Необходимо ли проводить государственную регистрацию субаренды. Где зарегистрировать договор аренды или субаренды нежилого помещения, сроки и порядок, перечень документов. Как зарегистрировать договор аренды: процедура

Что такое субаренда недвижимости? Каковы особенности заключения такого вида арендной сделки и какими статьями закона регулируется данное соглашение? Об этом читайте в нижеприведенной статье.

Субаренда нежилого помещения является распространенным явлением в современном деловом мире. Это отдельный вид правоотношений, основное понятие которого закреплено в Гражданском кодексе РФ.

Субаренда - порядок действий, в рамках которого контрагент собственника нежилого помещения, заключивший ранее договор на аренду объекта недвижимости, подписывает новое соглашение на аренду помещения с третьей стороной. При этом закон не предусматривает запрет на повышение арендной платы по договору субаренды.

Законодательство РФ предусматривает сразу несколько статей Гражданского кодекса РФ, в которых регулируется или субаренду, а также порядок заключения договора субаренды нежилого помещения между юридическими лицами (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Для того, чтобы передать право пользования нежилым помещением третьему лицу на условиях субаренды, необходимо письменное согласие непосредственно владельца недвижимости (п. 2 ст. 615 ГК РФ). При отсутствии такого согласия, оформленного дополнительным соглашением или в качестве одного из условий арендного договора, сделка по субаренде будет считаться недействительной.

Важно! Субаренда нежилого помещения, являющегося собственностью муниципалитета, будет являться законной только при наличии письменного разрешения от органов муниципальной власти. Любые противозаконные действия могут повлечь за собой административную ответственность и серьезные штрафные санкции.

Договор аренды и субаренды нежилого помещения: зависимость соглашений

Договор субаренды нежилого помещения имеет непосредственную зависимость от первичного . Соответственно, если действие основного соглашения прекратилось по каким-либо основаниям (закончился срок действия или досрочное прекращение), автоматически аннулируется договор субаренды, который был заключен первым арендатором со своим контрагентом (субарендатором) (ст. 618 ГК РФ). То есть, как утверждает закон, субаренда нежилых помещений имеет место только в рамках действия первичного договора аренды, заключенного непосредственно с владельцем объекта недвижимости. Вместе с тем отметим, что в той же 618 статье ГК РФ существуют некоторые положения, дающее право субаренды на подписание нового договора. То есть, в случае досрочного прекращения действия основного , субарендатор имеет право обратиться к владельцу объекта недвижимости с вопросом о заключении нового соглашения в пределах сроков, указанных в первичном арендном договоре. В свою очередь, собственник помещения должен одобрить данную оферту, в противном случае, согласно ст. 445 ГК РФ, субарендатор вправе за разрешением данного вопроса обратиться в судебные органы.

Механизм двойной субаренды

Российское законодательство не предусматривает порядка так называемой двойной субаренды, хотя законом это не запрещено. Кроме того, формулировки ст. 6 ГК РФ указывают на то, что «вторичный» субарендатор вполне может воспользоваться правом предъявления «первичному» арендатору требования о заключении нового договора об аренде этого же нежилого помещения с возможность дальнейшего использования в своих целях. Как показывает юридическая практика, решение таких ситуаций может принять положительный оборот только в тех случаях, когда субарендатор своевременно обратился непосредственно к владельцу объекта недвижимости с требованием подписания прямого соглашения.

Регистрация договора субаренды

Сдача нежилого помещения в субаренду не требует официальной регистрации в государственных структурах. Первичный арендатор должен иметь на руках письменное согласие владельца помещения на дальнейшие заключения сделок по аренде данного объекта недвижимости. В случаях обоюдного подписания обеими сторонами соглашения о субаренде помещения, ОКВЭД организации, ее вид деятельности и прочие атрибуты, в дальнейшем значения не имеют.

Договор субаренды нежилого помещения

Стандартный договор субаренды нежилого помещения имеет практически такую же структуру, как и при заключении прямого соглашения об аренде с собственником объекта недвижимости:

1. Общие положения. Данный пункт включает в себя описание сделки (в нашем случае субаренда), указывается уступка права пользования владельцем нанимателю, гарантия собственника помещения об отсутствии залоговых обязательств, срок действия договора.
2. Обязанности сторон. В данном пункте прописываются права и обязанности сторон соглашения, в частности целевое назначение использования помещения, обязательства контрагента (первичного арендатора) собственника объекта недвижимости по содержанию помещения и прочие условия.
3. Условия оплаты и порядок расчетов. Данный пункт включает в себя сроки для выполнения субарендатором платежей по аренде, право арендатора на взыскание задолженности, положение об уплате услуг коммунальных хозяйств.
4. Ответственность сторон. Включает в себя стандартные формулировки основного договора аренды, в частности, это касается обязательств участников соглашения об уплате пени, штрафов за неисполнение либо несвоевременное исполнение договорных обязательств.
5. Условия изменения, расторжения, прекращения соглашения. Данный пункт договора предусматривает определенные условия, нарушение которых может привести к изменениям в данном контракте. Как правило, основаниями для изменения, расторжения или прекращения действия договора могут являться задержки по оплате аренды, сдача имущества третьим лицам без согласия на то владельца недвижимого имущества (арендодателя).
6. Особые условия. Соглашения о субаренде, как правило, включают в себя пункт, в котором прописываются особые условия, предусматривающие те или иные критерии для защиты интересов обеих сторон. Например, неотделимые улучшения арендуемого объекта будут являться собственностью арендодателя или положение о праве пользования нежилым помещением субарендатором в случае перехода права собственности третьим лицам.
7. Подписи сторон. Данный пункт включает в себя реквизиты обеих сторон, дату заключения договора субаренды и подписи.

В условиях существующей российской действительности не просто приобрести жилье или помещение для ведения коммерческой деятельности.

Именно поэтому возможность заключить арендное соглашение и получить в свое распоряжение необходимую недвижимость, дает многие россиянам реальный шанс начать новую жизнь.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Но иногда финансовое бремя аренды становится неподъемным или арендуемых площадей на балансе предприятия слишком много. В такой ситуации на помощь придет сделка субаренды.

В данной статье определим, что представляет собой подобный документ, законные обоснования для сделки, а также необходимость обращение в регистрационную палату.

Что это такое

Владельцы пустующих помещений зачастую сдают их в аренду. При наличии соответствующего пункта в договоре или письменного согласия владельца собственности арендатор тоже может при ненадобности ли временной не востребованности недвижимости сдать ее в аренду — субаренду.

Субаренда представляет собой довольно сложную юридическую сделку, в которой сторонами договора являются, по сути, два арендатора.

По договору поднайма арендатор передает третьему лицу арендованное им у собственника имущество.

Несмотря на кажущуюся запутанность и непонятность, подобные сделки являются вполне законными и распространенными среди предпринимателей и нанимателей крупных жилых объектов недвижимости.

Обязательным условием субарендного соглашения является добровольное владельца недвижимости на передачу в поднаем его имущества.

Без письменного подтверждения отсутствия претензий со стороны собственника, договор субаренды будет считаться недействительным.

Допускается два варианта получения одобрения от владельца имущества:

Субаренда представляет собой документ, подписанный представителями двух сторон, в котором в обязательном порядке должны быть указаны:

Стороны соглашения	арендатор и субарендатор
Предмет соглашения	для спокойствия обеих сторон и отсутствия в дальнейшем недопонимания и неприятностей, важно максимально точно описать передаваемое имущество со всеми его техническими характеристиками и прочими показателями
Права и обязанности каждой из сторон	важный пункт, определяющий границы дозволенного для каждой из сторон субарендного соглашения
Сумма денежного транша и порядок его получения	данный пункт определяется по взаимной договоренности и определяет кто, сколько и когда будет платить за использование чужого имущества
Срок	субарендное соглашение может быть заключено на любой срок, не превышающий действия арендных договоренностей

В соответствии с законом

Субарендное соглашение на законодательном уровне ничем не отличается от договора аренды. Поэтому к нему применяются те же правила, нормы и регуляторы, то есть основным нормативным актом является .

Видео: подлежит ли договор аренды госрегистрации

К субарендному контракту предъявляются следующие требования:

Некоторые важные условия арендного соглашения	должны быть отражены и в договоре поднайма
После оформления соглашения, передающего имущество третьим лицам	ответственность перед собственником все равно несет арендатор
Контракт субаренды подлежит обязательной регистрации в Росреестре	если срок действия договора превышает 1 год. В случае отсутствия обязательной государственной регистрации договора субаренды квартиры или иной недвижимости, такой документ считается не заключенным, а сделка недействительной
Предмет заключения сделки	по описанию должен полностью совпадать с имуществом, передаваемым по арендной договоренности

Возможные риски

Подписывая любой договор и заключая различные сделки, каждый из нас в той или иной мере рискует:

Риски третьих лиц	при заключении договора субаренды не стоит забывать, что данная сделка целиком и полностью зависит от условий и выполнения обязательств арендатором перед арендодателем. В случае возникновения напряжения между собственником и арендатором (отсутствие ежемесячной арендной платы, невыполнение ремонтных работ и т.д.) пострадает в первую очередь субарендатор. Его заставят покинуть занимаемое помещение в кратчайшие сроки, независимо от того, какие он при этом понесет убытки
Риски арендатора	передавая в аренду имущество, собственник всегда рискует. Отдавая в поднаем чужое имущество, арендатор рискует вдвое больше. Недобросовестный субарендатор может испортить имущества или привести снимаемое помещение в ненадлежащее состояние и скрыться, нарушив договорные обязательства. Вся ответственность за восстановление жилого или коммерческого помещения, а также покрытие морального ущерба ляжет на плечи арендатора. Также при одностороннем расторжении договора аренды, арендатор вынужден будет компенсировать убытки своего партнера
Риски собственника	заключаются в том, что в качестве предмета договора аренды и субаренды выступает его личное имущество (недвижимость, оборудование, транспортное средство и т.д.). Снизить возможные риски до нулевого уровня поможет гражданское страхование имущества ото всех существующих неприятностей (пожар, взлом и хищения, затопление и т.д.)

Нюансы контракта

Как и у любого другого договора между сторонами, сделка субаренды имеет несколько важных нюансов, исполнение которых гарантирует отсутствие проблем и неприятностей:

Согласие и уведомление законного владельца недвижимости	обязательное условие заключения договора субаренды, в противном случае сделка признается ничтожной, а все договоренности между арендатором и субарендатором упраздняются
Государственная регистрация договора субаренды	при установлении срока действия договора свыше 1 года действует правило обязательной регистрации его в органах Росреестра, подобное требование позволяет государственным структурам вести учет недвижимости и контролировать законность сделок с ними
Соблюдение срока действия договора аренды	сделка субаренды не может быть заключена на срок более длительный, чем аренда, в противном случае подобные действия арендатора могут быть рассмотрены как мошенничество и к нему будут применены меры общественного правопорядка
Регистрация юридического адреса по договору субаренды	юридическое лицо может быть зарегистрировано по юридическому адресу на основании договора субаренды

Государственная регистрация договора субаренды

Если субарендные договоренности запланированы на срок свыше 1 года, то документы, подтверждающие заключение соответствующего соглашения подлежат обязательной государственной регистрации в органах Росреестра.

Во всем остальном субарендные договоренности по земельному участку происходят по тем же правилам и стандартам, что применяются к любому другому имуществу:

• в пределах срока действия арендного соглашения;
• с обязательной государственной регистрацией договоров, заключенных на срок свыше 1 года и т.д.

Жилой недвижимости

Субарендное соглашение по жилой недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации в следующих случаях:

Пакет бумаг

Для полноценной государственной регистрации субарендного соглашения по жилой или коммерческой недвижимости, необходимо предоставить сотрудникам регистрационной палаты по месту совершения сделки пакет необходимых документов.

В зависимости от предмета договоренности сторон (жилое помещение, коммерческая недвижимость, земельный участок и т.д.), перечень документов может изменяться, но основными являются следующие:

Заявление	инициатором регистрации и соответственно заявителем может быть, как арендатор, так и субарендатор
Подлинник	данный документ должен быть составлен и заверен надлежащим образом
Техническая документация на арендуемую недвижимость	и документ, удостоверяющий личность заявителя
Документы, подтверждающие статус индивидуального предпринимателя	ИНН, ОГРН — при заключении сделки с ИП
Учредительные документы юридического лица	устав, приказ о назначении директора, ОГРН и т.д. при подписании договора субаренды с юрлицом и квитанция, удостоверяющая оплату госпошлины

В какие сроки

Для субарендного соглашения по недвижимости и иному имуществу не существует законодательно утвержденного срока, в течение которого необходимо осуществить государственную регистрацию.

Стороны договора самостоятельно определяют удобное для себя время визита в Росреестр исходя из того, что до регистрации и занесения определенных данных в ЕГРП подобное соглашение не является заключенным.

Исключением является лишь поднайм жилого помещения. Его необходимо зарегистрировать в течение 1 месяца с момента подписания.

Стоимость процедуры

Стоимость регистрации документальной субарендной договоренности в Росреестре зависит от того, кто является сторонами поднайма:

В случае если одной из сторон договора поднайма является муниципальный или государственный орган власти, госпошлина им не оплачивается.

В комплект услуг по регистрации договора субаренды нежилого помещения входит:

• Правовой анализ представленных Заказчиком документов на объект недвижимого имущества для регистрации договора субаренды нежилого помещения.
• Подготовка и формирование комплекта документов, необходимого для государственной регистрации договора субаренды нежилого помещения.
• Подача документов в Росреестр, контроль и отслеживание государственной регистрации договора субаренды нежилого помещения, получение зарегистрированного договора и передача его Заказчику.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации договора субаренды нежилого помещения:

• Подлинники договоров субаренды в количестве, равном числу участников договора, и один экземпляр для регистрирующего органа с актом приема-передачи помещения (если на момент заключения договора акт подписан).
• Зарегистрированный договор аренды (копия).
• Документ, подтверждающий оплату госпошлины за регистрацию (подлинник).
• Документ, подтверждающий согласие собственника на сдачу в субаренду (в случае отсутствия согласия в договоре аренды) (подлинник и копия, заверенная нотариально).
• Учредительные и уставные документы компаний, заверенные нотариально (свидетельства ОГРН, ИНН, Устав, решения/приказы о назначении генерального директора).
• Документы, подтверждающие полномочия единоличного исполнительного органа /управляющей организации (приказ, протокол, решение, в том числе документы о продлении полномочий) (копия, заверенная печатью и подписью директора).
• Решение полномочных органов организаций-участников договора о его заключении (если такое решение необходимо в соответствии с уставом организации или действующим законодательством) (копия, заверенная организацией).
• Доверенность на право заключения договора, если он подписан представителем участника договора (копия, заверенная организацией).
• Нотариальная доверенность на наших сотрудников для представления интересов в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от одной из сторон сделки.
• Иные документы, которые в установленных законодательством случаях необходимы для государственной регистрации, в том числе для проверки законности сделки, включая:
  • письменное согласие залогодержателя на передачу объекта недвижимости в аренду, если объект находится в залоге и иное не предусмотрено договором об ипотеке (оригинал и копия);
  • согласие собственника (соответствующего органа управления государственным или муниципальным имуществом) на передачу юридическому лицу имущества в аренду – при аренде имущества государственных и муниципальных предприятий (оригинал и копия);
  • решение компетентного органа юридического лица об одобрении крупной сделки или сделки, в совершении которой имеется заинтересованность (оригинал и копия). Отсутствие такого документа в составе представленных документов подтверждает, что для юридического лица сделка не является крупной, она также не является сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность.

Сделки, связанные с регистрацией договоров субаренды, являются регулярными и не менее популярными, чем сделки по аренде. Предметами договоров субаренды могут выступать земельные участки, здания, сооружения, дома и другие объекты, которые в процессе их использования не теряют своих натуральных признаков и свойств.

Наряду с договорами аренды, регистрация договора субаренды нежилого помещения так же является обязательной, если договор заключается на срок более одного года.

Регистрация договора субаренды нежилого помещения порой вызывает не меньше, а иногда даже больше трудностей, чем регистрация договора аренды . Это связано с множеством нюансов, которые необходимо учитывать и прописывать при заключении в договоре субаренды. По сути это проверка одновременно двух регистрационных действий.

При анализе и проверке комплекта документов учитываются: сама возможность сдачи помещений в субаренду, площадь, количество передаваемых помещений, возможность получения разрешительных документов от собственника (это особенно важно, если данные нежилые помещения являются государственной и муниципальной собственностью или находятся в залоге). Несоблюдение любого из вышеуказанных условий может служить причиной отказа в регистрации договора субаренды и нанести иные убытки компании.

Еще одним общим моментом является срок регистрации документов в Росреестре, установленный законом, и размеры госпошлины. За осуществление регистрационных действий по регистрации договора субаренды нежилого помещения установлена государственная пошлина в размере 22 000 руб. для юридических лиц и 2 000 руб. для физических лиц. Так же, как и в случае аренды, регистрация занимает две недели.

Для получения более подробной информации и бесплатной консультации по вопросу регистрации договора субаренды нежилого помещения звоните по телефонам: +7 495 748-7580.

В каких случаях необходима регистрация договора субаренды нежилого помещения?

Обязательная регистрация договора субаренды в УФРС (Управлении федеральной регистрационной службы) необходима только в том случае, если срок заключенного договора субаренды превышает 11 месяцев.

При этом следует отметить, что срок действия договора субаренды не может превышать срок действия основного договора аренды. Также необходимым условием и требованием для проведения регистрации в ФРС договора субаренды является наличие состоявшейся регистрации и по договору аренды.

Обязательной государственной регистрации подлежат и любые другие изменения, которые вы вносите в долгосрочные договоры аренды.

Какие последствия будут иметь место, если договор не зарегистрировать в установленном порядке?

При отсутствии регистрации договор субаренды будет считаться ничтожным. Соответственно больше всего рисков несет субарендатор, так как оснований находится в арендуемом помещении у нет. Для арендодателя риском является отсутствие серьезной неустойки за несвоевременное внесение арендной платы, а также в случае спорной ситуации - необходимость доказывания и подтверждения фактически сложившихся арендных взаимоотношений.

Встречаются и следующие ситуации: сам договор зарегистрирован, а дополнительное соглашение не зарегистрировали. В таком случае договор действует исключительно в том виде, в котором он находился до принятия соответствующих изменений.

Какой объект недвижимости можно передать в субаренду?

Кроме отдельных нежилых помещений в субаренду могут быть переданы также здания, строения, сооружения, части помещения, земельные участки и другие обособленные природные объекты.

Какие документы необходимы для государственной регистрации договора субаренды нежилого помещения в Санкт-Петербурге?

1. Заявление, оформленное в установленном порядке;
2. Платежное поручение или квитанция, подтверждающая уплату государственной пошлины;
3. Паспорт заявителя, при обращении доверенного лица —доверенность;
4. Договор субаренды (аренды) нежилого помещения минимум в 2-х экземплярах;
5. Кадастровый паспорт части помещения или здания, если в субаренду сдаётся часть здания, сооружения, помещения;
6. Учредительные документы на субарендатора - если субарендатор является юридическим лицом, нотариальная копия паспорта - если субарендатором является физическим лицом.
7. В случаях предусмотренных законодательством также необходимо прикладывать и другие документы: согласие залогодержателя или собственника помещения, одобрение сделки учредителями арендодателя, согласие супруга либо заявление об отсутствии брака и другое.

Почему стоит обратиться за помощью по регистрации договора субаренды нежилого помещения именно к нам?

Наши юристы предлагают Вам комплексное сопровождение процедуры регистрации договора аренды (субаренды): составления договора, правовая экспертиза уже подготовленного договора аренды (субаренды), составление без вашего участия или консультация по подготовке необходимых документов, обращение в УФРС с заявлением о регистрации договора, получение зарегистрированных документов.

В нашей компании придерживаются фиксированных и лояльных цен для каждого обратившегося.

Мы индивидуально подходим к каждому клиенту и учитываем все ваши пожелания в своей работе.

Какова стоимость услуг по регистрации документов в УФРС по СПб?

Стоимость наших услуг по регистрации документов в УФРС по Санкт-Петербургу составляет 6000 рублей . В отличие от большинства компаний в случае приостановки регистрационных действий в УФРС стоимость услуг не меняется.

Отдельно оплачивается государственная пошлина, которая зависит от статуса заявителя. Так, при подаче документов от имени юридического лица госпошлина составит 22 000 рублей . В то же время если мы представляем интересы физического лица, то госпошлина выйдет всего 2000 рублей.

Также в нашей компании действуют скидка при подаче нескольких комплектов документов одновременно. При подаче одновременно более одного комплекта на регистрацию стоимость наших услуг за последующие «комплекты» составляет 2000 рублей.