Уступка права требования штрафа по зпп. Теория всего. Гарантии должника. Соблюдение его прав

Вопросы уступки прав требования

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, одобрив Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации (30 октября 2007 № 120) во многом устранил целый ряд проблем, длительное время вызывавших затруднения на практике, в частности, по вопросу о возможности замены одной из сторон в двустороннем договоре, о возможности частичной уступки, о переходе прав по дополнительным требованиям, об уступке прав по будущим обязательствам.

1. В отношениях, складывающихся при уступке прав требования, выделяются:

Обязательство, из которого возникли права, являющиеся предметом уступки (далее - основное обязательство);

Сделки, на основании которой прежний кредитор передает новому кредитору имущество в виде права требования (договор - основание передачи);

Сделки цессии (уступки права требования) как акта, действия первоначального кредитора по передаче права другому лицу.

Сделка уступки права требования является сделкой, влекущей передачу (переход) права от правообладателя (первоначального кредитора, цедента) к правоприобретателю (новому кредитору, цессионарию). Это распорядительная сделка. Преследуемая при ее заключении цель — переход права требования— достигается, как правило, непосредственно в момент ее совершения.

Во избежание серьезных негативных последствий в правоприменительной практике необходимо четко различать, о какого рода договоре (сделке) идет речь в каждом конкретном случае. В связи с этим в Обзоре проводится разграничение между собственно сделкой уступки права (требования), как сделкой распорядительной, и соглашением об уступке - обязательственной сделкой, на основании которой осуществляется переход права.

2. Уступка требования всегда предполагает наличие обязательства, на основании которого первоначальный кредитор передает право требования новому кредитору. Правовая цель передачи требования может быть различной, соответственно различными будут и договоры, на основании которых производится передача. Цедент уступает свое место в обязательстве цессионарию и за то получает или не получает от него то или другое вознаграждение в то или другое время - словом, так, как это определено соглашением, состоявшимся между участниками сделки об уступке права.

Пункт 4 ст. 454 ГК РФ предусматривает, что общие положения о купле-продаже применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав. В качестве предмета договора дарения ст. 572 ГК РФ прямо называет имущественное право.

Нередко сделка цессии и договор, служащий для нее основанием, совершаются одновременно и оформляются единым документом, фактически сливаясь. Но юридически и в этих случаях мы имеем дело с двумя сделками. Например, соглашение может предусматривать, что цедент уступает цессионарию определенное право требования, а последний обязуется передать цеденту денежную сумму. Это соглашение о купле-продаже права, совмещенное с актом (сделкой) передачи имущества.

3. Документы, оформляющие сделки цессии, часто не содержат указаний на наличие и характер встречного удовлетворения.

Соглашение, определяющее основание уступки, как правило, существует, но оформляется самостоятельно. На практике такое оформление сделок уступки нередко необоснованно воспринимается как обстоятельство, достаточное для вывода о квалификации отношений между цедентом и цессионарием как договора дарения.

Предметом договора дарения в соответствии с п. 1 ст. 572 ГК РФ могут являться и действия дарителя по безвозмездной передаче одаряемому имущественного права к третьему лицу. Под безвозмездностью передачи понимается отсутствие какой-либо причинной обусловленности такой передачи. Возмездность может состоять в передаче цессионарием или принятии на себя обязательства передать деньги, вещи, права требования или иные имущественные права, в оказании услуг и производстве работ, в освобождении им цедента от долга и т.д. Возмездность может вытекать и из отношений сторон по иным сделкам и обязательствам. Так, право может быть передано цедентом цессионарию во исполнение обязательства цедента перед третьим лицом.

Безвозмездный характер отношений в условиях товарно-денежного оборота представляет исключение, а не правило.

Исходя из этого, ГК РФ устанавливает презумпцию возмездности в случаях, когда возникают сомнения, являются ли соответствующее отношение дарением или носит возмездный характер. На основании п. 2 ст. 572 ГК РФ соглашение, не предусматривающее встречное предоставление цеденту со стороны цессионария, может быть признано договором дарения в том случае, если оно содержит ясно выраженное намерение цедента совершить безвозмездную передачу соответствующего права.

Необходимо также учитывать и положения п. 2 ст. 423 ГК РФ, устанавливающие презумпцию возмездности всякого гражданско-правового договора: договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

Логика, которой руководствовался законодатель, устанавливая необходимость доказывания безвозмездности, позволяет сделать вывод, что при передаче права посредством совершения сделки цессии наличие основания передачи должно предполагаться. Данная посылка подтверждается содержанием п. 9 Обзора: соглашение об уступке права (требования), заключенное между коммерческими организациями, может быть квалифицировано как дарение только в том случае, если будет установлено намерение сторон совершить безвозмездную передачу прав (требования).

В некоторых случаях суды при оценке соглашений о цессии квалифицировали отношения сторон как договор дарения в ситуациях, когда стороны предусмотрели в договоре встречное обязательство, но оно не соответствует действительной стоимости отчуждаемого имущества.

В одном из дел кассационная инстанция указала, что дарение может происходить не только в форме безвозмездной передачи имущества, но и путем продажи имущества (имущественного права) по явно заниженной цене. В этом случае по действительной цене оплачивается только часть имущества, а остальная часть по существу передается безвозмездно. Вряд ли можно согласиться с подобным подходом, поскольку существо договора определяется сторонами своей волей и в своем интересе. Если стороны предусматривали условия о встречном предоставлении и определяли, таким образом, свои отношения как возмездные, то оценка встречного предоставления для определения вида договора по общему правилу не имеет значения. На это обстоятельство обращается внимание в п. 10 Обзора.

Однако в некоторых случаях, при наличии соответствующих фактических обстоятельств, возможна ситуация, когда якобы возмездный договор имеет целью прикрыть дарение. В этом варианте «явный» договор ничтожен как притворная сделка (ст. 170 ГК РФ). Определенное значение стоимость встречного предоставления будет иметь и при оценке действительности совершенных сделок в рамках законодательства о банкротстве.

4. Уступка прав по двустороннему (взаимному) договору. Наиболее спорным длительное время являлся вопрос о возможности так называемой изолированной уступки - уступки отдельного требования кредитора (об оплате товаров, передаче вещи и т.д.) без полной замены стороны в договорном обязательстве в целом.

Исходя из того, что при передаче права требования по двустороннему договору в силу природы такого договора уступка права должна сопровождаться и передачей на новое лицо той обязанности (встречной), которая лежала на первоначальном кредиторе, арбитражные суды признавали недействительными сделки по уступке права на получение денежной задолженности за определенный период по договорам, предусматривающим обязанности уступающей стороны осуществлять встречное исполнение в последующих периодах (так называемые длящиеся договоры).

Между тем, глава 24 ГК РФ предусматривает порядок замены стороны в одном обязательственном правоотношении (должника или кредитора), а не стороны в договоре (или ином обязательстве - в широком смысле), каждая из которых может быть и должником, и кредитором по различным обязательствам, охватываемым конструкцией одного договора. «Из содержания главы 24 ГК РФ не следует, что она рассчитана на перемену лиц в договорном обязательстве (правоотношении) в целом и не применима к отдельным сравнительно обособленным обязательствам, входящим в состав сложного правоотношения. Если из состава сложного договорного правоотношения может быть выделено конкретное обязательство (например, уплатить деньги), то уступка требования по этому обязательству может быть произведена обособленно от правоотношения в целом».

Таким образом подтверждена возможность уступки требования из взаимного договора: в результате уступки такого требования цессионарий не становится стороной договора, он заменяет цедента в том основном обязательственном отношении, в которое входит уступленное ему требование. Участниками второго основного обязательственного отношения, равно как и субъектами дополнительных прав и обязанностей, которые связаны с основными обязательственными отношениями, продолжают оставаться договорные контрагенты - цедент и должник.

В настоящее время подход судебно-арбитражной практики к проблеме уступки отдельного права требования стороной в договоре при сохранении в целом структуры обязательственного правоотношения (в широком смысле) существенно изменился. Об этом свидетельствует вывод, отраженный в п. 6 Обзора: уступка требования по обязательству, в котором уступающий требование кредитор является одновременно и лицом, обязанным перед должником, не влечет перевод на цессионария соответствующих обязанностей цедента.

В п. 8 Обзора рассматривается проблема, возникшая в связи с тем, что в ряде случаев допустимость уступки отдельного требования из двустороннего договора обусловливалась бесспорностью уступаемого права и полным исполнением цедентом своих обязательств перед должником. Опровергая указанный подход, Президиум ВАС РФ приводит аргументы судов, которые признавали в этих случаях действительность уступок: законодатель не связывает возможность уступки права (требования) с бесспорностью последнего . Напротив, ГК РФ исходит из допустимости такой уступки, закрепляя право должника заявлять возражения, которые он имеет против требования первоначального кредитора, против нового кредитора . Избранный Президиумом ВАС РФ вариант разрешения проблемы отражает приоритетный подход, используемый в международной торговой практике, где возможность изолированной уступки прав, особенно по денежному обязательству, вытекающему из двустороннего договора, давно не вызывает сомнений, а интересы должника обеспечиваются сохранением права на возражения против предъявленного новым кредитором требования.

5. Уступка части права (требования) . Для правоприменительной практики до последнего времени было характерно негативное отношение к сделкам, в рамках которых новому кредитору передавалось требование части долга. При обосновании подобных решений использовались доводы, аналогичные приводимым для подтверждения невозможности уступки права в «длящемся» правоотношении.

Отсутствие установленных законом запретов на передачу части объема принадлежащих кредитору прав констатируется в подавляющем большинстве работ, посвященных цессии. Возможность «дробления» права требования при уступке зависит от характера предмета обязательства . При юридической делимости обязательства не существует принципиальных препятствий для уступки требования в части долга. Как правило, делимы обязательства, предметом которых является передача вещей, определяемых родовыми признаками. Деньги как предмет денежного обязательства делимы и взаимозаменяемы, поэтому практически все обязательства по уплате денег также делимы .

Действующее гражданское законодательство позволяет сделать вывод о возможности уступки кредитором по денежному обязательству части долга.

Первоначальный кредитор, передавая право требования уплаты долга в определенной части новому кредитору, сам лишается права в этой части требовать исполнения от должника, т. е. в этой части он сам из обязательства выбывает, заменяется новым кредитором. Положение должника по денежному обязательству не изменяется, поскольку его обязательство остается прежним, не изменяется ни характер права, ни его объем.

Следует различать ситуации, при которых происходит разделение объема требования и случаи, когда уступается одно из нескольких самостоятельных требований (например, задолженность за определенный период по договору, предусматривающему обязанность производить периодические платежи). В последнем случае имеет место отдельное обязательство уплатить определенную (или определимую) сумму в определенный срок или при определенных обстоятельствах. Обязательство уплатить определенную сумму является самостоятельным и не зависит от отношений сторон в иные периоды действия договора. Препятствие для таких уступок практика арбитражных судов долго видела в «длящемся» характере отношений между сторонами этого договора, не позволяющем уступать права кредитору без полного выхода из этого договора. С изменением подхода к практике уступки требований по длящимся договорам изменился и подход к возможности уступки задолженности за определенный период.

В п. 5 Обзора отражен общий принцип допустимости частичной уступки прав по обязательствам, предмет исполнения по которым делим , и приводятся примеры таких требований - требование по оплате товара, требования арендатора по предоставлению в пользование нескольких самостоятельных помещений.

6. Передача права на неустойку . ГК РФ предусматривает, что право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие, связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты (ст. 384), если иное не предусмотрено законом или договором. Таким образом, по общему правилу, дополнительные права переходят к новому кредитору одновременно с обеспечиваемым требованием без специального оформления их уступки. Иное может быть предусмотрено законом или договором.

При отсутствии специальных оговорок в соглашении об уступке права требования новый кредитор приобретает право начислять неустойку в свою пользу при нарушении должником обязательства после перехода к нему прав по основному долгу .

В п. 15 Обзора обращается внимание судов на наличие в законе презумпции перехода новому кредитору права в полном объеме, включая и права по обеспечительным дополнительным обязательствам. При уступке части основного долга к новому кредитору права на обеспечение переходят пропорционально размеру переданного требования, если иное не установлено соглашением сторон.

Кроме того, следует обратить внимание, что ранее недопустимость самостоятельной уступки основного обязательства и неустойки обосновывалась тем, что обязанность по уплате санкций неразрывно связана с основным обязательством, сторонами которого неизменно остаются прежний кредитор и должник. Эта точка зрения до последнего времени преобладала в правоприменительной практике. Между тем денежная сумма, причитающаяся кредитору в качестве неустойки, является самостоятельной имущественной ценностью. Право требовать уплаты неустойки возникает у кредитора только при нарушении должником обязательства. Возможность реализации этого права зависит от целого ряда факторов (субъективные основания ответственности, характер и размер последствий нарушения для кредитора и т.д.). У кредитора возникает право требовать уплаты денежной суммы в качестве неустойки. В этом случае нет принципиальных препятствий к разъединению требования об уплате неустойки и требования по основному обязательству , с нарушением которого было связано начисление определенных сумм в качестве неустойки. Восстановление кредитором потерь от нарушения обязательства должником достигается при передаче права на компенсацию в обмен на денежный либо иной эквивалент, получаемый от цессионария.

Из смысла главы 24 ГК РФ не следует, что передача права на взыскание санкций возможна лишь во взаимосвязи с основным обязательством. Запрет передачи права на взыскание санкций в законе отсутствует, содержанию данного права такая передача не противоречит. В силу сказанного, нет серьезных оснований исключать возможность самостоятельной уступки права на взыскание уже начисленной неустойки в отрыве от основного обязательства.

Требование об уплате неустойки часто передается (уступается), когда сумма требования окончательно определилась. Например, суд с учетом всех обстоятельств дела, в том числе своего права на снижение неустойки (ст. 333 ГК РФ), уже определил размер сумм, подлежащих уплате должником. Однако нет препятствий для уступки права на неустойку до того, как требование окончательно определилось . Из положений, закрепленных в п. 16 Обзора, следует, что препятствий к уступке окончательно не определившегося (несозревшего) права (размер неустойки окончательно не определен) Президиум ВАС РФ не усматривает.

7. Передача права (требования) на возмещение убытков.

В п. 17 Обзора, исходя из характера обязательства по возмещению убытков, обосновывается вывод о возможности самостоятельной уступки требования о возмещении убытков, причиненных нарушением обязательства.

Право требовать возмещения убытков при неисполнении обязательства не является ни мерой обеспечения, ни требованием, связанным с основным обязательством. Поскольку притязание на возмещение убытков не является побочным правом по отношению к требованию, нарушение которого повлекло возникновение данного притязания, однако основание этого требования иное, чем у требования по основному долгу. Право требовать возмещения убытков возникает лишь при нарушении обязательства и реализуется как право применения имущественной ответственности (глава 25 ГК РФ), а не по правилам об исполнении обязательств. Требование о возмещении убытков принадлежит лицу, права которого нарушены.

Право требовать от должника уплаты этой суммы (сумы убытков) (уже определенной или определимой) может быть передано другому лицу (как новому кредитору, так и любому другому лицу) в качестве самостоятельного имущественного права . Изменение кредитора по требованию об уплате убытков никак не затрагивает ни характера, ни структуры нарушенного правоотношения. Поэтому такая уступка может быть допущена и в ситуации, когда право требовать исполнения обязательства, нарушение которого вовлекло начисление убытков, не обладает свойством уступаемости.

При реализации требования о возмещении убытков новый кредитор заменяет первоначального именно в охранительном обязательстве. Вследствие этого при рассмотрении вопросов о возможности применения мер ответственности к должнику, размере его ответственности учитываются последствия нарушения, наступившие у первоначального кредитора. Так, при применении ст. 333 ГК РФ должны приниматься во внимание последствия нарушения, возникшие у первоначального кредитора .

Из указанного следует обязанность привлечения первоначального кредитора к рассмотрению дела о взыскании убытков.

8. Право должника на возражения против требования нового кредитора, например п. 7 Обзора.

Одним из важнейших средств защиты должника при уступке является право на сохранение возражений. Данная возможность тесно связана с конструкцией, допускающей возможность уступки отдельных требований из договора, уступки части требования.

Действующее гражданское законодательство предусматривает специальные правила, призванные обеспечить защиту должника, с тем, чтобы сделка уступки, совершаемая, как правило, без участия должника, не затронула его имущественные интересы. Статья 386 ГК РФ предусматривает, что должник вправе выдвигать против требования нового кредитора возражения, которые он имел против первоначального кредитора к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору. Данное положение относится и к прекращению обязательств зачетом, ничтожностью и т.п.

Таким образом, ст. 386 ГК РФ охватывает возражения, связанные в частности с неисполнением первоначальным кредитором перед должником договора (обязательства), на основании которого возникли уступленные права требования.

При этом значение придается не тому моменту, когда фактически были заявлены возражения, а моменту, когда возникли правовые основания для их заявления. Так, должник по денежному обязательству в возмездном договоре, предусматривающем встречное обязательство по осуществлению работ, вправе ссылаться против требования нового кредитора на факт неисполнения обязательств подрядчиком, даже если невыполнение имело место после получения должником уведомления об уступке.

Правовое основание для возражения - договор должника с первоначальным кредитором, предусматривающий наличие встречной обязанности, - существовал на момент направления информации об уступке. Именно это обстоятельство должно приниматься во внимание. Аналогичным образом складываются отношения и в случаях, когда возражения должника связаны с установлением факта поставки товара ненадлежащего качества. При этом не имеет значения, до или после получения уведомления должником были установлены недостатки товара. Важно то, что сам договор, предусматривающий право покупателя отказаться от оплаты в случае поставки некачественного товара, был заключен на этот момент. Значение имеет не момент возникновения обстоятельства, на которое может сослаться должник, а момент возникновения правового основания для выдвижения такого возражения.

Невыполнение встречных обязательств первоначальным кредитором перед должником не может рассматриваться как основание для признания сделки уступки права требования недействительной (ст. 168 ГК РФ). В подобных случаях требования нового кредитора не могут быть удовлетворены, но не из-за недействительности договора об уступке. Отказ в иске должен быть мотивирован наличием подтвержденных материалами дела возражений должника, позволяющих ему не исполнять обязательство, и указанием на возможность выдвигать эти возражения против лица, права к которому перешли в порядке сделки цессии (уступки права требования).

Должник может против требования нового кредитора ссылаться на недействительность самой сделки уступки , например на невозможность перехода требования в силу его личного характера либо на нарушение договорного или договорного запрета на уступку права требования. В указанных случаях возражения должника затрагивают саму распорядительную сделку, а не основания ее совершения - соглашение об уступке.

Вопрос о признании возможности для должника против требования нового кредитора ссылаться на дефекты соглашения между цедентом и цессионарием. Он тесно связан с вопросом о допустимости оспаривания должником соглашения об уступке. В Обзоре (п. 14) не отрицается право должника оспорить это соглашение; но должник обязан доказать, что это соглашение затрагивает его права и интересы. Обращает на себя внимание, что суд не принял во внимание доводы должника о том, что оспаривание им соглашения между цедентом и цессионарием осуществляется им для целей установления определенности в вопросе о том, кто является надлежащим кредитором.

9. Существенные условия в сделке уступки права требования.

Положения главы 24 ГК РФ не содержат специальных указаний о существенных условиях в сделках уступки права (требования). Целью рассматриваемой сделки является передача обязательственного права требования от одного лица (первоначального кредитора, цедента) другому лицу (цессионарию). Исходя из этого можно определить и существенные условия такой сделки - это указание на цедента и цессионария, а также на характер действий цедента: цедент передает (или уступает) определенное право требования, а цессионарий соглашается принять (или принимает) это право. Наиболее важным в подобных сделках является определение самого субъективного обязательственного права, которое подлежит передаче. Для этого, как правило, достаточно указать кредитора и должника в обязательстве, основание возникновения требования, предмет и содержание права требования.

Позиция Президиума ВАС РФ, отраженная в п. 12 Обзора, требует от судов оценки предмета соглашения об уступке с учетом положений ГК РФ о необходимости выявления воли сторон в сделке.

Конкретизация в отношении основания уступаемого требования необходима, если в силу данного договора должник обязан выполнить несколько однотипных по содержанию, но различных по основаниям возникновения действий и уступаются не все права в отношении должника по договору, а одно или несколько из них . Уступаемое требование должно быть конкретизировано и в том случае, когда на основании договора возникает несколько однотипных и по содержанию и по характеру оснований прав требования (например, по договору энергоснабжения существуют обязанности потребителя (должника) заплатить за энергию за различные периоды). Одним из возможных способов конкретизации предмета уступки в том случае, если права в отношении должника уступались не по всем этим обязательствам, является указание на сроки исполнения (или возникновения) обязанностей по оплате. На это обстоятельство обращается внимание в п. 13 Обзора.

Объем уступаемых прав определен в диспозитивной норме (ст. 384 ГК РФ), поэтому нет необходимости включать условия, определяющие объем права, в соглашение об уступке, если отсутствует намерение уступить часть права (требования). Но если уступается часть права (при делимости предмета обязательства) или стороны иначе, чем указано в ст. 384 ГК РФ, решают вопрос о переходе дополнительных и связанных с основным требованием прав, то условия, определяющие объем передаваемых прав, являются существенными .

Для выявления действительной воли сторон в сделке уступки относительно ее предмета могут быть использованы правила толкования договора (ст. 431 ГК РФ). Если необходимость установления предмета соглашения об уступке возникает при рассмотрении спора между цессионарием и должником, цедент должен быть привлечен к участию в деле в качестве третьего лица , поскольку признание судом соглашения об уступке незаключенным может повлиять на его права и обязанности как по отношению к должнику (ответчику), так и по отношению к цессионарию (истцу).

10. Передача документов, подтверждающих право требования. В соответствии с п. 2 ст. 385 ГК РФ цедент должен передать цессионарию документы, удостоверяющие уступленное требование, и сообщить ему сведения, необходимые для осуществления права. Если иное не предусмотрено соглашением сторон, момент перехода права цеденту не зависит от того, исполнена ли эта обязанность цедентом. Право требовать передачи документов есть у первоначального кредитора независимо от того, предусмотрена ли такая обязанность в договоре об уступке. Такая обязанность лежит на прежнем кредиторе в силу закона.

При нарушении этой обязанности приобретатель права может требовать от первоначального кредитора возмещения убытков. На практике зачастую обязанность передать документы, подтверждающие право, смешивали с обязанностью передать само право требования. В результате делался вывод, что уступка права требования до момента передачи документов не состоялась. Наличие доказательств существования права необоснованно смешивалось с существованием самого права . Приведенный в п. 11 Обзора пример свидетельствует о четком разграничении Президиумом ВАС РФ момента перехода права и момента передачи документов . Уклонение цедента от передачи цессионарию документов, удостоверяющих переданное последнему право (требование), не рассматривается как факт, сам по себе свидетельствующий об отсутствии перехода права к цессионарию. Закон не устанавливает срока исполнения обязанности представления документов, ни формы. В силу общих положений об исполнении обязательств такая обязанность должна быть исполнена в разумный срок (ст. 314 ГК РФ), который должен определяться с учетом цели установления данной обязанности цедента. Срок передачи документов может быть определен соглашением цедента и цессионария.

Перечень документов, подлежащих передаче, зависит от характера уступаемого права. Лежащая на цеденте обязанность передачи документов охватывает все находящиеся у него документы, которые могут быть использованы для удостоверения требования и других перешедших к цессионарию прав. Конкретный перечень документов может быть согласован сторонами, поскольку при уступке лишь части права, определенные документы могут не передаваться или передаваться в копиях.

11. Ответственность цедента за действительность требования. Цедент отвечает за существование требования, но не отвечает за то, что может быть взыскано с должника. Стороны могут выработать гарантии, касающиеся существования передаваемого (уступаемого) права, и нести ответственность в случае нарушения этих договорных гарантий.

В соответствии со ст. 390 ГК РФ первоначальный кредитор, уступивший требование, отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, кроме случая, когда первоначальный кредитор принял на себя поручительство за должника перед новым кредитором.

Под недействительным требованием понимается требование, не имеющее действительного основания; если заключенная между первоначальным кредитором и должником сделка ничтожна, то нет и требований из этой сделки.

Недействительность требования имеет место и в случаях, цедент не является обладателем данного права (например, оно было ранее передано другому лицу); когда сделка, на основании которой возникли передаваемые права, оспорима и признана судом недействительной; когда уступлено требование, уже прекращенное к моменту уступки исполнением либо иным предусмотренным законом способом (новация, отступное, зачет и т. д.). Недействительным является также требование, которое не может быть реализовано в силу возражений должника (например, неисполнении обязательства цедентом, зачете и т.д.).

Неисполнение должником принятой на себя обязанности (неисполнение цедентом обязанности по передаче цессионарию права требования) необходимо расценивать не как обстоятельство, свидетельствующее о недействительности сделки, а как нарушение обязательства.

Нельзя признать недействительным договор об уступке, фактически не исполненные цедентом (не был передан предмет договора). Президиум ВАС РФ в п. 1 Обзора, во-первых, провел разграничение между соглашением об уступке как обязательственной сделкой и распорядительной сделкой уступки. Во-вторых, Президиум ВАС РФ четко указал на то, что недействительность уступки означает отсутствие перехода права третьему лицу; но это не колеблет действительность соглашения между цедентом и цессионарием, на основании которого передавалось право и цедент несет ответственность за допущенное им нарушение обязательства - передать определенное в соглашении право (требование).

12. Уступка прав по кредитному договору.

Закон РФ «О банках и банковской деятельности» относит к банковским операциям деятельность по привлечению и размещению денежных средств от своего имени и за свой счет. Получение денежных средств, предоставленных на основании кредитного договора, не относится к банковским операциям. Новый кредитор, получая от банка право требовать от заемщика возврата денежных средств, не становится субъектом банковской деятельности и не обязан иметь соответствующей лицензии.

Рассмотрение положений ГК РФ о договоре займа и кредита показывает, что требования к субъектному составу имеют значение в момент заключения кредитного договора. Основным отличием кредитного договора от договора займа является наличие у банка в кредитном договоре обязанности предоставить денежные средства. Поскольку договор займа является реальным, такой обязанности у займодавца нет.

Принятие на себя специфических рисков, связанных с обещанием предоставить денежные средства, - прерогатива специальных субъектов (банков или иных кредитных организаций). После исполнения банком своей обязанности по предоставлению денежных средств у заемщика возникает обязанность их возврата, ничем не отличающаяся от обязанности возврата денежных средств, полученных по договору займа. Это обязательство заемщика принципиально ничем не отличаются от любых других денежных обязательств.

Личность кредитора для заемщика (независимо от того, получил ли он средства по договору займа или кредита), как в большинстве денежных обязательств, не имеет. Заемщик по кредитному договору в случае передачи права требования третьему лицу сохраняет против него все возражения, которые он мог выдвинуть против первоначального кредитора по денежному требованию (банка).

В п.2 Обзора Президиум ВАС РФ исходит из того, что ни Закон «О банках и банковской деятельности, ни статья 819 ГК РФ не содержат предписания о возможности прав кредитора по кредитному договору только кредитной организации; следовательно, эти нормы не могут быть основанием для признания недействительными сделок уступки прав требования банков к заемщикам третьим лицам, не являющимся кредитными организациями.

Между ООО "Регион" и Лободой В.В. был заключен договор цессии (уступки права требования), согласно которому к ней перешло право требования денежных средств в отношении застрахованного имущества по договору страхования, заключенному между ООО "Регион" и ОАО СК "РОСНО". В дальнейшем цессионарий обратился в суд за взысканием страхового возмещения. Суды первой и апелляционной инстанции требования удовлетворили, взыскав со страховщика, кроме прочего, еще и штраф 50% от присужденной суммы на основании п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей".

Судебная коллегии с решением о взыскании штрафа не согласилась. В определении ВС РФ от 03.12.2013 N 18-КГ13-110 со ссылкой на ст. 384 Гражданского кодекса РФ согласно которой если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права, было указано, что поскольку предметом договора страхования являлось ТС, которое использовалось прежним кредитором для осуществления предпринимательской деятельности, а не для каких-либо нужд гражданина-потребителя, применение судом к спорным правоотношениям положений Закона РФ "О защите прав потребителей" является ошибочным.

Однако на следующий день, 04.12.2013, Президиум ВС РФ принял "Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". В пункте 10 был рассмотрен казус по которому суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований о компенсации морального вреда дольщику, приобретшего право требования к застройщику на основании договора цессии, цедентом по которому было юридическое лицо. Суд апелляционной инстанции решение в этой части отменил, требования удовлетворил. ВС РФ в обзоре при этом указал, что к отношениям застройщика и участника долевого строительства - гражданина, возникшим при уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве первоначальным участником долевого строительства, заключившим договор не для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется в соответствии с частью 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

Наверное, более правильным будет первый подход, который соответствует принципу - нельзя передать прав больше чем имеешь сам, а по Закону РФ "О защите прав потребителей" у страхователя прав гораздо больше. В тоже время такой подход может существенно ограничить права потребителя заключившего договор цессии с дольщиком-юридическим лицом, что достаточно распространенная практика.

Думаю, в данном случае, Верховный Суд разделил простую цессию по которой к цессионарию перешло право требования денежных средств в отношении застрахованного имущества по договору страхования от договора уступки и перевода долга, который в основном и заключается долевом участии. Разница тут будет существенная.

При простой цессии, у цессионария возникает только право требования, страхователем по договору так и остается юридическое лицо. В случае же с переводом долга и уступке прав требования, юридическое лицо фактически выбывает из правоотношений, т.е. перестает быть стороной сделки, а на его место встает гражданин-потребитель. При таком подходе оба решения судов абсолютно справедливы. Но нам остается только гадать, было ли так на самом деле или просто между тройками коллегий ВС РФ и Президиумом есть несогласованность из-за отсутствия полноценной надзорной инстанции.

Вы думате, что вы русский? Родились в СССР и думаете, что вы русский, украинец, белорус? Нет. Это не так.

Вы на самом деле русский, украинец или белорус. Но думате вы, что вы еврей.

Дичь? Неправильное слово. Правильное слово “импринтинг”.

Новорожденный ассоциирует себя с теми чертами лица, которые наблюдает сразу после рождения. Этот природный механизм свойственен большинству живых существ, обладающих зрением.

Новорожденные в СССР несколько первых дней видели мать минимум времени кормления, а большую часть времени видели лица персонала роддома. По странному стечению обстоятельств они были (и остаются до сих пор) по большей части еврейскими. Прием дикий по своей сути и эффективности.

Все детство вы недоумевали, почему живете в окружении неродных людей. Редкие евреи на вашем пути могли делать с вами все что угодно, ведь вы к ним тянулись, а других отталкивали. Да и сейчас могут.

Исправить это вы не сможете – импринтинг одноразовый и на всю жизнь. Понять это сложно, инстинкт оформился, когда вам было еще очень далеко до способности формулировать. С того момента не сохранилось ни слов, ни подробностей. Остались только черты лиц в глубине памяти. Те черты, которые вы считаете своими родными.

3 комментария

Система и наблюдатель

Определим систему, как объект, существование которого не вызывает сомнений.

Наблюдатель системы - объект не являющийся частью наблюдаемой им системы, то есть определяющий свое существование в том числе и через независящие от системы факторы.

Наблюдатель с точки зрения системы является источником хаоса - как управляющих воздействий, так и последствий наблюдательных измерений, не имеющих причинно-следственной связи с системой.

Внутренний наблюдатель - потенциально достижимый для системы объект в отношении которого возможна инверсия каналов наблюдения и управляющего воздействия.

Внешний наблюдатель - даже потенциально недостижимый для системы объект, находящийся за горизонтом событий системы (пространственным и временным).

Гипотеза №1. Всевидящее око

Предположим, что наша вселенная является системой и у нее есть внешний наблюдатель. Тогда наблюдательные измерения могут происходить например с помощью «гравитационного излучения» пронизывающего вселенную со всех сторон извне. Сечение захвата «гравитационного излучения» пропорционально массе объекта, и проекция «тени» от этого захвата на другой объект воспринимается как сила притяжения. Она будет пропорциональна произведению масс объектов и обратно пропорциональна расстоянию между ними, определяющим плотность «тени».

Захват «гравитационного излучения» объектом увеличивает его хаотичность и воспринимается нами как течение времени. Объект непрозрачный для «гравитационного излучения», сечение захвата которого больше геометрического размера, внутри вселенной выглядит как черная дыра.

Гипотеза №2. Внутренний наблюдатель

Возможно, что наша вселенная наблюдает за собой сама. Например с помощью пар квантово запутанных частиц разнесенных в пространстве в качестве эталонов. Тогда пространство между ними насыщено вероятностью существования породившего эти частицы процесса, достигающей максимальной плотности на пересечении траекторий этих частиц. Существование этих частиц также означает отсутствие на траекториях объектов достаточно великого сечения захвата, способного поглотить эти частицы. Остальные предположения остаются такими же как и для первой гипотезы, кроме:

Течение времени

Стороннее наблюдение объекта, приближающегося к горизонту событий черной дыры, если определяющим фактором времени во вселенной является «внешний наблюдатель», будет замедляться ровно в два раза - тень от черной дыры перекроет ровно половину возможных траекторий «гравитационного излучения». Если же определяющим фактором является «внутренний наблюдатель», то тень перекроет всю траекторию взаимодействия и течение времени у падающего в черную дыру объекта полностью остановится для взгляда со стороны.

Также не исключена возможность комбинации этих гипотез в той или иной пропорции.

Цессия или переуступка права требования является на современном первичном рынке недвижимости одним из наиболее применяемых и распространенных способов приобретения жилья в новостройках.

Перед сдачей построенного дома, на завершительном этапе жилищного строительства, как правило, все ликвидные квартиры бывают распроданы. Именно поэтому цессия - это практически единственный вариант для потенциального покупателя приобрести жилое помещение перед сдачей нового дома в понравившемся объекте.

С переуступкой прав в долевом строительстве связаны определенные юридические риски, поэтому потенциальному покупателю, решившему воспользоваться правовым механизмом цессии на первичном рынке жилья, нужно точно понимать, как происходит процедура переуступки, а также соизмерять выгоды и риски своего приобретения.

Юридическая природа и суть переуступки права требования

Цессия – это фактически сделка купли-продажи жилья, оформленная по договору переуступки . По данному договору дольщик (то есть продавец квартиры в новостройке) передает другой стороне – цессионарию – свои обязательства и права, вытекающие из соглашения долевого участия, оформленного дольщиком с компанией-застройщиком.

Договоры цессии очень востребованы среди инвесторов, покупающих у застройщика жилье, как правило, еще на этапе получения разрешений на строительство, а затем перепродающих квартиры на последних стадиях застройки по более высокой цене.

Механизм переуступки используется и для покупателей жилья в новом доме, которые по каким-то причинам передумали и хотят вернуть вложенные средства. Для них договор цессии – это практически единственная возможность избежать штрафов, которые предусмотрены в договоре с компанией-застройщиком при расторжении соглашения долевого участия.

Продавая свою недостроенную квартиру через договор переуступки, дольщик не только может вернуть уплаченные финансовые средства в полном объеме, но и получить определенную прибыль, поскольку квартиры в строящемся доме обычно с начала продажи и до окончания строительных работ растут в цене.

Цессия возможна только до перехода прав на жилье от строительной фирмы к участнику долевого строительства. То есть переуступка прав дольщика возможна только до тех пор, пока эти права на строящееся жилье не были реализованы. Когда права на построенную квартиру переданы дольщику, то есть после оформления акта приема-передачи жилья, договор переуступки уже оформить не получится.

Особенность соглашения цессии в том, что покупатель квартиры, заключивший договор переуступки, приобретает права и обязанности цедента (продавца) в полном объеме и в будущем обязуется выполнять все условия первоначального договора долевого участия. К примеру, если в соглашении дольщик и компания-застройщик оговорили условия рассрочки, цессионарий может производить выплаты только по данной схеме рассрочки. Он уже не может оговаривать в соглашении какие-то свои индивидуальные условия.

Основные преимущества и недостатки механизма цессии в новостройках

Главные преимущества при заключении договора цессии для покупателя состоят в следующем:

• появляется возможность купить жилье именно в понравившемся доме, если квартиры уже раскуплены;
• иногда покупка квартиры по переуступке выгодна для приобретателя с финансовой точки зрения. Во-первых, продавцы, желая побыстрее продать квартиры, зачастую предлагают на стадии завершения строительства нового дома цены ниже, чем у официального застройщика. На практике, разница на стоимость квартиры, установленной компанией-застройщиком и частным инвестором, может варьироваться от 3 до 25 процентов;
• во многих случая покупка жилья с использованием механизма цессии выгодна покупателям при ипотечном кредитовании. Если покупатель, оформивший ипотеку, покупает квартиру у застройщика на начальной стадии, ему приходится в течение нескольких месяцев (а иногда и лет) выплачивать проценты по ипотеке без возможности заселиться в приобретенное жилье. При этом зачастую проценты по ипотеке до сдачи нового дома в эксплуатацию гораздо выше в сравнении со сданным объектом. Заключая договор цессии на завершительном этапе строительства (при отсутствии возможности заключить договор долевого участия), покупатель начинает выплачивать ипотеку непосредственно перед переездом в новое жилье.

О преимуществах переуступки прав для продавца уже говорилось. Это, прежде всего, реальная возможность заработать на росте цен, происходящем на различных этапах строительства новостройки, а также возможность вернуть деньги, внесенные по договору долевого участия, без штрафных санкций от застройщика.

Основной недостаток переуступки прав – это увеличение рисков покупателя в сравнении с заключением договора долевого участия с застройщиком.

Основные риски по договору цессии

Несмотря на то, что заключение соглашения цессии связано с целым рядом рисков для потенциального покупателя, большинство из этих рисков при внимательном изучении условий сделки и наличии определенных правовых знаний можно свести практически к «нолю».

Итак, назовем основные риски при заключении соглашения переуступки прав на жилье в новом доме.

1. Один из основных рисков покупателя квартиры в новостройке, оформляющего договор переуступки прав, состоит в возможном признании договора цессии недействительным. Если соглашение между цедентом и цессионарием по каким-то причинам будет признано с юридической точки зрения недействительным, новый правообладатель сможет предъявить претензии только к цеденту, а не компании-застройщику.

Чтобы избежать такой неприятной ситуации, покупателю нужно проконтролировать правильность заключения договора цессии, с соблюдением сторонами обязательных условий. По закону договор переуступки прав будет считаться действительным при условии:

• полной оплаты дольщиком всей суммы, обозначенной в договоре долевого участия. Все оплаты должны быть подтверждены соглашением о зачете взаимных требований;
• наличия письменного согласия компании-застройщика на переуступку прав, возникших по первоначальному договору долевого участия, если такое согласие требуется в самом договоре дольщика и застройщика;
• наличия разрешения кредитной организации, если квартира приобреталась участником долевого строительства с использованием ипотечного финансирования.

Если при заключении договора цессии вышеперечисленные требования были нарушены, то, согласно статье 390 российского Гражданского кодекса, ответственность перед цессионарием несет первоначальный участник долевого строительства. Покупатель квартиры имеет право в случае признания цессии недействительной потребовать от цедента вернуть все полученные по сделке финансовые средства, а также возместить убытки и проценты за пользование деньгами. Тем не менее, на практике вернуть свои деньги бывает не всегда просто.

2. Возможное банкротство застройщика. Риск столкнуться с финансовой несостоятельностью застройщика может возникнуть не только при переуступке прав, но и при первоначальном долевом участии. Однако зачастую массовые продажи квартир в новостройке, особенно по заниженной цене, могут быть вызваны именно предстоящим банкротством компании-застройщика, значительным затягиванием сроков строительства или существенным нарушением застройщиком условий договора.

В данном случае цедент, уступивший свое право на недостроенную квартиру в новом доме, независимо от того знал он о проблемах застройщика при оформлении цессии или нет, не отвечает перед новым дольщиком за дальнейшее развитие строительства. После заключения соглашения переуступки прав новый покупатель, недовольный сроками застройки или качеством нового дома, не сможет предъявить продавцу, уступившему жилье, никаких претензий. Требования можно предъявить только к застройщику. Однако при финансовой несостоятельности строительной фирмы, вернуть деньги цессионарию будет не совсем просто.

Чтобы избежать подобных проблем, покупателю рекомендуется перед покупкой внимательно изучить проектную и разрешительную документацию застройщика, навести справки о его финансовом состоянии и проверить состояние незавершенного строительства.

Кроме того, возможно включение в условия соглашения цессии пункта о поручительстве цедента. При достижении согласия сторон цессии, в договоре указывается обязательство цедента принять на себя поручительство, если компания-застройщик не предаст цессионарию готовую квартиру до определенного срока. Если же новый дольщик в дальнейшем расторгнет с компанией-застройщиком, указанное поручительство будет считаться ничтожным. Как показывает практика, подобные условия о поручительстве цедента включаются в соглашение переуступки достаточно редко.

3. Двойная переуступка прав по соглашению долевого участия. В практике встречаются случаи, когда одна и та же квартира с помощью договора цессии продается два раза. При этом, исходя из принятых по подобным делам судебных решений, жилое помещение реально достается покупателю, который первый оформил договор и зарегистрировал его. Остальные дольщики получают только право требования с застройщика.

Потенциальному покупателю жилья в новостройке нужно внимательно изучать условия предстоящей сделки и четко понимать, что согласно российскому законодательству о долевом строительстве, переуступка прав на жилье предусмотрена только в одной правовой форме, а именно по соглашению долевого участия. Соглашения переуступки, как и основные договора долевого участия, нуждаются в обязательной государственной регистрации.

Если строительная фирма предлагает купить квартиру по какой-то иной схеме, риски участников долевого строительства повышаются. Иногда вместо договоров долевого участия используются:

• инвестиционные соглашения;
• предварительные соглашения купли-продажи;
• предварительные соглашения долевого участия;
• вексельные схемы.

Наличие таких договоров еще не говорит о недобросовестности застройщика или о каких-то попытках мошенничества, однако для снижения рисков потенциальному покупателю целесообразно избегать таких не совсем легальных схем продажи, не подлежащих обязательной регистрации в Росреестре.

Чтобы избежать вышеуказанных рисков, на договор цессии можно соглашаться, если:

• приобретаемое жилое помещение продано первоначальному участнику по соглашению долевого участия;
• оплата по договору цессии производится только после регистрации в Росреестре прав.

4. Еще один риск цессионария – это нарушение цедентом условия об обязательном письменном уведомлении компании-застройщика о передаче прав на жилье, являющееся предметом соглашения долевого участия.

Правила оформления цессии

Как уже говорилось, цессия оформляется в виде письменного соглашения, подлежащего государственной регистрации. Нужно убедиться, что прежний дольщик письменно уведомил застройщика о проведенной сделке.

При заключении соглашения цессии чаще всего для передачи денег используется механизм банковских ячеек. Пройдя процедуру регистрации соглашения переуступки прав, продавец может получить деньги.

Обычно участие застройщика при заключении договора цессии необязательно. Но многие строительные фирмы вносят в договор долевого участия отдельное условие об обязательности получения своего согласия при передаче цедентом прав на квартиру цессионарию. В этой ситуации привлечение застройщика к оформлению сделки потребуется.

Если к моменту переуступки прав дольщик еще не выплатил стоимость квартиры в полном размере, письменное одобрение цессии застройщиком обязательно . В договоре цессии прописываются условия о переводе долга перед компанией-застройщиком на цессионария.

Скачать типовой договор переуступки прав собственности на квартиру вы можете по этой ссылке:

Комментарии (39)

Елена | 2015/12/01

у меня идет суд, приобрели квартиру у ген.подрядчика, продавец уведомил инвестора о переуступке, но за несколько месяцев до этого, инвестор продал наше квартиру третьему лицу, потом ее же передал застройщику, а те оформили на нее право собственности и перепродали родственникам. Я пока еще не уверена в исходе дела. А статья замечательная, только вот в моем то случае что делать?

admin | 2015/12/07

Здравствуйте Елена! Поскольку в вашем случае, скорее всего, имеет место нарушение условий договора одной из сторон, вы как добросовестная сторона договора имеете право на получение компенсации. Кроме того, поскольку дело находится на рассмотрении в суде, решение будет принято судом на основе доказательств и документов, имеющихся в материалах дела.

Марина | 2016/01/24

Мда……теперь и у меня сомнения в моей сделки. подала документы в росреестр….оформила квартиру в ипотеку и теперь сомневаюсь в том, что дом сдастся во время…..и сдастся ли….слухи пошли, что застройщик готовит документы на банкротство….страшно….что далать не знаю

/Н | 2016/02/07

Спасибо за статью, доступно для понимания… пробовала читать на другом сайте на эту тему, поняла что сильно хочу спать…

Ирина | 2016/07/05

Боже, если б все ньансы я знала раньше. У меня дду с ипотекой.строительство домов встало. Введут дома или нет, неизвестно. и теперь 15 лет платить ипотеку за воздух? Я просто не доживу до этого….. Теперь я понимаю, как страшно жить в России!

Анастасия | 2016/11/26

А как быть в таком случае? Мы хотим трехкомнатную квартиру обменять на две однушки. Позвонила баба, которая должна уже вот-вот получить ключи от сданного ЖСК, а нам предлагает обменяться по договору переуступки.. Не получится ли так, что мы оформим на нее нашу трешку, а она вместе с теми двумя квартирами еще и ипотеку на нас повесит???
Т.к. в статье сказано, что по этому договору переходят и права, и обязанности новому покупателю.

admin | 2016/12/09

Здравствуйте Анастасия! Перед проведением сделки вам необходимо детально ознакомиться со всеми документами на недвижимость, а также получить информацию о наличии каких-либо обременений в отношении данных объектов недвижимости. Что касается ипотеки, то по договору переуступки права требования ипотечные обязательства переданы быть не могут или могут быть переданы только с письменного согласия банка и стороны, принимающей обязательство.

Мария | 2017/11/02

Добрый день! Приобрела квартиру по договору цессии и в договоре есть следующий пункт: “Застройщик не имеет финансовых обязательств, возникших на основании настоящего Соглашения между цедентом и цессионарием. В случае отказа цессионария от приобретения прав требования на объект долевого строительства, расторгается настоящее Соглашение, а не Договор. Подскажите, пожалуйста, это означает, что в случае расторжения договора, я буду иметь дело с той фирмой, у которой приобретала квартиру, а не застройщиком?

admin | 2017/11/21

Здравствуйте Мария! Да, совершенно верно. Какие-либо претензии вы сможете предъявить уже непосредственно к фирме, у которой приобретаете недвижимость.

Светлана | 2017/11/21

Спасибо за полезную информацию! Собираюсь покупать квартиру в новостройке. Дом сдан, квартиры распроданы. Увидела вариант дешевле, чем у застройщика. Предлагают купить субподрядчики по договору переуступки. Схема такая: застройщик НИКП заключил ДДУ с инвестором ПроекИнвест, инвестор уступил право требования подрядчику МФС(входящему в группу компаний ДСК), тот -МФС уступил право требования ДСК, а ДСК уступил прово Вертикали. Так вот, Вертикаль и предлагает квартиру. Вот такая сложная цепочка. Может посоветуете как поступить в данном случае?! Спасибо!

admin | 2017/11/30

Здравствуйте Светлана! Покупка жилого помещения по договору переуступки права требования является законной сделкой, в полной мере соответствующей действующему законодательству. Если жилой дом сдан и введен в эксплуатацию, вы сможете без каких-либо опасений приобретать жилое помещение в собственность по договору переуступки права.

Ирина | 2017/12/12

Здравствуйте! Я купила нежилое помещение по договору цессии, был официально зарегистрирован и первоначальный ДДУ, и договор цессии и впоследствии право собственности. Сейчас регистрационные записи в ЕГРП у всех собственников по решению суда аннулированы. В моем случае мне нужно подавать иск к застройщику, или к продавцу-физ.лицу?

admin | 2017/12/26

Здравствуйте Ирина! В первую очередь, для точного ответа на ваш вопрос необходимо ознакомиться с решением суда, а также основаниями, в связи с которыми записи из ЕГРП были аннулированы, а право собственности – прекращено. В вашей ситуации иск необходимо предъявлять непосредственно к стороне, нарушившей ваши права. Это может быть как и застройщик, так и сторона договора цессии, именно поэтому для точного установления всех обстоятельств необходим подробный анализ судебных материалов состоявшегося разбирательства.

Анастасия | 2018/02/24

Добрый день! Хотим купить квартиру по пернуступке, но у первого дольщика уже есть ает приема-передачи и ключи на руках. Застройщик готов его аннулировать, но нам немного страшновато, т. К. Не понятно, насколько это все законно и какие риски могут быть. Спасибо!

admin | 2018/03/03

Здравствуйте Анастасия! Покупка жилья по договору переуступки права требования допускается только до момента подписания акта приема-передачи квартиры. Если вы доверяете застройщику и сторонам сделки, а также если акты приема-передачи квартиры (их оригиналы) будут аннулированы в вашем присутствии, вы можете согласиться на проведение данной сделки, однако, в любом случае, сделка заведомо совершаемая с нарушением требований закона не является по своей природе чистой и безопасной сделкой

Андрей | 2018/03/30

Спасибо за статью. А вот как быть если квартира по договору уступки продавалась несколько раз, то есть Подрядчик продал права другому юр. лицо а юр. лица квартиру покупает физ.лицо. Какими документами закрываются обязательства между Подрядчиком и юр. лицом? Акты сверки взаимозачета?

admin | 2018/04/16

Здравствуйте Андрей! В подтверждение отсутствия задолженности по договору сторонами могут быть представлены любые документы: например, могут быть представлены как акты сверки расчетов, так и справки об отсутствии задолженностей.

Галина Курнева | 2018/04/02

Договор долевого участия был оформлен между застройщиком и подрядчиком, дом сдан. После этого подрядчик заключает договор цессии с гражданином К., после этого гражданин К. заключает договор цессии с гражданином Г., сейчас гражданин Г. Заключил договор цессии со мной, договор отдали на госрегистрацию, кроме того,все предварительные договоры цессии проходили госрегистрацию. Вопрос: от кого и по какому документу я должна получить квартиру? Насколько я в курсе, право собственности на квартиру не оформлялось… Кто должен оформлять Акт приема передачи квартиры мне- застройщик? И как я могу быть уверена, что предыдущие обладатели права на квартиру его полностью оплатили и не реализовали?

admin | 2018/04/16

Здравствуйте Галина Курнева! Акт приема-передачи квартиры должен с вами подписываться застройщиком, поскольку в соответствии с договором цессии к участнику договора переходят все права и обязанности – то есть, к вам переходит право на приемку квартиры и получение ключей. Факт подписания договора цессии при наличии в нем соответствующих условий подтверждает отсутствие задолженностей по оплате квартиры. Для подтверждения отсутствия задолженности по оплате квартиры вы можете обратиться к застройщику или запросить необходимые документы у второй стороны по договору.

Светлана | 2018/09/20

Здравствуйте. Хочу приобрести квартиру в строящемся доме, по переуступке, при непосредственном участии застройщика (застройщик и будет подготавливать все необходимые документы для регистрации сделки)… Оплата через аккредитив в Сбербанке. На какие моменты необходимо обратить особое внимание, кроме тех, которые указаны в статье? Из неё я в основном поняла только то, что необходимо убедиться что квартира продавцом оплачена, и долгов за этот объект перед застройщиком нет.
В каком случае впоследствии сделка может быть аннулирована судом – как у некоторых комментаторов? Где можно найти типовой договор переуступки, что бы хотя бы примерно представлять, как он должен быть оформлен юридически грамотно?

admin | 2018/09/21

Светлана | 2018/10/28

Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, у кого лучше риобрести квартиру в новостройке у инвестора или застройщика.

admin | 2018/11/07

Здравствуйте Светлана! В наибольшей степени интересам покупателя отвечает приобретение квартиры у застройщиков, поскольку в данном случае отношения между застройщиком и покупателем регулируются законом “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» №214-ФЗ и ФЗ «О защите прав потребителей», на основании которых покупатель имеет определенные гарантии по защите своих интересов в случае нарушения застройщиком условий действующего договора.

Елена | 2019/01/12

Здравствуйте,хочу у вас уточнить информацию если оформлен договор цессия..и его признает суд не действительным..кому остаётся права собственности на квартиру?(банкротство застройщика)

admin | 2019/01/28

Здравствуйте Елена! В соответствии с ч. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Окончательное решение о правах на жилое помещение после признания сделки недействительной будет принято судом с учетом всех обстоятельств дела.

Любовь | 2019/04/06

Добрый вечер! Возможно ли зарегистрировать в рег.палате Договор уступки (ДУПТ) оплаченный на 50%? Договор оформлялся в рассрочку на год, вторые 50% должна была оплатить через год, но за этот год стройка остановилась, в настоящее время фирма находится в стадии банкротства.

admin | 2019/04/21

Здравствуйте Любовь! Федеральный закон “О государственной регистрации недвижимости” от 13.07.2015 N 218-ФЗ не запрещает регистрацию договоров уступки прав требований, в отношении которых отсутствует полная оплата. Таким образом, данное обстоятельство не является препятствием в государственной регистрации договора. Если в отношении застройщика возбуждено банкротное дело в Арбитражном суде, вам также необходимо обратиться к арбитражному управляющему с заявлением о вступлении в реестр требований кредиторов.

Светлана | 2019/07/01

Очень информативно, спасибо.
Но у меня дополнительно вопрос
Покупаю квартиру по переуступки …
Цена по ДДУ 1990 000
Цена по переуступке
2130 000
Дольщиком оплачена по ДДУ должна только в будущем, т.е. дольщиком не оплачена доля..в принципе. Каков порядок оформления?
Договор переуступки предлагают, а знающие юристы говорят что я должна составить договор перехода долга на сумму 1990 000 с дольщиком,оплатив как я понимаю на счёт затройщика
А остальные выплатить дольщик….
помогите пожалуйста

admin | 2019/07/16

Здравствуйте Светлана! В соответствии со ст. 11 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Уплата цены уступки прав требований по договору производится после государственной регистрации в случае, если цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору является юридическое лицо. Таким образом, вам необходимо не только заключить договор переуступки прав требований, но и урегулировать вопрос расчетов по договору – например, путем заключения дополнительного соглашения о переводе долга, как вам и советовали ранее.