Как найти и купить имущество должников и конфискованное имущество электронных торгах, аукционах и тендерах на этп. Публичные торги по продаже недвижимого имущества
Относительно недавно в нашей стране возник новый механизм реализации объектов недвижимости посредством электронных торгов. И данный механизм обладает весомым преимуществом по сравнению с покупкой квартиры стандартным способом.
Преимущества
На аукционе квартиру возможно купить по очень низкой стоимости. При этом можно не переживать за вероятность появления в ее юридической истории каких-то огрех.
Для проведения большинства подобных аукционов организуются торговые интернет-площадки. Любой желающий может ознакомиться с выставленными на торги квартирами. Через аукцион продаются различные виды недвижимости. Это могут быть квартиры в новостройках, жилье вторичного сегмента, коммерческая и промышленная недвижимость, а также земля.
Как правило, на аукцион выставляются объекты, ранее принадлежавшие несостоятельным заемщикам по ипотеке, банкам, организациям-банкротам, а также объекты, находившиеся на балансе местных властей.
С недавнего времени действуют правила , что муниципальное или государственное недвижимое имущество возможно продать исключительно через электронные торги, чтобы исключить коррупционные схемы. Но основной процент недвижимости, выставленной на такие торги, составляют объекты залога при выдаче кредита и объекты, приобретенные по ипотеке.
Несколькими годами раньше, когда экономическая ситуация была более стабильной, кредиты на приобретение жилья банки выдавали охотно, без особого набора документов. Но сейчас многие граждане оказались не в состоянии вносить ипотечные платежи, соответственно, банк квартиру забирает себе и продает ее посредством таких торгов.
Организаторы и участники
Организатором торгов выступает в каждом регионе свой департамент. Но участвовать в торгах может любой желающий, даже если проживает он в ином субъекте. Чтобы участвовать в торгах, необходимо зарегистрироваться .
Особенностью такой регистрации является необходимость получения электронной подписи. Выдают (регистрируют) такие подписи специализированные организации. Сегодня это уже тоже перестало быть новшеством, и электронные подписи довольно часто используются при ведении бухгалтерского учета и в работе с бухгалтерскими документами посредством электронного документооборота.
Учтите только, что цифровая подпись имеет ограниченный срок своей действительности — год. Однако оформив свою подпись в цифровом виде, вы сможете регистрироваться на нескольких торговых площадках, где происходит реализация квартир.
При регистрации на площадке у вас появится личный кабинет . Именно через него участники подают заявки на участие в планируемых торгах , вносят задатки за покупаемые объекты. При этом сами торги проводятся при строгом соблюдении законодательства, одна из норм которого гласит о том, что величина залога не может превышать 20-типроцентный размер стоимости квартиры.
Цены на недвижимость
Когда аукцион открывается, подавшие заявки на участие граждане называют свою цену. Обычно торги идут не один день. На увеличение цены влияет несколько факторов. Так, чем больше человек заявили желание участвовать в торгах, тем больше вероятность того, что цена будет максимальной. Конечно же, на окончательную цену влияют характеристики и самой квартиры, ее месторасположение, метраж и т.д.
Как на любом аукционе победит тот, кто предложит максимальную цену. В течении заранее указанного времени победитель обязан будет перевести продавцу окончательную стоимость за объект без учета задатка. Если же победитель откажется покупать объект (перечислять его полную стоимость), то сумма задатка ему не возвращается. И есть вероятность того, что такому участнику в дальнейшем не разрешат участвовать в торгах. Участники, не признанные победителями на торгах, смогут беспрепятственно вернуть свои задатки.
Минусы и недостатки
Единственным минусом обычной практики реализации объектов через электронный аукцион является невозможность осмотреть выставленные объекты, что называется, «воочию».
Участники могут обратиться в департамент лишь за уточнением информации по каждому интересующему их объекту. Но определенные позитивные изменения есть и в этом направлении. Так, в некоторых мегаполисах создаются специализированные организации, реализующие недвижимость в новостройках или тех объектах, которые прошли капремонт. А ещё компании, предлагающие участие в .
Именно сотрудники таких компаний рады любому потенциальному покупателю показать объект наглядно. Они организуют даже целые экскурсии и заказывают для таких целей автобус, чтобы участники аукциона могли увидеть будущее приобретение «в живую». Стоит надеяться, что подобная практика станет обычной, и такой опыт будет перенят всеми регионами.
Статьи по данной теме
Ипотечное кредитование несет собой большие риски, и сегодня, увы, далеко не редкость, когда заемщик не в состоянии оплачивать кредитный долг по ипотеке, что дает банку право на продажу ипотечной квартиры с торгов. В нашей статье мы расскажем о том, какой порядок реализации заложенного имущества предусматривает закон и как проходят публичные торги.
Нарушения условий договора нередко влекут за собой вынужденную меру - выселение из приобретенной квартиры и реализацию объекта жилой недвижимости на торгах. Как проходят публичные торги, в каком случае торги могут быть признаны несостоявшимися – читайте в нашей статье.
Итак, в первую очередь, отметим какими нормативно-правовыми актами регулируется реализация заложенного имущества, в частности, ипотечной квартиры:
- Статья 350 Гражданского кодекса РФ,.
- Законом РФ №2872-1 «О залоге» от 29.05.1992 г.
- Федеральным законом №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г.
- Федеральным законом №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 г.
Первоначальная цена на залоговый объект недвижимости, выставленный на торги, определяется судом. В случае несогласия залогодателя (ответчика) с назначенной стоимостью, он имеет право ходатайствовать о проведении переоценки имущества при условии оплаты всех необходимых услуг самостоятельно (ГПК РФ).
В случае, если владелец залоговой квартиры не использует право на переоценку, объект жилой недвижимости переходит к Службе судебных приставов по стоимости, которая была определена в судебном порядке, для реализации на публичных торгах.
Начальная цена залогового имущества, выставленного на торги, определяется с учетом стоимости, указанной в исполнительном листе, независимо от того, соответствует ли названная цена рыночной стоимости объекта залога.
При отсутствии в исполнительном листе начальной стоимости залога, судебным приставом-исполнителем в суд подается заявление об определении начальной цены. Не установление начальной цены на продажу имущества судом является нарушением норм финансового права.
Если первичные публичные торги по продаже заложенного имущества были признаны несостоявшимися, на повторных торгах начальная продажная цена заложенного недвижимого имущества снижается на 15%.
При вступлении в силу судебного решения по взысканию и признании торгов, проведенных службой судебных исполнителей, несостоявшимися по определенным причинам, торги могут быть проведены еще неоднократно. И учитывая постоянный рост имущества на рынке недвижимости, владелец залоговой квартиры, своевременно обратившись к опытному юристу, вполне может настоять на реализации имущества по более высокой стоимости, соответствующей на данный период времени.
В случае, если суммы, полученной от продажи квартиры с публичных торгов, не хватает для покрытия долга, залогодержатель вправе потребовать получения недостающей суммы с иного имущества должника, помимо залогового. Если сумма от продажи является выше размера кредитного долга, разница должна быть возвращена залогодателю.
В любое время до момента выставления квартиры на публичные торги заложенного имущества залогодержатель и залогодатель могут прекратить обращение на данное имущество взыскания путем исполнения долговых обязательств.
Документы, дающие право на реализацию залогового имущества на торгах
В соответствии со ст. 349 ГК РФ м ст.12 Закона «Об исполнительном производстве», взыскание залогового имущества в пользу залогодержателя может быть обращено:
- на основании судебного решения, вынесенного в рамках судебного порядка;
- без обращения в суд в случае достижения добровольного соглашения между залогодержателем и залогодателем в .
Исполнительными документами, дающими право на взыскание предмета залога и реализации его на публичных торгах, являются:
- исполнительные листы, представленные на основании принятых судебных решений;
- исполнительная надпись нотариуса, если было достигнуто соглашение о внесудебном порядке взыскания, подтвержденное письменным договором.
В каких случаях не может быть обращено взыскание не предмет залогового имущества
Обращение взыскания на залоговое имущество не может быть допущено, если:
- нарушение долгового обязательства было крайне незначительным (период просроченных платежей по договору ипотеки составил менее 3-х месяцев);
- размер требований залогодержателя является несоразмерным стоимости заложенного объекта недвижимости (размер неисполненного обязательства ниже 5% от оценки предмета залога согласно договору о залоге).
Порядок реализации заложенного имущества на публичных торгах
Продажа ипотечных квартир с публичных торгов осуществляется на основании гл.10 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Публичные торги проводятся Федеральной службой судебных приставов по месту расположения объекта залога.
Перед проведением торгов организатор обязан проинформировать об этом в печатном издании и на официальном интернет-сайте органа исполнительной власти не ранее 30 дней и не позднее 10 дней до проведения торгов. Информация должна содержать в себе сведения о времени, дате и месте проведения публичных торгов по продаже недвижимого имущества, основные характеристики предмета залога, выставленного на торги, начальная цена объекта, определенная судом.
Лица, желающие стать участниками публичных торгов заложенного имущества, должны внести задаток, размер которого указан в извещении. Максимальный размер задатка определяется не выше 5% от начальной продажной стоимости объекта недвижимости, подлежащего реализации.
Выигравшим торги признается лицо, предложившее наибольшую цену за реализуемый предмет залогового имущества. Протокол о результатах проведенных публичных торгов подписывается победителем и организатором торгов. В течение пяти последующих дней выигравшее лицо должно внести суму в полном объеме, за вычетом внесенного задатка. Договор купли-продажи квартиры подписывается в течение 5 последующих дней после внесения покупной цены в полном объеме.
Основаниями для внесения записи в Единый госреестр о правах на недвижимое имущество и сделок с ним являются протокол с результатами о проведенных публичных торгах по продаже недвижимого имущества и договор купли-продажи.
В соответствии со ст. 58 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» публичные торги заложенного имущества признаются несостоявшимися в течение дня, следующего за их проведением, в случаях:
- при участии менее 2-х покупателей;
- если начальная продажная стоимость заложенного имущества не была увеличена за счет надбавки участниками;
- если лицо, выигравшее торги, не внесло покупную стоимость в установленный срок.
В случае признания публичных торгов несостоявшимися во второй раз, залогодержатель вправе оставить объект недвижимости, как предмет залога, с оценкой не ниже 10% от первоначальной суммы, назначенной в суде. Договор прекращает свое действие, если залогодержатель не использовал свое право на оставление предмета залога в течение 1 месяца с того момента, когда публичные торги по продаже недвижимого имущества были признаны повторно несостоявшимися.
Посетителей экспозиции Est-a-Tet будут ждать подарки и специальные условия покупки по ряду реализуемых компанией проектов. Также все посетители стенда Est-a-Tet получат купоны на скидки в ряде проектов.
19.03.2017, Вероника Игоревна
«Благодарность организаторам. И по делу, и развлечься можно. Нашла несколько подходящих вариантов, наладила контакты. Публики много, но никто никому не мешает. Организованность на высшем уровне. Я...»
18.03.2017, Игорь Леонидович
«Все было очень интересно! Планирую обязательно посетить и следующую...»
18.03.2017, Александр Петрович
«Всё очень понравилось. Хотелось бы пожелать процветания организаторам выставки и конечно её участникам....»
Вопрос:
Стоит ли сейчас покупать недвижимость и какую? На чем можно заработать?
Ответ эксперта:
Скорик Антон, генеральный директор ООО «Мортон-Инвест»
В связи с ростом стоимости квадратного метра прибыльность инвестиций в недвижимость выросла и в целом ряде случаев превысила доходность банковских депозитов. Так, с декабря 2014-го по март текущего года стоимость квадратного метра новостроек росла незначительно – до 3% за весь период. К примеру, если покупатель на момент старта продаж в феврале 2015 года приобрел 1-комнатную квартиру площадью 27,4 кв. м в новом столичном микрорайоне «Жемчужина Зеленограда» за 2,23 млн рублей, то к середине мая стоимость этой квартиры уже составила 2,6 млн рублей, а доход покупателя за 3 месяца – 371 тыс. рублей. В то время как положив сумму 2,23 млн рублей на депозитный счет, он получил бы прибыль в размере всего 75 тыс. рублей, что почти в 5 раз меньше.
Не так давно на рынке появилась возможность купить квартиру через электронные торги. Это один из самых надежных способов приобретения жилья. Во-первых, жилье уже построено, в нем произведена отделка, и сразу после сделки выдаются ключи. Во-вторых, квартира приобретается у государственной организации - казенного предприятия «Управление гражданского строительства». В настоящий момент на торги выставлены квартиры от 4,1 млн рублей в уже построенных новостройках в Москве. Реализацией таких квартир занимается ОАО «Мосреалстрой» и субподрядное агентство недвижимости «БЕСТ-Новострой».
Отвечает на вопросы Ирина Доброхотова, Председатель Совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».
Что такое электронные торги и для чего они нужны?
– Электронные торги, в которых компания «БЕСТ-Новострой» участвует в качестве субагента, направлены на реализацию имущества Правительства Москвы. Подобный способ реализации – единственно возможный в случае, когда необходимо продать государственное/муниципальное имущество, в нашем случае, - квартиры от Казенного предприятия «Управление гражданского строительства» (КП «УГС»). Закон 44-ФЗ регламентирует данную форму продажи квартир, находящихся в собственности у Правительства Москвы.
Откуда берутся квартиры на этих торгах и кто их продает?
– Квартиры (в ЖК «Некрасовка», Жилой квартал на Базовской улице, Жилой квартал Солнцево) выставляются на продажу Казенным предприятием «Управление гражданского строительства». Само КП «УГС» продажей (консультациями покупателей, сопровождением сделки, заключением договоров купли-продажи) занимается через государственного агента по реализации недвижимости – ОАО «Мосреалстрой». В свою очередь «Мосреалстрой» заключил субагентский договор с ООО «БЕСТ-Новострой» на реализацию 35% от всего объема квартир. Желающих участвовать в торгах все больше, поэтому, чтобы удовлетворить спрос, помочь всем покупателям подготовить документы для участия в торгах, пройти сами аукционы, было привлечено два этих агентства.
Сама продажа происходит на площадке «Росэлторг». Там покупатель может увидеть перечень квартир (лотов), выставленных на ближайший аукцион, оформить электронную цифровую подпись (ключ), необходимую для участия в аукционе, узнать, какие нужны документы и так далее. Но, поскольку процедура новая и требует особенного внимания, многие прибегают к помощи агентов «Мосреалстрой» и «БЕСТ-Новострой»: так, по доверенности клиента, агент может сам собрать все документы, помочь с получением электронного ключа, а также консультировать и оказывать техническую поддержку на протяжении всего аукциона.
Кто может купить квартиру через такие аукционы?
Любое физическое или юридическое лицо, зарегистрированное в Российской Федерации. То есть, это физлица-граждане РФ (с ИНН) и юрлица, зарегистрированные на территории РФ (также с ИНН).
В чем плюсы и минусы как самих аукционов, так и возможности покупки квартиры через них? Можно купить дешевле?
– Минус, пожалуй, только один: процедура несколько затянутая, по сравнению с заключением ДДУ или договора купли-продажи. Но в целом, с момента торгов до оформления права собственности победителем аукциона, проходит не более 2 месяцев.
Плюсы: продается абсолютно готовое жилье с отделкой в уже введенных в эксплуатацию домах. Юридически это вторичка, но по факту – это квартиры в новостройках от застройщика, поскольку они выставлены на продажу впервые.
Неоспоримый плюс в том, что вы можете сначала побывать в доме, который вас интересует, осмотреть квартиру, оценить виды из окон, качество отделки и так далее, и затем уже принять решение, какую именно квартиру вы хотите купить на торгах.
Действуют ли ипотечные программы на такую покупку?
– Да, сейчас действуют ипотечные программы от ВТБ24/Банка Москвы и от Банка Возрождение. Условия – как для покупки вторичного жилья. Зарплатные клиенты рассматриваются на особых условиях.
Когда проходят такие аукционы и как о них узнать?
– Следить за графиком аукционов можно как на сайте Росэлторг, так и на сайтах уполномоченных агентств – Мосреалстрой и БЕСТ-Новострой. Если вы всерьез намерены участвовать в торгах, нужно иметь в виду, что заявки на ближайшие торги прекращают рассматриваться за 5 дней до аукциона. Кроме того, у вас должен быть обеспечительный взнос в размере 100 тыс. рублей (его нужно будет уплатить на реквизиты КП «УГС»), а также, если вы планируете воспользоваться ипотекой, письменное одобрение банка с указанием максимальной суммы кредита. Если вы становитесь победителем аукциона, но в течение 10 дней не оплачиваете квартиру, обеспечительный взнос в размере 100 тыс. рублей вам не возвращается.
Назовите объекты, которые уже участвовали в аукционах.
– Уже реализуются с торгов квартиры в ЖК «Некрасовка» в корпусах на ул. Недорубова, Липчанского и Маресьева.
Это могут быть объекты как первичного, так и вторичного рынка?
– Только вторичное (то есть уже сданное в эксплуатацию и оформленное в собственность Правительства Москвы) жилье. Новостройки по ДДУ по такой схеме не продаются.
Онлайн-регистрация на выставку
Недвижимость от лидеров 28 сентября - 1 октября 2017 года
