или реконструкцию здания: опытные торговцы и руководители проектов. Использование знаний и усилий электриков, сантехники, сварщиков, плотников, кровельщиков и монтажников является либо генеральным подрядчиком, либо руководителем строительства. Независимо от размера и типа проекта, мелким разработчикам необходимо тщательно управлять процессом и рисками, связанными с строительством, с тщательным планированием и резервом резервов.
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Подрядчик не может осуществлять строительный контроль, в том числе в части проверки соответствия выполняемых работ проектной документации (авторского надзора), за выполняемыми им самим работами даже при наличии соответствующего свидетельства о допуске к указанным видам работ.
Маркетинг, продажа, лизинг и управление недвижимостью
Когда у вас есть здание, оно должно быть продано или часто сдано в аренду и обслуживаться. Агенты по недвижимости и брокеры справляются со многими шагами по привлечению арендаторов или покупателей и готовят соответствующие документы для обеспечения квалифицированных претендентов. Если разработчик сохраняет собственность на собственность, кто-то должен ответить на звонки, чтобы отключить туалеты и планировать большие замены, такие как водонагреватели и крыши. Это царство управляющего недвижимостью.
Обоснование вывода:
Согласно Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) строительный контроль проводится лицом, осуществляющим строительство. В случае же осуществления строительства (реконструкции, капитального ремонта) на основании договора строительный контроль проводится также застройщиком или заказчиком либо привлекаемым ими на основании договора физическим или юридическим лицом. При этом застройщик или заказчик по своей инициативе может привлекать лицо, осуществляющее подготовку проектной документации, для проверки соответствия выполняемых работ проектной документации. Согласно ГрК РФ лицом, осуществляющим строительство (реконструкцию, капитальный ремонт) объекта капитального строительства, может являться застройщик либо привлекаемое застройщиком или заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо. Таким образом, если строительные работы выполняются подрядчиком (генеральным подрядчиком), то именно он является лицом, осуществляющим строительство.
Эти нормы корреспондируют положениям РФ. Согласно ст. 748 этого заказчик вправе осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения (графика), качеством предоставленных подрядчиком материалов, а также правильностью использования подрядчиком материалов заказчика, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика. А в силу ГК РФ заказчик в целях осуществления контроля и надзора за строительством и принятия от его имени решений во взаимоотношениях с подрядчиком может заключить самостоятельно без согласия подрядчика договор об оказании заказчику услуг такого рода с соответствующим инженером (инженерной организацией).
Из приведенных норм следует, что если строительство осуществляется на основании договора, строительный контроль должен осуществляться как лицом, непосредственно осуществляющим строительство (то есть подрядчиком, генеральным подрядчиком), так и заказчиком (застройщиком) - наряду, но никак не вместо подрядчика.
Это следует и из норм Положения о проведении строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства, утвержденного Правительства РФ от 21.06.2010 N 468 (далее - Положение). Конкретный перечень мероприятий, которые проводятся подрядчиком в рамках осуществления строительного контроля, приведен в п. 5 Положения. Применительно к заказчику соответствующий перечень содержится в п. 6 Положения. Как видно из последнего перечня, именно на заказчика (застройщика) возложен "итоговый" контроль. В частности, согласно пп. "а" п. 6 Положения именно заказчик в ходе проведения строительного контроля проверяет полноту и соблюдение сроков выполнения подрядчиком контроля, а также достоверность документирования его результатов.
Таким образом, подрядчику (генеральному подрядчику) по договору строительного подряда не могут быть переданы функции заказчика по контролю за строительством. Заказчик (застройщик) обязан обеспечить строительный контроль либо путем личного его осуществления, либо путем возложения данной обязанности на лицо, не являющееся подрядчиком. Аналогичной позиции придерживаются суды (смотрите, например, Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2015 N 07АП-6642/15, Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2014 N 05АП-11121/14).
Сказанное в полной мере относится и к осуществлению авторского надзора. В связи с этим отметим, что РФ не содержит понятия "авторский надзор". На практике под "авторским надзором" понимается услуга по надзору автора проекта и других разработчиков проектной документации (физических и юридических лиц) за строительством, осуществляемая в целях обеспечения соответствия решений, содержащихся в рабочей документации, выполняемым строительно-монтажным работам на объекте (п. 3.1 Свода правил по проектированию и строительству СП 11-110-99 "Авторский надзор за строительством зданий и сооружений", утвержденного постановлением Госстроя России от 10.06.1999 N 44). Указанной нормой Свода правил также предусмотрено, что необходимость проведения авторского надзора относится к компетенции заказчика и, как правило, устанавливается в задании на проектирование объекта. В таком определении "авторский надзор" может рассматриваться как часть строительного контроля ( ГрК РФ), который проводится в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, в том числе и с целью проверки соответствия выполняемых работ проектной документации. Таким образом, с точки зрения РФ, авторский надзор, являясь частью строительного контроля, при строительстве объекта на основании договора подряда должен проводиться в том числе и заказчиком (застройщиком). Это полномочие не может быть делегировано заказчиком (застройщиком) подрядчику.
Управление проектами и бизнесом
Есть много деталей, чтобы отслеживать и людей общаться, чтобы сделать проект недвижимости двигаться вперед. Кроме того, кому-то нужна хорошая ручка для финансирования бизнеса, чтобы вести денежный поток на протяжении всего жизненного цикла проекта. Маленький разработчик должен принимать преднамеренные решения о том, где в процессе разработки они будут зарабатывать деньги и структурировать свои налоговые и деловые соглашения, чтобы максимизировать эти позиции.
Очень немногие люди овладевают всеми этими навыками. Если вы начинаете с небольших проектов, вы можете получить обзор и понять, когда они понадобятся на разных этапах проекта. Вы получаете представление об основах для каждого набора навыков. Если у вас нет навыка, требуемого проектом, вы не можете обойтись без него. Таким образом, вы должны взять или арендовать необходимый навык. Ищите людей, которые искренне заинтересованы в вашем проекте и которые действительно рады научить вас своей специальности.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Верхова Надежда
Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей
