Земельный участок является объектом делимым или неделимым. Неделимый земельный участок. Продажа объекта недвижимости, с целью дальнейшего раздела вырученных от такой сделки средств

Поговорим о делимости земельных участков, поскольку от этого свойства зависит, будет ли удовлетворен иск о разделе земельного участка или выделе из него доли.

Понятия делимого земельного участка в действующем земельном законодательстве нет.

Понятие неделимого земельного участка закреплено (на мой взгляд, не к месту) в п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ. Из данной нормы следует, что неделимый земельный участок – это земельный участок, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам.

Сами требования к образуемым и измененным земельным участкам установлены в ст. 11.9 ЗК РФ. Так, п.п. 1, 2 данной статьи предусмотрено, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Согласно п.п. 4, 5 ст. 11.9 ЗК РФ не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

В силу п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Как видно, требования пунктов 4, 5, 6 ст. 11.9 ЗК РФ носят в той или иной мере оценочный характер. Нарушение этих требований не всегда очевидно и на практике редко является основанием для отказа в разделе или выделе земельных участков.

О делимости и неделимости земельных участков Верховный Суд РФ в определении от 31 марта 2015 г. № 33-КГ15-4 разъяснил следующее: «Неделимый земельный участок – это такой земельный участок, в отношении которого невозможно установить право собственности на его часть, он выступает объектом земельных и гражданских прав в целом. Делимый земельный участок может быть разделен на части, и каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами».

В п. 2 раздела «I. Разрешение споров, возникающих в связи с защитой права собственности и других вещных прав» Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2016) (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 20 декабря 2016 г.) разъяснено, что выдел доли в натуре одним из собственников земельного участка возможен только в том случае, если все образуемые при выделе земельные участки имеют площадь не менее установленных предельных минимальных размеров земельных участков соответствующего целевого назначения и вида целевого использования.

В абсолютном большинстве случаев применимым на практике остается лишь требование о соблюдении установленных предельных минимальных размеров земельных участков.

Таким образом, как правило, на практике неделимыми земельными участками признаются участки, в результате раздела которых не могут быть соблюдены предельные минимальные размеры образуемых земельных участков соответствующего целевого назначения.

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

Неделимый земельный участок нельзя разделить, не нарушив базовые требования к измененным или образуемым наделам (подробнее – статья 39.20 ЗК РФ).

При этом необходимость в его разделе может возникать в натуре либо долях в самых разных случаях – например, споры наследников, развод, выделение доли одного собственника.

Сделать это возможно, главное, чтобы заинтересованные лица были согласны на раздел.

Неделимость земельного участка зависит от целого ряда показателей, которые прописаны в законе, но требуют индивидуальной трактовки.

Главная особенность таких территорий – невозможность их раздела, поскольку он обычно приводит к нарушению порядка пользования землей либо меняет целевое назначение.

Рассмотрим распространенный пример . Разделить в натуре участок, где расположено многоэтажное здание, населяемое людьми, теоретически нельзя. Возможные пути решения вопроса – выделение каждому владельцу квартиры земли соразмерной площади.

С точки зрения закона выделить в натуре надел жильцу с пятого этажа невозможно ни юридически, ни физически. То же самое можно сказать об административных, производственных зданиях.

Когда земельный участок считается неделимым, при его разделе обязательно рассматриваются возможные обременения.

Эти обременения могут распространяться на всю площадь либо отдельный надел:

• ограничение прав пользования на зонах под охраной государства, сервитуты;
• ограничительные меры, которые возникают на арендованных, арестованных, залоговых ипотечных территориях;
• обременения по объектам вроде памятников культуры.

Участок будет признан неделимым, если обременения накладывают полный запрет на разделение, в остальных случаях раздел возможен.

Как определить делимый или неделимый земельный участок конкретно в вашем случае? Нужно уточнить все особенности владения, узнать о возможных обременениях.

В спорных и просто непонятных ситуациях лучше всего будет обращаться к юристу. При этом неделимый надел может принадлежать одному человеку либо группе лиц.

Подробный список ситуаций, в которых раздел земель по закону не осуществляется, прописан в ст. 11.9 Земельного кодекса. Это:

1. Только что созданный участок с расположенным на нем объектами недвижимости.
2. Наличие обременений.
3. Нарушение границ других участков в случае выделения долей в натуре.
4. Пересечение границ нового надела с границами территорий лесничества.
5. Отсутствие отдельных выходов, подъездов к территории.

Если новый надел установленным для конкретного региона РФ минимальным и максимальным размерам не соответствует, он также признается неделимым.

Как произвести раздел

Если территория признана неделимой, разделить ее будет сложно, но возможно .

Для начала все собственники должны определиться с порядком применения спорного участка. Если хотя бы один владелец не дает добровольного согласия, дело придется решать в суде.

В данном случае один владелец доли передает свое право собственности другому и получает за это денежную компенсацию, которая соизмерима стоимости спорной недвижимости.

Это делается путем:

1. Дарения – родственникам или любым другим лицам. Во втором случае взимается налог 13%.
2. Продажи доли – обычная сделка купли-продажи.

То есть реальный раздел не происходит, передается право собственности . Неделимые земельные участки при наследстве по закону передаются родственникам первой степени родства, если другое дополнительно не было оговорено в завещании.

Если добровольного компромисса достичь не получается, остается действовать в судебном порядке.

Рассмотрим, как разделить неделимый земельный участок через суд:

Обязательным в процессе судебного раздела является участие экспертной организации, третьих лиц, специалистов кадастровых инженеров, официальных представителей муниципалитета землепользования.

Специфика споров по вопросам раздела участка, по закону признанного неделимым, требует грамотной юридической помощи . Помните, что каждая проблема уникальна и требует индивидуального профессионального подхода.

Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Дели­мым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует новый земельный участок, и это не приведет к нарушению градостроительных регла­ментов, природоохранных требований, противопожарных, санитар­ных, строительных и иных норм и правил.

В иных случаях земель­ный участок признается неделимым.

Слияние земельных участков может быть произведено, если они являются смежными, имеют одинаковое целевое назначение и при этом не превышаются предельные размеры земельных участков, ус­тановленные статьей 36 настоящего Кодекса, а также не нарушают­ся другие требования законодательства об охране и использовании земель.

Комментарий

1. Комментируемая статья предусматривает классификацию земельных участков на делимые и неделимые.

Делимый земельный участок может быть разделен на час­ти, каждая из которых после раздела образует новый земель­ный участок, при условии, что после раздела не будут нару­шаться градостроительные регламенты, природоохранные тре­бования, противопожарные, санитарные, строительные и иные нормы и правила. В иных случаях земельный участок призна­ется неделимым. Таким образом, критерием, позволяющим от­нести земельный участок к делимому или неделимому, являет­ся возможность соблюдения после раздела указанных в коммен­тируемой статье требований.

Общие положения о разделе недвижимого имущества содер­жатся в Законе о государственной регистрации недвижимого имущества. Согласно ст. 51 названного Закона раздел недви-

жимого имущества осуществляется на основании договора меж­ду сособственниками о разделе недвижимого имущества, являю­щегося общей собственностью, на два или более объекта недви­жимого имущества либо решения о разделе недвижимого иму­щества на два или более объекта недвижимого имущества, при­нятого его собственником или судом. В результате раздела объек­та недвижимого имущества определенного вида создаются два или более объекта недвижимого имущества того же вида.

Земельный участок, в отношении которого осуществлялось деление, считается прекратившим существование.

2. Слияние земельных участков может быть произведено при соблюдении следующих условий:

Земельные участки являются смежными;

Земельные участки имеют одинаковое целевое назначение (установленные решением об изъятии и предоставлении земель­ного участка порядок, условия и ограничения использования земельного участка для конкретных целей);

В результате слияния не будут превышены предельные размеры земельных участков, установленные ст. 36 комменти­руемого Кодекса (см. комментарий к ст. 36);

Не нарушаются другие требования законодательства об охране и использовании земель.

Статья 53 Закона о государственной регистрации недвижи­мого имущества предусматривает общие правила слияния не­движимого имущества, которое может осуществляться на осно­вании договора между собственниками о слиянии двух или бо­лее объектов недвижимого имущества в один объект недвижи­мого имущества с образованием общей собственности либо на основании решения о слиянии двух или более объектов недви­жимого имущества в один объект недвижимого имущества, при­нятого их собственником или судом.

Слияние недвижимого имущества может осуществляться только в отношении объек­тов недвижимого имущества одного вида и непосредственно при­мыкающих друг к другу. В результате слияния двух или более объектов недвижимого имущества создается один объект недви­жимого имущества того нее вида, а объединенные путем слия­ния объекты недвижимого имущества считаются прекративши­ми существование.

3. Порядок деления и слияния земельных участков, находя­щихся в собственности, определяется Инструкцией, утвержден­ной постановлением Комитета по земельным ресурсам, геоде­зии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 2 марта 2004 г. № 6 х. Указанный порядок применим к делению (разделу) и слиянию земельных участков независимо от целей, для которых они передавались в собственность, нали­чия или отсутствия строений на них.

Делению, слиянию подлежат земельные участки, создание которых, возникновение (переход) права собственности на кото-рые зарегистрировано в установленном порядке.

Деление, слияние земельных участков предусматривает про­ведение организациями по землеустройству комплекса землеуст­роительных работ, направленных на формирование нового (но­вых) земельного (земельных) участка (участков).

Процедура деления, слияния земельных участков включает следующие стадии:

1) разработка проекта деления, слияния земельных участ­ков и его согласование с заинтересованными субъектами;

2) установление в натуре (на местности) границ образован­ных в результате деления, слияния земельных участков;

3) государственная регистрация прекращения существова­ния разделенных, объединенных земельных участков, создания вновь образованных в результате деления, слияния земельных участков.

Для выполнения работ по делению, слиянию земельных участ­ков их собственники (заявители) обращаются в организацию по землеустройству по месту нахождения земельных участков с за­явлением по установленной форме. Заявление подписывается все­ми собственниками земельных участков, а также субъектами иных прав, ограничений (обременении) прав на них. Согласие облада­телей иных прав, чем право собственности, ограничений (обреме­нении) прав может быть выражено отдельным документом.

1 Инструкция о порядке деления (раздела), слияния земельных участков, находящихся в собственности: утв. постановлением Комитета по земель­ным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 2 марта 2004 г. № 6 // НРПА. 2004. № 58. 8/10788; 2005. № 195. 8/13547; 2006. № 129. 8/14811; 2009. № 57. 8/20217.

Для рассмотрения заявления о разделе или слиянии земель­ных участков необходимы документы, перечисленные в п. 7 на­званной Инструкции:

документы, удостоверяющие права на делимые или объеди­няемые земельные участки;

договор между сособственниками земельного участка о его делении либо договор между собственниками земельных участ­ков об их слиянии в один с образованием общей собственности, а также письменное согласие арендаторов, залогодержателей, обладателей сервитутов и иных прав, ограничений (обремене­нии) прав на делимые или объединяемые земельные участки;

при недостижении соглашения сособственниками делимого или собственниками объединяемых земельных участков, а так­же в случае отсутствия согласия субъектов иных прав, ограни­чений (обременении) - решение суда о делении или слиянии земельных участков;

земельно-кадастровый план делимого земельного участка или объединяемых земельных участков с предложениями (варианта­ми) прохождения линии раздела земельного участка;

копии технических паспортов капитальных строений, расположенных на делимых или объединяемых земельных уча­стках;

документ о предварительном согласовании с территориаль­ным органом архитектуры и градостроительства возможности деления, слияния земельных участков.

Юридические лица подают указанные документы самостоя­тельно, а в случае, когда заявителем является гражданин, часть из них запрашивается организацией по землеустройству ".

После проверки соответствия законодательству заявления и представленных документов организация по землеустройству заключает с заявителем договор подряда на выполнение работ по делению, слиянию земельных участков либо отказывает в

1 Перечень документов и (или) сведений, запрашиваемых подчиненными Государственному комитету по имуществу организациями при совершении административных процедур по заявлениям граждан: утв. постановлени­ем Совета Министров Республики Беларусь от 17 декабря 2005 г. № 1475 // НРПА. 2006. № 4. 5/16986; № 27. 5/18846; № 152. 5/22893; № 185. 5/24147; 2008. № 6. 5/26438; № 83. 5/27442, № 188. 5/28107.

заключении договора, если состав или содержание документов не соответствует законодательству.

В соответствии с вышеназванной Инструкцией при разра­ботке проекта деления должны быть предусмотрены:

Возможность обеспечения для каждого из образованных в результате деления земельных участков подъездной дороги, про­ходов или установление сервитутов для организации доступа к соответствующим участкам;

Возможность обеспечения при необходимости прокладки сетей водоснабжения и канализации на образуемых в результа­те деления земельных участках, на которых находятся капи­тальные строения;

Возможность обеспечения собственникам капитальных стро­ений, находящихся на образуемых в результате деления земель­ных участках, отдельного входа в принадлежащие им строе? ния;

Установление границ, образуемых в результате деления земельных участков на расстоянии не менее 3 м от отдельно стоящего жилого дома (садового, дачного домика) или стены другого капитального строения, не менее 1 м - от хозяйствен­ных построек, не менее 3 м - от плодовых и декоративных деревьев, не менее 1 м - от кустарников.

Площадь образуемых в результате деления земельных участ­ков, занятых капитальными строениями производственного на­значения, устанавливается согласно градостроительной докумен­тации.

При делении земельных участков линия раздела не должна проходить по неделимым капитальным строениям, а к каждо­му вновь образуемому в результате раздела земельному участку должен быть обеспечен доступ. Однако если собственники зе­мельных участков изъявляют желание границу раздела устано­вить по оси внутренней стены разделяемого капитального стро­ения на уровне отметки земли, то такие предложения должны учитываться исполнителем работ при наличии заключенного между собственниками земельных участков соглашения, предус­матривающего взаимные обязательства сторон по недопущению разрушения, содержанию в нормальном состоянии и ремонту этой стены, а также обязательства по недопущению разруше-

ния помещений этого строения, расположенных выше или ниже уровня отметки земли, либо решение суда по этому вопросу.

Для разработки проекта деления, слияния земельных участ­ков исполнитель работ производит обследование земельных уча­стков, подлежащих делению, слиянию и находящихся на них капитальных строений. Обследование производится в присут­ствии заявителей (или их представителей). В ходе обследова­ния сопоставляются сведения регистра недвижимости, представ­ленные заявителями, с фактическим использованием земельно­го участка (соответствие использования земельных участков по целевому назначению, наличие капитальных строений, не заре­гистрированных в регистре недвижимости, изменение границ и площади земельных участков, причины изменений и другие фак­ты). Изменения, выявленные в ходе обследования, отображают­ся на земельно-кадастровых планах земельных участков.

Результаты обследования оформляются актом обследования на местности земельного (земельных) участка (участков), состав­ленным по установленной форме, который подписывается ис­полнителем работ и заявителями.

На основании разработанного проекта деления, слияния зе­мельных участков вычисляется площадь каждого из образуе­мых земельных участков, в том числе площадь с ограничения­ми в их использовании. Площадь образуемого в результате сли­яния земельного участка определяется аналитическим спосо­бом (по координатам, занесенным в регистр недвижимости), а образуемых в результате деления земельных участков - графи­ческим способом с округлением до 0,0001 га (1 кв.м).

Организация по землеустройству согласовывает разработан­ный проект деления, слияния земельных участков с соответ­ствующей областной (Минской городской) землеустроительной и геодезической службой Государственного комитета по иму­ществу Республики Беларусь, территориальным органом архи­тектуры и градостроительства, территориальным органом при­родных ресурсов и охраны окружающей среды, санитарного и пожарного надзора и с заявителями.

После разработки проекта деления, слияния земельных участ­ков и его согласования исполнитель работ производит установ-

ление в натуре (на местности) линии раздела, слияния земель­ных участков в соответствии с требованиями Инструкции пс установлению, восстановлению и закреплению границ земель­ных участков, утвержденной постановлением Комитета по зе­мельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Мини­стров Республики Беларусь от 16 мая 2002 г. № З1, в присут­ствии заявителя (заявителей), обладателей иных, чем праве собственности, прав, ограничений (обременении) прав на них или их представителей с оформлением акта ознакомления их с установленными на местности границами вновь образованных земельных участков.

Землеустроительные дела по делению, слиянию земельны» участков передаются исполнителем работ для проведения тер­риториальной организацией по государственной регистрация недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним государ­ственной регистрации.

Прекращение существования, создание новых земельны j участков в результате раздела или слияния, возникновение, пе­реход, прекращение прав на них, а также договор между сособ-ственниками земельного участка, находящегося в общей соб­ственности, о делении этого земельного участка на два или бо­лее земельных участка либо договор между собственниками зе­мельных участков о слиянии этих земельных участков в одив земельный участок с образованием общей собственности, еелк он являлся основанием для такого деления (слияния) подле жат государственной регистрации (ст. 7-9 Закона о государ­ственной регистрации недвижимого имущества).

Согласно ст. 51, 53 названного Закона при разделе регист­рационное дело на разделенный земельный участок, а при сли­янии - на объединяемые участки закрывается, а на созданные земельные участки заводятся новые регистрационные дела.

Земельные участки считаются созданными в результате раз дела или слияния, прекратившими существование с момента го­сударственной регистрации соответственно их создания, прекра-

1 НРПА. 2002. № 65. 8/8138; 2003. № 107. 8/9987; 2005. № 87. 8/12643 2006. № 73. 8/14372; № 130. 8/14818; 2008. № 45. 8/18017.

щения существования. Права на вновь образованные земельные участки возникают, переходят, прекращаются с момента госу­дарственной регистрации соответственно их возникновения, пе­рехода, прекращения.

Последовательность регистрационных действий определяет­ся с учетом положений ст. 10 Закона о государственной реги­страции недвижимого имущества.

Задайте вопрос юристу бесплатно!

Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!