Объекты непроизводственного назначения. Объект капитального строительства. Требования к объектам капитального строительства

Термин «капитальное строительство» (КС) предполагает не только возведение новых зданий/сооружений, но и проектные и изыскательские, монтажные, пусконаладочные работы, модернизацию существующих основных фондов, подготовку технической документации.

Виды капитального строительства

Для ответа на вопрос: «Что такое объект капитального строительства?» - предстоит узнать, какие виды КС существуют. Остановимся на этом более подробно.

1. Новое строительство - создание объектов или их комплекса на новых площадях, которые после окончания работ при вводе в эксплуатацию будут состоять на самостоятельном балансе.
2. Реконструкция действующих предприятий - устранение физического износа зданий или его элементов с возможной перестройкой существующих цехов для совершенствования производства, увеличения мощности и улучшения качества продукции.
3. Техническое перевооружение действующих предприятий - это целый комплекс мер, направленных на модернизацию, автоматизацию производства с целью улучшения финансовой деятельности организации. При таком виде строительства не производится реконструкция и/или расширение существующих производственных площадей.
4. Расширение действующих предприятий - создание и/или увеличение новых/существующих объектов, цехов на действующем учреждении. Объекты не ставят на самостоятельный баланс после документального оформления, связанного с вводом в эксплуатацию.

Иначе говоря, результатом любого из перечисленных видов капитального строительства является объект.

Объекты капитального строительства: определение

Строительство - развивающаяся отрасль, в процессе которой появляются готовые объекты по функционалу производственного/непроизводственного назначения и инфраструктуры. Что подпадает под категорию «объекты капитального строительства»? Определение (формулировка прописана в РФ) трактует это понятие так: жилые и нежилые строения и незавершенные объекты строительства (исключение составляют постройки по типу навесов и киосков).

Виды объектов КС

Отдельно стоящее здание со всеми коммуникациями, эстакадами, оборудованием, мебелью называется объектом строительства.

Здание - результат строительной деятельности, образующий систему, состоящую из подземной и/или надземной частей, в структуру которой включены помещения, инженерно-технические коммуникации. Цель возведения - проживание, размещение производства, содержание животных или хранение продукции.

Сооружение - инженерно-строительный объект, предназначенный для производственных процессов: хранения продукции, перемещения людей или грузов. Основное отличие от здания - это временное пребывание людей на объекте, например: мосты, дамбы, ЛЭП, стадионы.

Термин «строение» употребляется как обобщенное название предыдущих двух понятий. Является также результатом строительства, но не ставится на учет в реестр объектов КС.

Объекты незавершенного строительства - приостановленные на определенный срок возводимые строения.

Классификация объектов капитального строительства

В Кадастровом кодексеизложены определение и виды объектов капитального строительства. Это: здания, сооружения (трубопроводы, скважины, линии электропередач и связи, плотины), строения и незавершенные объекты строительства.

Согласно же Постановлению Правительства № 87, в котором утвержден состав проектной документации, по функциональному значению принято выделять 3 вида объектов КС:

• для производственных процессов;
• непроизводственного назначения;
• линейные.

К объектам производственного характера относятся здания и сооружения промышленного назначения, а также объекты безопасности и обороны. Сооружения жилищного фонда, коммунально-бытового, культурного, социального назначения и капитального характера принято относить к непроизводственному виду.

Линейные объекты

Инженерные сети, коммуникации, трубопроводы, линии электропередач и связи, автомобильные дороги, мосты, туннели - это капитального строительства. Определение местоположения при проектировании этой категории конструкций осуществляется установлением специалистами в межевом деле координат характерных точек и регламентируется Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

Получение документов, разрешающих строительство линейных объектов, осуществляется на основании Градостроительного и Земельного кодексов РФ и закона «Об автомобильных дорогах и дорожной деятельности».

Объекты строительства, не требующие разрешительной документации

Разрешительная документация - пакет документов, отвечающий требованиям и допускающий застройщика к началу осуществления строительства и реконструкции.

Градостроительный план - документация, без которой проектная организация не вправе выдавать свое решение на строительство и реконструкцию объектов. Выдается застройщику после письменного его заявления архитектурным отделом с утверждением районной администрации.

Согласно ст. 51 ГрК, начало строительства без разрешительной документации допускается в том случае, если предстоит возведение:

• гаража на земельном участке, принадлежащем физическому лицу;
• киосков, навесов и прочих объектов некапитального характера;
• строений вспомогательного характера;
• а также в случае необходимости изменения капитальных строений, без затрагивания несущих конструкций, не нарушая характеристик надежности и безопасности.

Отличительные признаки капитального объекта

Для понимания отличия между временными и капитальными строениями необходимо рассмотреть юридическую и экономическую сторону предмета обсуждения.

Временная постройка - вспомогательный объект, возводимый для полноценного выполнения строительства и подлежащий демонтажу после окончания работ. На нее не выдаются правоустанавливающие документы.

С технической стороны временная постройка может иметь те же признаки (фундамент, капитальные стены, ж/б перекрытия), что и объекты капитального строительства. Определение тонкойграниотличия кроется в их различном правовом статусе. При строительстве капитальных объектов предусмотрен их длительный срок эксплуатации, в то время как временные постройки имеют ограниченный период использования, не превышающий пяти лет.

Основные признаки принадлежности к объекту капитального строительства - это неразрывная его связь с землей и, соответственно, необходимость в получении разрешительной документации. Но об этом чуть позже.

Объекты капитального строительства: проблемы их отнесения к недвижимому имуществу

До 2005 г. использовались такие правовые конструкции, как «объекты недвижимости в градостроительстве», «объекты градостроительной деятельности». С внесением некоторых корректив терминология изменилась. Так, с 2005 года в российском законодательстве впервые был введен термин «объект капитального строительства». Понятие и определение этой категории фигурируют не только в градостроительстве, но и в иных отраслях права (оперируют термином также в земельном, лесном законодательстве, гражданско-правовой сфере).

Трактовка термина ОКС сводится к простому перечню объектов, без присвоения им каких-либо свойств и признаков. Но известно, что капитальное строение имеет связь с земельным участком и не может быть перемещено или разобрано без ущерба своему назначению.

С другой стороны, для сравнения необходимо рассмотреть признаки недвижимости. В ГК РФ, в положении ст. 130, указан перечень свойств, присущих недвижимому имуществу:

• прочная связь с землей;
• обязательная государственная регистрация;
• невозможность осуществления перемещения недвижимости без причинения ущерба ее конструкции; это также касается сооружений, зданий и объектов незавершенного строительства.

В норме упоминаются объекты капитального строительства, определение которых есть в ГрК РФ. То есть объекты недвижимости (незавершенные являются ОКС, следовательно, для них характерны те же признаки, что и для недвижимого имущества.

Может ли она являться объектом КС?

Самовольная постройка - это объект, строительство которого осуществлялось без получения необходимых разрешений на территории, не отведенной для этих целей и с нарушением санитарных, градостроительных норм и правил.

В случае признания судом самовольной постройки объектом капитального строительства возможно 2 варианта разрешения ситуации:

1. Снос объекта лицом, осуществившим возведение несогласованной с органами власти постройки (своими силами и за свой счет).
2. Признание судом права собственности на строительство несанкционированной постройки. При условии возведения недвижимости с соблюдением строительных норм, без создания угрозы здоровью и жизни граждан.

Автострада или дорожная развязка, высотный дом, в котором находится несколько сот комфортабельных квартир, огромный трубопровод, по которому идет газ в Европу, имеют одно общее свойство. Каждое из этих сооружений - это объект капитального строительства.

Казуистический нонсенс

В российском законодательстве нет четкого определения этого термина, хотя в официальной документации им свободно оперируют. Однозначно то, что объект капитального строительства подразумевает длящийся во времени процесс возведения здания, реконструкции или ремонтных работ. И этот объект является долговременным сооружением. Временные постройки, такие как киоски, навесы, малые архитектурные формы, целевые сооружения, бытовки, даже мостовые переходы и автомобильные дороги не относятся к капитальным строениям. В эту категорию также не входят здания, предназначенные для индивидуального проживания частных лиц и их семей. Понятие капитального сооружения неразрывно связано с определением капитального строительства.

Что такое капитальное строительство

Не всякое строительство можно назвать капитальным. Строительными работами могут быть названы мероприятия, не связанные с недвижимым имуществом, например, конструирование морского судна или летательного аппарата. Капитальным строительством именуется совокупность строительно-монтажных работ, целью которых является создание нового объекта или воплощение объемно-конструктивных решений по отношению к существующему зданию или сооружению. Как ни странно, этот термин имеет экономическое, а не техническое происхождение. Экономисты в это понятие вкладывают необходимость непременного освоения значительных материальных средств и инвестиций. Финансовые затраты должны выразится в определенном виде дорогостоящего продукта. Строительные работы по возведению капитальных объектов могут осуществляться тремя способами: подрядным (с привлечением сторонней организации), хозяйственным (силами самого застройщика) или смешанным (часть работ выполняется застройщиком, а специализированные работы - с привлечением подрядчиков).

Возводимое здание - это уже недвижимость

Как находящиеся в стадии возведения, так и незавершенные здания (законсервированные) представляют определенную материальную ценность. В соответствии с законодательством объект капитального строительства является недвижимым имуществом и, на основании положения статьи 130 Градостроительного кодекса РФ, требует обязательной регистрации в органах государственного надзора. Следующий состав объекта капитального строительства позволяет отнести его к недвижимости:

• Размещение на земельном участке.
• Невозможность перемещения без разрушения конструкции.
• Значительная балансовая стоимость (является активом в финансовой сфере).
• Социально-экономическое значение.

Здание или сооружение, которое не было достроено, подлежит внесению в госреестр как объект незавершенного строительства. Консервация производится в случае приостановления работ более, чем на полгода.

Классификация объектов

Назначение объекта капитального строительства определяет совокупность требований, предъявляемых к его проектированию, возведению и эксплуатации. Систематизация недвижимости основывается на функциональности строений. Капитальные объекты по своему назначению подразделяются на следующие категории:

• Производственные здания и сооружения, в том числе оборонной инфраструктуры.
• Жилые дома, строения культурного и социального назначения, стадионы - все они объединяются под общим понятием непроизводственных объектов.
• Трубопроводные системы, транспортные коммуникации (автомобильные и железные дороги, но не мосты), линии электропередач относятся к линейным объектам.

Уникальные сооружения

Одной из категорий долговременных сооружений являются уникальные объекты капитального строительства. В соответствии со статьей 48 п. 1 Градостроительного кодекса РФ этот тип объектов характеризуется хотя бы одним из нижеследующих параметров:

• Подземная часть сооружения в полном объеме или частично находится ниже строительного нуля на 15 метров.
• Конструкция предусматривает монтаж консоли протяженностью более 20 метров.
• Высота сооружения превышает 100 метров.
• Пролетная конструкция - более 100 метров.

Создание подобных строений требует наличия специальных допусков у проектировщиков, подрядчиков и контролирующих органов. Уникальные объекты капитального строительства подразумевают реализацию нестандартных технических и технологических решений при их создании. Уникальными могут быть и отдельные конструкции по конфигурации и функциональности, при расчете которых применяются нетрадиционные приемы.

Последовательность действий

Сооружение капитального строения сопряжено с определенным алгоритмом согласования в разнообразных структурах государственной власти. В перечень официальных органов, одобряющих возведение объекта недвижимости, входят не только службы, непосредственно занимающиеся строительством или контролем за производством работ (Отдел капитального строительства, Управление архитектуры, проектные институты) - объект капитального строительства может быть возведен на определенной территории при условии согласования с природоохранными организациями, департаментом культуры и структурами МВД, ответственными за управление и организацию дорожного движения. Этапы создания нового объекта следующие:

• Архитектурно–проектное задание разрабатывается на основе требований заказчика.
• Составляется акт согласования границ участка.
• Проводятся изыскательские работы.
• Следующий шаг - создание проектно–сметной документации (ПСД).
• Разрешение на строительство капитального объекта органами местного самоуправления.
• Производство строительных работ.
• Акт приемки в эксплуатацию завершенного строительством объекта.

Одним из ключевых моментов разработки рабочей документации является государственная экспертиза объектов капитального строительства. Перечень сооружений, подлежащих этой процедуре, определяет Градостроительный кодекс. Предметом экспертного анализа документации является установление соответствия требованиям техрегламентов.

Газ, водоснабжение и электроэнергия

Подключение объектов капитального строительства к инженерным сетям осуществляется только в соответствии с определенным регламентом, прописанным в отраслевых нормативах и проектно-сметной документации. Кодифицированные акты в этой сфере постоянно обновляются. Последним документом является Постановление Правительства от 30.12.2013 г., в котором утверждаются правила подключения вновь построенных и реконструируемых объектов. Пропускная способность централизованных магистральных сетей должна обеспечить возможность присоединения нового сооружения и предусматривать возрастание нагрузок. Правила подключения объектов капитального строительства предусматривают согласование со всеми соответствующими службами и организациями, владеющими и эксплуатирующими инженерные сети. Эксплуатанты выдвигают застройщику определенные условия, выполнение которых делает возможным подключение технической системы возводимой конструкции к центральным сетям. Эта стадия строительства должна быть согласована еще на этапе проектирования.

Организация строительства объектов капитального строительства

Организация работ по возведению сооружения - это строго регламентированная последовательность мероприятий. Базовым документом является СНиП 12–01–2004 (“Свод правил организации строительства”). Два важнейших документа устанавливают порядок строительства объекта капитального строительства на конкретном участке: проект производства работ (ППР) и проект организации строительства (ПОС). Если осуществляется капитальный ремонт, нужен еще проект организации капитального ремонта (ПОКР). Эти сборники, содержащие информацию о рациональной организации производства, должны находиться непосредственно на месте ведения работ. В случае их отсутствия, работы производить запрещается. Кроме того, в обязательном порядке на стройплощадке должны быть следующие документы:

• Копия разрешения на ведение строительных работ.
• Полный комплект проектно-сметной документации. Если строительство ведется в соответствии с определенными стадиями, то должен присутствовать и комплект альбомов текущего этапа работ.
• Экземпляр документа, определяющего красную линию.
• Общий и специальные журналы установленного образца для учета и регистрации процесса работ.
• Заключение строительной экспертизы.
• Технологические карты производимых на площадке видов работ.

Стадия проектирования

Перечень исходных данных и документов, устанавливающих последовательность и характер производства работ, определяется специальным Положением, утвержденным постановлением правительства 16.02.2008 г. и Градостроительным кодексом. Проектная документация объектов капитального строительства включает текстовую и графическую составляющие на бумажном носителе. Для удобства вся информация переформатируется на электронный носитель. Текст содержит расчеты предстоящих расходов, а также описание использованных технических решений, ссылки на нормативные акты и пояснения. Графическая часть включает чертежи, схемы и планы. Содержание пакета проектной документации не является произвольным, но должно соответствовать видам работ и отраслевым техническим требованиям. Как правило, типовой состав бумаг включает следующие разделы:

• Пояснительная записка - содержит исходные данные об участке строительства и технических характеристиках сооружения.
• Исчисление расходной части – смета.
• Генеральный план объекта и схемы планирования участка.
• Архитектурно-строительная часть и объемно-планировочные решения.
• Устройство внутренних и наружных инженерных сетей.
• Информация об инженерно-технических устройствах.
• Природоохранные и противопожарные мероприятия.
• ППР и ПОС.
• Благоустройство территории и рекультивация участка.
• Для опасных производственных объектов необходима декларация промышленной безопасности.

Рабочая документация может быть разбита на отдельные блоки в соответствии с последовательностью этапов возведения объекта. В этом случае каждый альбом содержит определенный законченный цикл мероприятий. Этот принцип создания проекта обговаривается заказчиком перед началом работ. При строительстве и капитальном ремонте индивидуального жилья - отдельно стоящих зданий до трех этажей включительно, рассчитанных на проживание одной семьи – разработка проектно-сметной документации не требуется.

Реконструкция сооружений

Реконструкция и ремонт - не тожественные понятия. Любые объемно-планировочные мероприятия, затрагивающие изменение положения несущих конструкций, параметров сооружений (высоты здания, его площади, конфигурации) классифицируются как реконструкция объектов капитального строительства. Этот вид работ подразумевает надстройку или демонтаж этажей, расширение здания, а также восстановление или замену силовых элементов несущего каркаса. Целью данного комплекса работ является сообщение объекту новых габаритных, статических и эстетических характеристик.

Капитальный ремонт

Капитальный ремонт объектов капитального строительства подразумевает комплекс мер, целью которых является восстановление или сохранение проектных характеристик здания или сооружения либо его отдельных фрагментов. Главное его отличие от планового ремонта заключается в периодичности (более одного года), объеме и характере работ. Капитальные ремонтные мероприятия могут затрагивать несущие конструкции, инженерные сети, оборудование, технические средства и другие элементы, отражающиеся на безопасности и надежности здания.

Ремонт не подразумевает изменение габаритов или прочностных параметров здания или сооружения. В то же время результатом мероприятий такого рода может быть увеличение ресурса конструкции и оптимизация её эксплуатационных показателей. Капремонт и реконструкция объектов капитального строительства должны производиться в соответствии с регламентом Градостроительного Кодекса и отраслевых положений. Законодательная база для подобного рода мероприятий предусматривает предварительное согласование с заинтересованными организациями и проведение всего комплекса работ в соответствии с разработанной проектно-сметной документацией.

Сдача объекта и ввод в эксплуатацию

Одним из самых ответственных этапов строительства является сдача завершенного объекта и введение его в эксплуатацию. Этот цикл работ должен выполняться в соответствии с определенными условиями. Требования к объектам капитального строительства изложены в 55 ст. ГК и Положении о Государственном строительном надзоре. Последняя редакция документа утверждена Правительством в 2006 году. Заключение о соответствии требованиям возведенного объекта подготавливает уполномоченный орган, выдавший ранее разрешение на проведение строительных работ. Эта процедура включает визуальный осмотр сооружения и освидетельствование рабочей документации. Бумага, в случае если объект соответствует предъявляемым требованиям, выдается заказчику в течение десяти дней. Разрешение на начало эксплуатации объекта является основанием для постановки нового объекта на учет в регистрирующем органе или внесения изменений в единый реестр, если производилась реконструкция.

Понятие объектов непроизводственной сферы

Кроме объектов, непосредственно участвующих в процессе хозяйствования предприятия, на балансе организации также могут числиться объекты непроизводственной сферы.

В частности это могут быть (Рис.1)

Рисунок 1. Объекты непроизводственной сферы

Исходя из представленного перечня, можно сделать вывод, что такие объекты представляют собой дополнительные хозяйства, которые не принимают участия в производственной деятельности, но предназначены для функционирования в рамках предприятия. Функционирование некоторых из таких объектов, относятся к объектам предоставляющим работникам организации дополнительные блага.

Тем не менее, на практике такие производства могут выпускать товарную продукцию (выполнять работы, предоставлять услуги), которые могут быть отпущены как сторонним потребителям, так и работникам предприятия, на возмездной основе. Поэтому учет объектов непроизводственной сферы имеет свои тонкости и особенности.

Синтетический и аналитический учет объектов непроизводственной сферы

Для учета объектов непроизводственной сферы Планом счетов бухгалтерского учета предусмотрен счет $29$ «Обслуживающие производства и хозяйства». На данном счете обобщается информация обо всех затратах на содержание объектов непроизводственного назначения и затратах, которые связаны с выпуском продукции, выполнением работ или оказанием услуг обслуживающими производствами и хозяйствами организации. В течение всего отчетного периода по дебету счета 29 отражаются все расходы, связанные с функционированием объектов непроизводственного назначения в корреспонденции с кредитом счетов учета:

• материально-производственных запасов,
• амортизационных отчислений,
• расчетов со сторонними предприятиями,
• с персоналом по заработной плате,
• с внебюджетными фондами
• и др.

Замечание 1

Данные виды затрат являются прямыми затратами на содержание таких объектов учета.

Аналитический учет ведется по каждому объекту непроизводственного характера. Для этого к счету $29$ открывают соответствующие субсчета. [Пример] $29.1$ – столовая; $29.2$ – санаторий; * $29.3$ – детский сад.

В конце отчетного периода в дебет таких субсчетов счета $29$ относятся также расходы вспомогательных производств (в соответствующей доле, определяемой установленным учетной политикой способом).

На конец месяца по счету $29$ «Обслуживающие производства и хозяйства» может быть остаток по дебету счета, который отражает стоимостную оценку незавершенного производства.

При учете затрат таких объектов, формируются следующие проводки (Табл.10):

Рисунок 2. Проводки по учету затрат по объектам непроизводственного характера

Все расходы, которые связаны с функционированием объектов непроизводственного характера, в обязательном порядке должны подтверждаться определенными первичными документами.

В зависимости от направлений использования произведенной продукции (работ, услуг) объектов непроизводственного характера, определяется соответствующий режим налогообложения финансовых результатов.

Если выпущенная продукция, выполненные работы или услуги передаются сторонним потребителям, то доходы от такой деятельности организация вправе считать или доходами от обычных видов деятельности, или прочими доходами. Это должно быть закреплено в учетной политике предприятия.

Если выпускаемая объектами непроизводственного назначения продукция предназначена для самой организации, то соответствующая часть затрат списывается на счета учета производственных затрат подразделений –потребителей работ и услуг, выполненных обслуживающими производствами и хозяйствами (счет $20$ «Основное производство», счет 26 «Общехозяйственные расходы» и т.п.).