Расчет подписания договора купли продажи. Расчет наличными или с помощью платежного поручения. Правильный алгоритм покупки квартиры

Продажа товаров в рассрочку

Цена товара в договоре купли-продажи определяется по соглашению сторон. При отсутствии в договоре условия о цене она определяется по правилам п. 3 ст. 424 ГК "Цена" как цена, обычно взимаемая в сходных условиях за аналогичный товар.

В договоре стороны могут: ?

определить твердую цену; ?

договориться о согласовании цены в дальнейшем; ?

установить порядок определения цены на момент исполнения обязательства.

Изменение твердо установленной цены в процессе исполнения договора возможно, если это прямо оговорено в договоре. В противном случае изменение цены возможно только при существенном изменении обстоятельств, имевших место при заключении договора, в соответствии со ст. 451 ГК "Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств". 2.

Основная обязанность покупателя по договору купли-продажи - принять и оплатить товар. Покупатель обязан за свой счет совершить действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа (направление в банк платежного поручения, поручение банку открыть аккредитив и пр.). При безналичном характере расчетов и отсутствии в договоре купли-продажи условия о форме расчетов расчеты осуществляются платежными поручениями. Покупатель по общему правилу обязан оплатить товар непосредственно до или после его передачи. 3.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК "Ответственность за неисполнение денежного обязательства".

Если покупатель в нарушение договора отказывается от принятия и оплаты товара, продавец вправе либо потребовать оплаты товара, либо отказаться от исполнения договора, а также потребовать возмещения причиненных ему убытков. Продавец также вправе приостановить передачу товаров до полной оплаты всех ранее переданных товаров, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором. 4.

Если договором предусмотрена предварительная оплата товара полностью или в части, покупатель обязан оплатить товар в установленный срок до передачи товара.

При невыполнении покупателем обязательства по предварительной оплате товара продавец вправе: ?

не передавать товар до его оплаты; ?

отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения причиненных ему убытков.

В случае, если продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанности по передаче товара, покупатель вправе потребовать: ?

передачи оплаченного товара: ?

возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

На сумму предварительной оплаты по общему правилу подлежат уплате проценты в соответствии со ст. 395 ГК "Ответственность за неисполнение денежного обязательства" со дня, когда по договору передача товара должна быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. 5.

Договором может быть предусмотрено условие о продаже товаров в кредит, в этом случае покупатель обязан оплатить товар через определенное время после передачи товара. Обязанность покупателя оплатить товар возникает только после передачи ему товара. В случае неисполнения покупателем обязанности по оплате товара, переданного в кредит, продавец вправе потребовать оплаты товара или возврата неоплаченного товара. На просроченную к оплате сумму подлежат уплате проценты в соответствии со ст. 395 ГК "Ответственность за неисполнение денежного обязательства" со дня, когда по договору товар должен быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.

Если иное не предусмотрено договором, с момента передачи товара покупателю и до дня его оплаты товар, переданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца. 6. Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрено условие о рассрочке платежа. В этом случае существенными условиями договора, согласование которых необходимо, чтобы признать договор заключенным, являются условия о цене товара, порядке, сроках и размере платежей. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата переданного товара, если сумма платежей, полученных от покупателя, не превышает половины стоимости товара.

Мы завершаем публикации, посвященные тому, как правильно приобрести жилую недвижимость. Как это и следует из названия, сегодня речь пойдет об опасностях, которые могут подстерегать приобретателя в содержании и форме договора купли-продажи жилого помещения, а также при расчетах за заветные квадратные метры.

Порядок расчетов по договору

Самыми главными для покупателя здесь являются риск невозврата денежных средств, а также риск невозможности подтвердить уже совершенный платеж. Помимо этого, если жилье приобретается через представителя продавца, то всегда существует риск несовпадения стоимости, объявленной представителем, и реальной ценой, запрашиваемой собственником помещений.

Обратите внимание: в существующих российских реалиях занижение цены купли-продажи недвижимости – это обыкновенная практика. Причина такого явления, с точки зрения продавца, объяснима – ни у кого нет желания платить в казну «лишних» налогов (НДФЛ). Однако покупателю нужно хорошо подумать, перед тем, как соглашаться на подобные условия. Ведь если впоследствии договор будет расторгнут, либо его признают недействительным или незаключенным, то покупатель сможет в законном порядке претендовать на получение только той суммы, которая указан в договоре.

Покупателю нужно получить у продавца расписку о получении денежных средств за квартиру. В частности, такая расписка может пригодиться при (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

При этом нужно иметь в виду, что в ближайшее время само понятие наличных расчетов за крупные покупки может кануть в прошлое. Об этом уже не раз говорили первые лица Банка России, Минфина и других профильных министерств.

Если расчеты за приобретенную жилую недвижимость осуществлялись в безналичном порядке, то документами, подтверждающими совершение платежа, могут быть квитанции или банковские выписки о перечислении денег со счета покупателя на счет продавца.

Особый случай – заключение сторонами договора аванса или задатка . В рамках подобного соглашения покупатель передает продавцу оговоренную сумму денежных средств, а между сторонами устанавливается соответствующий режим и условия ее возврата в тех случаях, когда сделка по объекту недвижимости так и не состоялась. Получается, что факты передачи денег и получения их продавцом должны быть подтверждены и задокументированы надлежащим образом.

Обратите внимание: следует различать гражданско-правовые понятия аванса и задатка . Так, на практике нередко встречаются ситуации, когда под наименованием договора аванса фактически содержатся условия, характерные именно для задатка. Случается даже, что риелторы или юристы, выступающие в интересах продавца, могут попытаться предложить подписать покупателю «гибридный» документ, который будет одновременно содержать условия как задатка, так и аванса. Разумеется, положения и о том, и о другом будут «подогнаны» не в пользу покупателя. Поясним на примере.

Пример

Между гражданином А.В. Петровым и ООО «Новое жилье» заключен договор, поименованный как договор аванса на покупку жилого помещения. По условиям данного договора, гражданин в обеспечение сделки должен внести сумму в размере 100 тыс. руб. Если впоследствии он откажется от совершения сделки, то эти деньги не будут ему возвращены. Если от сделки откажется продавец – 100 тыс. руб. возвращаются покупателю.

Вывод: фактически, в описанной ситуации речь идет не об авансе, а о смешанном договоре, который содержит в элементы, как аванса, так и задатка. В случае неисполнения договора для сторон наступают неравнозначные последствия. Ведь если бы речь шла о «чистом» авансе (как это и должно было следовать из названия договора), то сумма должна была возвратиться покупателю. А если о «чистом» задатке, то при отказа от сделки со стороны продавца, тот должен отдать не 100 тыс. руб., а 200 тыс. руб., как это и предусмотрено пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса .

Имейте в виду: если перед продавцом стоит выбор между авансом и задатком, то, как правило, предпочтение следует отдавать авансу. Это позволит нивелировать риск будущей неплатежеспособности.

При проведении расчетов покупатель может минимизировать свои риски следующими способами:

1. Полный расчет производится только после государственной регистрации права собственности.

2. Для расчетов используется банковскую ячейку .

· список лиц, сохраняющих право на проживание (ст. 558 ГК РФ).

Без наличия в договоре указанных условий договор будет считаться незаключенным.

Кроме того, в документе будет нелишним прописать:

· подробные характеристики приобретаемой недвижимости;

· четкие условия, регламентирующие порядок и сроки уплаты цены жилья;

· сроки юридического и фактического освобождения квартиры;

· порядок уплаты коммунальных услуг в «переходный период» и после;

· перечень и состояние мебели, передаваемой вместе с помещением (при наличии);

· перечень и состояние бытовой техники, передаваемой вместе с помещением (при наличии).

Что касается формы, то здесь все относительно просто. Так, важно соблюдать условие статьи 550 Гражданского кодекса – договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Обратите внимание: несоблюдение формы договора продажи квартиры влечет его недействительность.

Помимо этого, еще раз напоминаем, что переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит обязательной государственной регистрации. Такое положение установлено пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса .

Правильный алгоритм покупки квартиры

Резюмируя, для наиболее легкого восприятия обобщим всю информацию, приведенную в наших статьях, в виде небольшого алгоритма действий. Итак, чтобы приобрести квартиру и свести возможные негативные последствия к минимуму покупателю следует (действия проводятся в указанной ниже последовательности):

· выбрать объект жилой недвижимости;

· осмотреть выбранный объект;

· произвести предварительную юридическую проверку : ознакомиться с правоустанавливающими и правоудостоверяющими документами, «историей» жилого помещения;

· согласовать условия купли-продажи жилья (цену и порядок расчетов, сроки заключения сделки, порядок освобождения помещения и т.д.);

· заключить договор задатка или аванса (при необходимости);

· внести задаток или аванс (с обязательным получением об этом подтверждающих документов);

· полностью проверить юридическую чистоту сделки;

· заключить договор купли-продажи;

· зарегистрировать переход права собственности на жилую недвижимость;

· оплатить полную цену договора;

· осуществить прием жилого помещения (подписать соответствующий акт и получить ключи от квартиры).

Надеемся, что наши инструкции и предостережения пригодятся Вам при совершении такого важного шага в жизни, как приобретение жилья.

Резюме:

1. При осуществлении расчетов самыми главными для покупателя являются риск невозврата денежных средств, а также риск невозможности подтвердить уже совершенный платеж.
2. Формально низкая цена в договоре купли продажи жилья – серьезный риск для покупателя.
3. При заключении договоров аванса или задатка нужно четко разграничивать эти понятия и, по возможности, не допускать смешанных договоров, выгодных одной стороне – продавцу.
4. Переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит обязательной государственной регистрации.
5. Покупатель может минимизировать свои риски, если будет расплачиваться после государственной регистрации перехода права собственности, а также использовать в расчетах банковскую ячейку.
6. При заключении договора купли-продажи жилой недвижимости следует обращать внимание на наличие существенных условий и на конкретизацию его других положений.
7. Договор купли-продажи недвижимости заключается обязательно в письменной форме.
8. Негативных последствий при покупке жилья можно избежать, если придерживаться простого алгоритма действий.