Главная › Качество услуг › Заключение договора по результатам торгов. Особенности заключения договора по результатам торгов. Структура правовых связей между субъектами

Заключение договора по результатам торгов. Особенности заключения договора по результатам торгов. Структура правовых связей между субъектами

Современные технологии строительных материалов. Интервью с Генеральным директором ООО "Полипласт Северо-Запад" Емельяновым Алексеем Валерьевичем

Лайфхак от эксперта: Как выбрать правильного бизнес-тренера?
В гостях Алексей Гусев.

Как ФЗ-214 защищает права дольщиков?

В сложившейся экономической ситуации участники долевого строительства опасаются, будут ли их квартиры построены и переданы в срок и сможет ли ФЗ-214 защитить дольщиков от нарушения сроков строительства и заморозки строек? О том, какие законодательные акты защищают дольщиков, рассказал генеральный директор ЮЦ «Партнеръ» Павел Крюков.

Павел, напомните, пожалуйста, какие законы защищают сегодня права дольщиков.

В первую очередь это ФЗ-214, подробно регламентирующий отношения в сфере долевого строительства. Он содержит нормы, предусматривающие право дольщика на получение неустойки в случае нарушения застройщиком сроков передачи квартиры, право на отказ от договора долевого участия в одностороннем порядке, право на уменьшение цены договора и ряд других правовых механизмов, позволяющих дольщику реагировать на сложившуюся ситуацию в период кризиса и защищать свои права.

Также следует учитывать положения Закона РФ «О защите прав потребителей» и общие положения Гражданского кодекса. Однако без активных действий самого дольщика, столкнувшегося с нарушениями, правовые механизмы, предусмотренные законодательством РФ, сами по себе работать не могут и не будут. Поэтому очень важно своевременно реагировать на нарушения со стороны застройщика. В противном случае дольщик может столкнуться с серьезными проблемами.

Смогут ли застройщики в нынешней ситуации избегать штрафов, связанных с задержкой сдачи дома, заморозкой строительства и т. д.?

Поскольку ответственность застройщика, в том числе штрафы, предусмотрена действующим законодательством РФ, то в случае нарушения застройщиком своих обязательств, при наличии его вины, дольщик имеет все права на получение соответствующей компенсации.

Однако в нынешней ситуации дольщик, взыскавший, к примеру, неустойку за нарушение сроков передачи квартиры, может столкнуться с невозможностью исполнения судебного решения. У застройщика может не оказаться денежных средств, необходимых для уплаты неустойки и другого имущества, на которое можно было бы обратить взыскание.

Куда обращаться дольщикам, если стройка, в которую они вложили средства, заморожена?

Если стройка заморожена, то не следует ждать чуда. В первую очередь следует защищать свои права в судебном порядке. И земельный участок, на котором ведется строительство, и строящийся дом находятся в залоге у дольщика с момента государственной регистрации договора долевого участия.

При этом если возникли основания для обращения взыскания на предмет залога, застройщик обязан зарегистрировать право собственности на строящийся дом как на объект незавершенного строительства. Прекращение или приостановление строительства как раз и является таким основанием.

Дольщик имеет право обратиться в суд с целью взыскать залог по истечении 6 месяцев с момента приостановки строительства либо с момента, когда ему должна была быть передана квартира (по условиям договора).

В сложившейся экономической ситуации на что стоит обратить особое внимание при заключении договоров? Могут ли в договорах долевого участия появиться новые пункты, условия?

Поскольку Закон ФЗ-214 предусматривает возможность изменения цены договора по соглашению сторон, если договором такая возможность предусмотрена, то при подписании бумаг следует обращать внимание на условия договора, которыми определяется стоимость квартиры, а также на условия оплаты.

Так, если платеж по договору долевого участия вносится не единовременно, а по графику, то крайне важно убедиться в том, что размер платежа не привязан к курсу доллара или евро, а зафиксирован в рублях.

По информации портала..

В последнее время среди потенциальных покупателей строящегося жилья прочно утвердилось мнение, что 214 федеральный закон – это априори полная гарантия безопасности вступления в стройку. Насколько это верно и стоит ли слепо полагаться на закон – именно это мы решили выяснить, подробно изучив суть договора долевого участия (ДДУ). Уверенность в том, что ДДУ исключает любые махинации, в том числе, двойные продажи, замораживание и затягивание строительства, а также характеризует застройщика как надежного во всех смыслах – лишь частична оправдана. Тем не менее, закон, безусловно, хороший, и именно о его плюсах мы и поговорим.

Как всё начиналось…

Ещё относительно недавно отечественный рынок новостроек ставил дольщиков в жесткие условия существования по «закону джунглей». Покупатель подписывал договор с застройщиком, который не подлежал регистрации в Росреестре. При этом сам договор строительная компания составляла с помощью собственных юристов, которые, естественно учитывали, прежде всего, интересы застройщика. Дольщик же оказывался в щекотливой ситуации, когда вероятность получения ключей от новой квартиры равнялась вероятности потерять вложенные средства. Риск вписаться в долгострой или судиться с застройщиком тормозил развитие рынка первичной недвижимости и дискредитировал все строительные компании независимо от их деятельности.

Желая защитить права вступающих в стройку дольщиков, в 2004 году был разработан и принят Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительств е многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (но лишь в 2005 году закон заработал). Среди застройщиков закон поначалу не получил широкого распространения из-за слишком жестких условий в отношении самих строительных компаний. Вместо этого, участники первичного рынка прибегли к новым ухищрениям и предпочли заключать с дольщиками так называемый ПДКП – предварительный договор купли-продажи, либо предварительный ДДУ. Ещё одним выходом для девелоперов послужила возможность заключения ЖСК - жилищно-строительного кооператива, позволявшего на средства пайщиков постепенно строить дома и при этом избежать драконовских условий 214 закона.

В течение последних лет вокруг закона не утихали споры. И не смотря на то, что число застройщиков, перешедших на ДДУ по 214 ФЗ, неуклонно росло, поток критики не иссякал. Законодатели пришли к единственно верному решению и обратились за советом к самим застройщикам. В новой редакции, которая содержит целый ряд важных поправок, 214 ФЗ более адекватен сложившейся ситуации на российском рынке первичного жилья. Закон с одной стороны, теперь защищает права не только дольщиков, но и застройщиков, и с другой, повышает степень ответственности строителей перед покупателями за несоблюдение условий договора. Таким образом, 214-ФЗ при всех своих недоработках является наиболее прозрачной и безопасной схемой приобретение строящегося жилья в РФ. Социологические опросы последних лет показали, что 60% потенциальных покупателей готовы заплатить больше, но купить квартиру в новостройке по ДДУ, нежели вложить деньги в дешевую стройку, не имея гарантий.

ДДУ по 214-ФЗ

Для начала, необходимо выделить основные моменты, которые должны быть отражены в ДДУ, соответствующему 214-ФЗ.

Обязанности застройщика:

В любом ДДУ должно быть указано, что строительная компания обязуется в срок достроить жилой дом или другой объект недвижимости (самостоятельно либо с привлечением иных лиц, например, подрядчика). Вслед за получением разрешения на ввод в эксплуатацию построенного дома, застройщик обязан передать объект долевого строительства дольщику (будь то квартира, или же иной объект недвижимости).

Обязанности дольщика:

Дольщик, как участник долевого строительства, обязан выплатить полную стоимость покупаемого объекта недвижимости, указанную в договоре. После предъявления застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию строительного объекта, дольщик должен обязательно принять квартиру (или иной объект) и подписать акт приема объекта долевого строительства.

ДДУ заключают в письменной форме. ДДУ может считаться заключенным только после государственной регистрации в Росреестре.

Что обязательно должно быть в ДДУ.

Если ДДУ составлен в соответствии с 214 Федеральным законом, то в нем должны быть обязательно отражены следующие пункты: полная информация об объекте (который по окончании строительства будет передан дольщику), его определение в соответствии с проектной документацией; сроки, в которые застройщик обязуется передать дольщику объект долевого строительства; указание точной цены договора, сроках и порядке ее уплаты; а также, гарантийный срок на сам объект (квартиру или иной объект недвижимости, Вами приобретаемый). В случае, если в ДДУ застройщика отсутствуют хоть некоторые из перечисленных пунктов, договор не будет считаться заключенным.

214-й закон гарантирует:

В случае если до момента передачи дольщику объекта жилья (приобретаемого по ДДУ) возникает непредвиденное повреждение или гибель объекта, то материальные риски несет только строительная компания.

Если дольщик, заключивший ДДУ с застройщиком, умирает, то его права и обязанности по договору переходят к наследникам дольщика, и строительная компания не имеет права отказать им в том.

В случае, когда дольщик вступает в стройку и строит объект долевого строительства исключительно для своих личных нужд (то есть для проживания, а не с целью предпринимательства), то на его отношения со строительной компанией распространяется также действие Закона о защите прав потребителей (в тех вопросах, которые не урегулированы 214-ФЗ).

Если ДДУ противоречит 214-ФЗ

Когда Вы покупаете объект недвижимости у солидной строительной компании, с большой долей уверенности можно говорить о том, что у застройщика уже был зарегистрирован первый ДДУ в Росреестре. Он, как правило, служит шаблоном для всех последующих договоров с покупателями. То, что договор долевого участия, прошел регистрацию в Росреестре означает, что он гарантированно отвечает требованиям 214-ФЗ. Поэтому, если Вы уверены, что подписываете именно ДДУ а не ПДКП или ЖСК, то скорей всего, можете не волноваться и ждать новоселья. Однако и тут застройщик может воспользоваться небольшими юридическими лазейками 214 закона, и составить ДДУ в большей степени отвечающий своим интересам, нежели интересам дольщиков. В этом случае, лучше обратиться за разъяснениями к юристу, и, если Ваши опасения подтвердились – существуют только два пути решения – либо найти другую строительную компанию, либо пытаться договориться с застройщиком о внесении изменений в договор, что маловероятно.

ПДДУ, ЖСК, ЖНК и другие …

В теории, 214 Федеральный закон запрещает продавать строящиеся объекты иначе как по ДДУ. Но на практике, естественно, существует не один способ как обойти этот запрет. Привлечение денег в строительство возможно с помощью выпуска жилищных сертификатов, создания ЖСК и ЖНК (жилищно-накопительных кооперативов), члены которых приобретают паи, а не квадратные метры. Ещё один распространенный способ – продажа уже построенного жилья по обычным договорам купли-продажи.

Любой из этих вариантов предполагает некоторую степень риска. Также как и так называемый ПДДУ, привлекающий своим названием несведущих покупателей. ПДДУ – предварительный договор долевого участия – не более чем изобретение недобросовестных застройщиков с целью получить как можно больше денежных средств ещё до начала строительства или на начальном его этапе. Причиной, по которой строительная компания не готова заключить сразу основной ДДУ, как правило, является отсутствие полного пакета разрешительной документации у застройщика. А с такими проблемами регистрация ДДУ в Росреестре невозможна.

Тогда желание получить деньги дольщиков толкает застройщика на изобретение подобных ПДДУ. Заключая этот договор, покупатель идет на немалый риск, ведь гарантии того, что строительная компания решит все свои проблемы – нет, а деньги внесены на счет застройщика. Покупаясь на эти схемы, дольщику остается только ждать и надеяться, а именно во избежание этой неопределенности и создавался 214 Федеральный закон.

При этом, на деле ПДДУ вполне законен – потому как это всего лишь обязательство заключить в будущем основной ДДУ. Другое дело – это непременное желание застройщика получить от покупателей деньги по ПДДУ, что очевидно противоречит 214-ФЗ. В данном случае дольщика может защитить только схема, при которой деньги перечисляются на банковский депозит застройщика, но становятся ему доступны только после заключения основного договора. Тогда риска потерять вложенные средства нет. Но подобное добросовестное поведение застройщика – редкость, как правило, Вы сразу переводите на счет строительной компании приличную сумму и покорно ждете основной ДДУ. Возможно, всё обойдется, и заветные ключи Вы всё же получите, но вполне вероятно, что следующая Ваша встреча с застройщиком произойдет в суде. И в самом лучшем случае – Вы вернете свои деньги. При этом, ни о какой оплате неустойки со стороны строительной компании говорить не приходиться – её гарантирует только 214 ФЗ. Поэтому, если Вы не хотите оказаться на месте Буратино, то лучше выбрать надежного застройщика, работающего только по основному ДДУ.

Из вышесказанного ясно – 214 Федеральный закон, в первую очередь, защищает интересы покупателя и содержит целый ряд плюсов.

Плюс №1

Первый и главный плюс закона — это существенное снижение риска оказаться в ситуации двойных продаж. Дело в том, что ДДУ, составленный застройщиком, обязательно регистрируется в Росреестре (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, ранее, до 2008 года - Федеральная регистрационная служба). А Росреестр, как орган государственный, как раз и является гарантом того, что одна и та же квартира не может быть зарегистрирована дважды на разных лиц.

Помимо этого, проведение сделок с переуступкой прав собственности стало более прозрачной и безопасной схемой. Банки также более охотно одобряют кредиты для покупки строящихся объектов жилья у положительно зарекомендовавших себя застройщиков (то есть тех, кто честно работает по ДДУ). Отсюда и прямая выгода строителям – чем проще клиентам взять ипотеку на их объекты, тем выше продажи. Таким образом, и застройщик тоже получает большую прибыль.

Возможно, многим нашим читателям не до конца понятно, каким образом могут произойти двойные продажи, и как их может предотвратить 214 ФЗ.

Рассмотрим простую схему. Допустим, застройщик на самом начальном этапе строительства привлекает подрядчика или инвестора для выполнения определенных работ или финансовых инвестиций. Так как денег у строительной компании ещё нет, то рассчитывается он с партнерами некоторым количеством квартир, которые те вправе продавать от имени своей компании покупателям. Всё это оговорено в заключаемом между ними договоре. Предположим, в ходе строительства между вчерашними партнерами возникают серьезные разногласия, и договор между ними аннулируется. Застройщик, более не чувствуя себя обязанным, выставляет те же самые квартиры, которыми он уже расплачивался с подрядчиком или инвестором, на продажу. В свою очередь, партнеры могли уже продать эти квартиры покупателем. И таким образом, у одной квартиры появляется два законных владельца, а на деле доказать кто прав, кто виноват из них – очень сложно. Права собственности без ДДУ не регистрировалось. Это влечет за собой долгие судебные разбирательства между дольщиками, имеющими на руках равные по юридической силе договора купли-продажи.

Именно такие ситуации исключает, по мнению его создателей, 214 Федеральный закон, который, как уже говорилось ранее, подразумевает обязательную регистрацию договора долевого участия в Росреестре. Этот договор подтверждает права покупателя на ту квартиру, сведения о которой указаны в договоре. И хотя даже эта прозрачная схема сделки работает не всегда, ДДУ существенно сократил количество подобных махинаций.

Также и сам процесс оформления собственности с появлением ДДУ стал проще и быстрее. Ранее он мог затянуться на срок до полутора лет. Теперь же, после первого зарегистрированного договора, последующие регистрируются уже по установленному шаблону. Это существенно убыстряет дело. Сразу после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи объекта дольщиком, оформляется его право собственности на квартиру (или иной объект). При этом покупатель получил возможность самостоятельно подавать документы на регистрацию без представителя строительной компании.

Плюс №2

214-ФЗ существенно ужесточил требования к строительным компаниям по проектной и правоустанавливающей документации. До тех пор, пока проект не будет полностью согласован, строительство не может начаться. Будущий дольщик, таким образом, застрахован от ситуации, когда уже построенный объект не могут ввести в эксплуатацию из-за отсутствия необходимого разрешения. И это плюс для покупателей оборачивается серьезным минусом для строителей. Процесс согласования в России может тянуться сколь угодно долго, а замораживания или рост издержек застройщику никто не компенсирует. Поэтому многие строительные компании предпочитают заключать уже упомянутый выше предварительный договор, а разрешение получают уже в процессе строительства, тогда же и ДДУ начинают заключать. Выбор в таком случае, остается за дольщиком – либо подождать разрешения на строительство и заключить полноценный ДДУ, либо рисковать.

Плюс №3

Ещё одним несомненным плюсом для дольщика является то, что 214 Федеральный закон предусматривает правила возврата вложенных средств покупателю в случае, если договор будет расторгнут по вине любой из сторон (то есть в любом случае). Также, закон рассматривает случаи ненадлежащего исполнения договора строительной компанией, при которых покупатель имеет право взыскать пени со строительной компании. При этом застройщику будет нелегко расторгнуть договор с дольщиком, если тот не желает платить деньги. А пока ДДУ с нерадивым дольщиком не расторгнут, квартира числиться за ним, и застройщик не имеет права, да и не может её продать другому покупателю.

Плюс №4

Как уже стало ясно, 214 ФЗ защищает интересы именно дольщиков, а не застройщиков. Это подтверждает и ряд пунктов, напрямую ущемляющих права строительных компаний в отношении с дольщиками. К примеру, покупатель, заключивший ДДУ, имеет полное право просрочить (и не раз) ежемесячный (либо ежеквартальный) платеж. Штраф будет минимальным. В обратной ситуации, застройщика, не успевшего к сроку сдать объект, или передать ключи, ждет ощутимое материальное наказание. Однако, это в теории. А на практике, юридический штат строительных компании при составлении собственного ДДУ, все эти моменты обернет таким образом, что дольщик и не заметит ущемления своих прав. При этом всё будет абсолютно законным, и в случае чего, дольщику придется пенять только на собственную невнимательность. Поэтому, единственный совет, который может помочь Вам – будьте бдительны.

Ранее ситуация со сроком сдачи объекта, с виду кажущаяся очевидной, приобретала весьма расплывчатые черты в руках умелых юристов. Возникали туманные формулировки, как-то «плановый срок сдачи объекта», легко сдвигаемый застройщиком в зависимости от ситуации. После принятия 214 ФЗ, эти спекуляции потеряли право на существования. Срок окончания строительного процесса четко указывается в ДДУ. В случае нарушения сроков, строительная компания обязуется выплачивать пени, а за расторжение договора – уплачивать полную сумму неустойки (плюс к возвращению полной суммы вложенных дольщиком средств).

Эти правила вызывают особенное негодование строительных компаний, которые превращаются в заложников собственной работы, а также иных организаций, контролирующих ввод объекта в эксплуатацию (компании-поставщики электричества, воды, тепла и т. д.), при этом рычагов давления на них нет. В данном случае, послаблением выглядит возможность, позволяющая застройщику, переносить сроки сдачи объекта. Но, уведомить об этом решении дольщиком он обязан не позднее двух месяцев до сдачи объекта. И оплату неустойки в этом случае, всё равно никто не отменяет.

Плюс №5

ДДУ четко прописывает, что Вы покупаете. Согласовывая проект, застройщик теряет права в будущем менять любые его пункты: этажность, качество и технологию строительства. Заключая договор долевого участия с дольщиком, застройщик обязан указать номер и размер квартиры, минимальные отступления в метраже и планировке. Всё это дает дополнительные права дольщику требовать соответствия принимаемого им объекта условиям договора, и в случае существенных расхождениях, даже претендовать на возмещения части средств. Запомните, любые допустимые изменения должны быть отражены в ДДУ.

Ещё один важный момент, касающийся цены приобретаемого объекта. Согласно 214 Федеральному закону, застройщик не имеет права менять (повышать) в одностороннем порядке цены на квадратный метр в квартире (или ином объекте). Ситуация, в которой у Вас будут требовать вложения дополнительных средств (например, вследствие инфляции и роста цен на стройматериалы, общий финансовый кризис в государстве) скорей всего, закончиться разбирательством в суде, и не в пользу застройщика. Если, опять же, это не зафиксировано в самом ДДУ, Вами подписанным. Будьте внимательны!

Плюс №6

214 Федеральные закон подробно оговаривает все возможные случаи, когда дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, а также рассчитывать на возмещение средств (пени, неустойки). Рассмотрим эти причины:
Застройщик не передает объект долевого строительства в срок, предусмотренный договором.
Застройщик прекращает или приостанавливает строительство объекта недвижимости, в состав которого входит приобретаемая Вами квартира или иной объект. При этом обстоятельства свидетельствуют о том, что объект долевого строительства не будет передан вам в предусмотренный договором срок.
Застройщик внес существенные изменения в проектную документацию строящегося многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, включающего ваш объект долевого строительства (в том числе если изменяется существенным образом размер вашей квартиры).
Застройщик изменил назначение общего имущества, нежилых помещений, которые входят в состав вашего многоквартирного дома, иного объекта недвижимости.
Застройщик не выполнил обязанности, предусмотренные ч. 2 ст. 7 ФЗ №214 (в статье говорится, что если застройщик нарушил условия договора, выполнил свои работы с низким качеством и передает квартиру в состоянии непригодном для проживания, то дольщик вправе потребовать от застройщика безвозмездно устранить недостатки в разумный срок или соразмерно уменьшить цену договора, или возместить свои расходы на устранение недостатков).
Застройщик нарушил существенным образом требования к качеству объекта долевого строительства.
Иные случаи, предусмотренные договором.
По закону, после расторжения договора, застройщик возвращает дольщику все внесенные им по договору средства, а также пени за использование денежных средств. Размер пеней составляет 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ на момент возврата денег. Расчет идет с даты внесения дольщиком денежных средств.

Вконтакте

Федеральный закон №214: плюсы и минусы

Время чтения: 8 минут

Что такое ФЗ-214?

Федеральный закон №214 хоть и не совершенен, но хотя бы отчасти оберегает дольщиков от недобросовестных застройщиков. Посмотрим, от каких неприятностей может защитить ФЗ-214, и почему многие строительные компании избегают работы по этому закону.

Что такое ФЗ-214, и от чего он защищает

Федеральный закон за номером 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" был принят в 2004 году. До этого все договоры застройщики разрабатывали самостоятельно. Документы, составленные юристами организации, по-максимуму защищали строительные компании, не оставляя покупателям никаких гарантий на то, что дом будет достроен, квартира не перепродана второй раз и т. д.

После принятия ФЗ-214, многие застройщики пеняли на его "сыроватость" и чрезмерную требовательность, а потому строительные компании отказывались с ним работать. Уйти от исполнения закона можно было разными способами, в том числе перейдя на заключение предварительных договоров купли-продажи и предварительных договоров долевого участия.

Внесение поправок в Федеральный закон №214 дало толчок к увеличению числа застройщиков, принявших закон для исполнения. Новая редакция документа стала более гибкой по-отношению к строительным компаниям, но и ужесточила для них наказание за работу в обход закона.

ФЗ-214 - не совершенный, но самый безопасный для дольщика механизм покупки жилья. В договоре, составленном согласно закону, содержится полная информация об объекте строительства, его определение в соответствии с проектной документации, оговорены сроки сдачи, цена, способы и сроки оплаты, а также гарантийный период, который предоставляет застройщик на возведенный им объект.

ФЗ-214 оградит дольщиков от потери средств, если строящийся объект постигнет разрушение или повреждение. Застройщик не сможет отказать в передаче квартиры наследникам в случае смерти дольщика, поставившего подпись под договором. Если частный соинвестор строит объект для личных нужд, а не коммерческих целей, то он попадает также под действие закона о Защите прав потребителей.

Как говорилось выше, Федеральный закон №214 несовершенен. Воспользовавшись некоторыми пробелами, застройщик может внести в договор долевого участия (ДДУ) особые положения, которые будут работать в его пользу. Покупателю лучше не ставить подпись на документе до тех пор, пока он не покажет бумаги квалифицированному юристу. При возникновении спорных ситуаций дольщик может потребовать от застройщика внесения изменений в договор.

Плюсы Федерального закона №214 для покупателя жилья

ФЗ-214 защитит от двойных продаж, долгостроя или необоснованного удорожания квартиры

Снижается риск двойных продаж квартиры.

Гарантом надежности сделки выступает Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, ранее, до 2008 года - Федеральная регистрационная служба), где документы, подписанные дольщиком и застройщиком, должны пройти обязательную регистрацию. Росреестр просто не сможет зарегистрировать два раза одно и то же строящееся жилье на разных лиц.

ФЗ-214 снижает риски того, что строящийся объект никогда не будет введен в эксплуатацию.

Дело в том, что, согласно третьей статье закона, возведение дома не может быть начато до тех пор, пока у застройщика не окажется на руках полный пакет разрешительных документов, а проектная декларация не будет опубликована. Впрочем, в нашей стране, как известно, согласование документов может длиться годами. Поэтому застройщики выходят из положения, получая согласования постепенно, по ходу строительства объекта.

В ФЗ-214 оговариваются правила возврата дольщику средств в случае, если договор будет расторгнут одной из сторон.
ФЗ-214 находится в большей степени на стороне дольщика, а не строительной компании.

Размеры штрафа для покупателя, затянувшего с очередным взносом, и застройщика, который не отдал в оговоренные сроки ключи от квартиры, согласно закону, несоизмеримы. Если дольщик имеет возможность отделаться формальной суммой, то для застройщика штраф будет очень крупным. Впрочем, сегодня девелоперы часто включают в договор дополнительные пункты, где оговаривается высокая неустойка для дольщиков, задерживающих взносы.

ФЗ-214 не позволяет застройщику отклоняться от согласованного проекта в плане высотности здания, планировки квартир и т. д.

Все это оговаривается в договоре. Если в итоге квартира окажется, например, меньше по площади, чем это заявлено в бумагах, или качество работы не устроит покупателя, он будет иметь все основания потребовать с застройщика снижения стоимости жилья.

ФЗ-214 не позволяет застройщику менять цену квадратного метра по своему усмотрению.

Попросить доплату девелопер имеет право, если возникают обстоятельства непреодолимой силы: дефолт, например. Однако, оценивать обстоятельства будет суд, который и примет решение о необходимости повышения цен.

ФЗ-214 четко все оговаривает причины, по которым покупатель может расторгнуть договор со строительной компанией и потребовать с нее неустойку.

По закону, застройщик обязан вернуть частному соинвестору сумму, внесенную им по договору долевого участия, а также выплатить пени в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ на момент возврата денег за использование средств.

Напомним, что Федеральный закон №214 хоть и является самым безопасным на сегодняшний день механизмом приобретения жилья, но и он не может полностью оградить покупателей от действий недобросовестных застройщиков. Защитить от банкротства строительной компании, а также ускорить возведение дома закон не сможет.

Минусы работы по ФЗ-214 для застройщика

ФЗ-214 строго запрещает вносить изменения в проект уже по ходу строительства, что может привести к долгострою

Федеральный закон №214 удобен далеко не для всех застройщиков, поскольку накладывает на них жесткие обязательства и лишает определенной маневренности.

В ряде случаев строительной компании может потребоваться внести изменения в проект уже по ходу строительства. ФЗ-214 строго запрещает такие действия. Четкое следование букве закона может привести объект к долгострою.

Согласно ФЗ-214, застройщик не имеет права идти навстречу покупателю и снижать цену за 1 кв.м жилья.

Если в доме уже продана хотя бы одна квартира, то по остальным застройщик обязан взять с покупателей ту же сумму. В противном случае, дольщики, купившие жилье по более высокой цене, смогут запросить возврат переплаченных денег.

ФЗ-214 четко не оговаривает правила приема-передачи квартиры дольщику.

В законе определены сроки, когда покупатель может приступить к приему жилья, но не уточняется, когда он должен завершить эту процедуру.

ФЗ-214 ставит застройщиков в жесткие условия, при которых они становятся должны государству и дольщикам, но не имеют никаких инструментов влияния на чиновников.

Строить жилые объекты по Федеральному закону №214 довольно сложно. Поэтому многие строительные компании стараются найти обходные пути и, что характерно, находят их. Так, например, некоторые застройщики, чтобы не связывать себе руки договорами долевого участия, заключенными по ФЗ-214, решают строить объекты полностью за свой счет, а потом выставлять квартиры по договорам купли-продажи. Правда, такие варианты по силам, разве что, очень крупным строительным компаниям. Более мелкие застройщики часто выбирают для работы одну из "серых схем".

В 2004 году был принят Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 г. №214-ФЗ, в котором устанавливались взаимоотношения между будущими собственниками недвижимости и застройщиками, осуществляющими процесс возведения жилых зданий. В 2017 г. представлены поправки к данному нормативно-законодательному акту, который фиксирует определенные гарантии физическим лицам.

Какие гарантии дает закон?

В силу вступили изменения в 214-ФЗ с 2018 года, которые касаются гарантий для дольщиков, заключающих договор долевого участия при возведении жилого объекта. При этом сам закон представляет своего рода гарантии защиты правового положения, имущества и интересов физических и юридических лиц, которые приняли решение об участии в мероприятии подобного рода.

Основные гарантии, которые получают дольщики согласно этому нормативно-правовому акту, следующие:

Заключение договора долевого участия только с проверенными организациями, не являющимися мошенниками и не собирающими финансовые средства с населения без создания объектов недвижимости. Согласно закону строительная организация может заключать договор долевого участия только в том случае, если она имеет разрешение на строительство здания, земельный участок находится на праве собственности, аренды или субаренды, а также имеется разработанная, утвержденная и опубликованная проектная документация.
Договор долевого участия может быть оформлен только в письменном виде с обязательной регистрацией в государственных органах. Данная норма закона дает гарантию, что одна и та же квартира не будет продана двум разным покупателям.
При банкротстве строительной организации долевые участники будут иметь во владении земельную территорию, на которой осуществляется строительство, а также непосредственно само здание. Благодаря такому подходу соинвесторы строительства в случае банкротства строительной организации будут иметь права на имущество, которое они затем смогут использовать по своему усмотрению.

Читайте также: Что даёт включение в реестр обманутых дольщиков и как туда попасть?

Редакция закона от 2017 г.

Для ФЗ №214 последняя редакция с комментариями была принята Федеральным законом от 31.12.2017 г. №506-ФЗ, согласно которому в нормативно-правовой акт вносится такое изменение: в п.10 ст.4 термин «жилье эконом-класса» заменен на понятие «стандартное жилье». При этом данное изменение было конкретно обозначено дополнительным законом, подписанным В.В.Путиным 01.01.2018 г., и теперь в продаже не будет жилья эконом-класса. Оно будет являться стандартным или обычным, а поднимутся ли цены на бывшие «эконом-квартиры» из-за смены наименования — покажет время.

В остальном же Федеральный закон 214-ФЗ и его последняя редакция никаких изменений не вносят, а, следовательно, в 2018 г. дольщики должны ориентироваться именно на этот нормативно-правовой акт РФ.

Основные положения Закона №214-ФЗ

Федеральный закон регламентирует взаимоотношения между дольщиками и застройщиков, в том числе имеющие правовую и финансовую основу. При этом правовая составляющая основывается на заключении договора участия, приобретения специальных жилищных сертификатов или при участии в строительно-жилищном кооперативе. Любое из указанных оснований является свидетельством того, что дольщик имеет право собственности на часть многоквартирного дома, и в последующем может стать полноправным собственником конкретной квартиры.

Организация при заключении договора долевого участия получает право привлекать денежные средства дольщиков для осуществления строительно-ремонтных работ по данному объекту. При этом существуют определенные правила, согласно которым застройщик не может использовать денежные средства участников долевого строительства:

— осуществляется процесс его ликвидации;
— проводится процедура банкротства компании;
— имеются обязательства по погашению займов и кредитов, не относящихся к целевому кредитованию для возведения объекта;
— застройщик осуществляет выпуск каких-либо ценных бумаг кроме своих акций;
— имеются обязательства, связанные с обеспечением обязательств перед третьими лицами;
— в реестре недобросовестных поставщиков имеется информация о компании в части исполнения обязательств по соглашениям или контрактам;
— строительная организация имеет задолженность по платежам в государственные органы, в том числе по налогам, сборам и страховым взносам.

Внимание! Если застройщик привлекает денежные средства дольщиков без наличия на это права, они имеют законные основания требовать не только возврата этих средств и понесенных убытков, но также процентов в двойном размере в соответствии с ключевой ставкой Центрального Банка РФ.

Расчет неустойки для предъявления строительной организации

Гражданин может самостоятельно рассчитать, какие средства потребовать от недобросовестного застройщика при нарушении сроков и условий договора, используя для этих целей онлайн калькулятор неустойки по 214-ФЗ. Для этого в соответствующие поля следует внести необходимую информацию, а именно:

— стоимость по договору долевого участия;
— дата сдачи объекта согласно оформленному соглашению между двумя сторонами;
— дата фактической сдачи построенного объекта.

Федеральный закон РФ №214 регламентирует отношения сторон, участвующих в долевом строительстве: застройщика и покупателя (дольщик) .

А механизм реализации квадратных метров в новостройке - договор долевого участия (ДДУ).

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

ФЗ №214 был принят в 2004 году. До принятия закона застройщики начинали возводить объект сразу, получив доступ к участку. Документы оформлялись по ходу работы, квартиры поступали на реализацию на ранней стадии строительства, так как необходимо было финансирование на постройку здания.

Стоимость квадратного метра была ниже, чем цена на вторичном рынке жилья. Все это делало покупку помещения в новостройке выгодным мероприятием. Но приобретение сопровождалось рисками для покупателя.

Права граждан не были защищены, недобросовестные фирмы пользовались этим, получая с покупателей деньги, через фиктивные компании выводили их в свободные зоны и объявляли себя банкротами.

С принятием ФЗ №214 приобретатели могут вздохнуть свободнее. Закон гарантирует защиту интересов и имущества граждан при участии в долевом возведении зданий. Закон защищает права покупателей, но не гарантирует окончательное строительство объекта и передачу жилой площади в их собственность.

Гарантии закона применимы к дольщикам, подписавшим ДДУ. ФЗ №214 исключает мошенничество со стороны застройщиков. Статья 3 этого закона запрещает строительной компании заключать соглашение ДДУ если:

Не получено разрешение на постройку объекта;
Не опубликована и не представлена проектная декларация;
Отсутствует госрегистрация права собственности на землю под строительство или договор аренды/субаренды.

При банкротстве организация не имеет права оставить дольщиков с пустыми руками. Согласно статье 13 ФЗ №214 у участников долевого договора, с момента его регистрации, в залоге находятся:

Участок земли, принадлежащий компании;
Многоквартирный объект на этом участке.

Недостроенная недвижимость выставляется на торги для выплаты долга предприятия-банкрота.

Для безопасности денежных средств покупателя в законе прописано условие аккредитив - счет в банке, на него вносятся деньги перед регистрацией жилья. Чтобы организация смогла воспользоваться средствами, она предъявляет зарегистрированный документ долевой сделки.

ДДУ ФЗ №214 – на что обратить внимание?

Единого образца для соглашения ДДУ нет. Условия разные, поэтому шаблон отсутствует. Перед подписанием следует обратить внимание на:

Четкий срок сдачи возведенного объекта - день, месяц, год. Дата окончания строительства не может быть изменена застройщиком в одностороннем порядке;
Данные о сроках уплаты, цена за квадратный метр жилплощади;
Наличие гарантийного срока на объект;
Месторасположение квартиры в здании - этаж, номер помещения, квадратура, количество комнат.

Если полученная жилая площадь отличается метражом в большую сторону от ранее запланированных параметров по результатам обмера, то покупателю придется доплачивать за эти метры. Чтобы этого не допустить, прописывается пункт об изменении площади и об ответственности компании за нарушение.
На случай суда в договоре прописывается город, удобный дольщику для разбирательства в арбитраже.

Какие изменения были в ФЗ №214 за время его действия?

ФЗ №214 за время своего действия претерпел несколько изменений, одобренных в 2012 году. В законе появился один из главных пунктов: методы обеспечения обязательств застройщиком.

Обязательства строительной компании обеспечиваются поручительством банка. Финансовое учреждение должно удовлетворять требованиям:

Банковская деятельность - от 5 лет;
Действующая лицензия на осуществление банковских операций;
Уставные средства - от 200 млн рублей;
Собственные капитал - от 1 млрд рублей.

Как способ обеспечения обязательств - заключение фирмой соглашения страхования гражданской ответственности. Страховая должна работать не менее 5 лет с уставными средствами от 120 млн рублей и собственным капиталом от 400 млн рублей.

В случае нарушения предприятием договора им возмещаются убытки, выплачивается , возвращаются денежные средства дольщику.

Какую ответственность сторон предусматривает Федеральный закон №214?

Благодаря закону у покупателей есть гарантия сохранения финансов, вложенных на начальной стадии строительства. Но ФЗ №214 защищает и права застройщика. Если покупатель нарушает пункт соглашения по внесению средств, то он выплачивает неустойку от 1/300 ставки рефинансирования за день просрочки.

Многие строительные компании привлекают финансы дольщиков на окончательном этапе возведения здания. За счет этого у покупателя сводится к минимуму риск проблем при приобретении жилья. Но в этом случае цены на квартиру выше, чем на этапе начала строительства, квадратные метры по стоимости приближаются к рыночной цене готовой жилплощади.

При составлении лучше воспользоваться помощью квалифицированного юриста. Застройщик может внести в соглашение невыгодные условия для дольщика. Специалист может помочь разобраться в тонкостях документа. И если после проверки приобретатель не согласен с каким-либо пунктом, то он вправе потребовать от компании изменить договор.
Перед подписанием соглашения необходимо:

Изучить деятельность и отзывы о строительной организации;
Проверить дату регистрации компании, ее историю;
Проверить отсутствие иска о признании фирмы банкротом.

Какие положения Федерального закона №214 являются самыми важными?

Соглашение ДДУ - гарантия, защищающая покупателей от нечестной деятельности застройщика. ФЗ №214 выделяет основные моменты при заключении документа:

Подписание договора осуществляется после получения и регистрации строительной компанией права собственности на землю или ее аренду, где будет возводиться новостройка.
Застройщик обязан за 14 дней опубликовать в СМИ, интернете информацию о проекте будущей постройки.
ДДУ обязателен к регистрации. Это дает гарантию на отсутствие двойной продажи жилья.
При просрочке или затягивании сроков сдачи объекта организация выплачивает штрафы, неустойки, прописанные договором.
При обнаруженных строительных дефектах во время , предприятие обязано устранить недочеты безвозмездно своими силами. Или уменьшить стоимость квартиры, сумма равная для устранения недостатков.

От каких возможных рисков ФЗ №214 не защищает дольщиков?

Федеральный закон №214 защищает права дольщиков, и единственная проблема для них - банкротство фирмы. Но даже при действующем законе недобросовестные компании обходят многие положения.

Строительные организации часто проводят различные рекламные акции и скидки на покупку квартиры. Потенциальные покупатели не интересуются, по какой схеме работает застройщик. Если компания ведет свою деятельность не в соответствии с законом, то приобретение жилой площади может обернуться риском.

Недобросовестные корпорации начинают строительство до момента получения права собственности на участок, опубликования проекта и других аспектов. Это оборачивается для покупателя в лучшем случае - затягивание сроков возведения объекта, в худшем - судебные разбирательства, связанные с незаконной постройкой.

Риск с приобретение квадратных метров связан и с двойной продажей помещения. Закон гарантирует невозможность двойной реализации квартиры. Но некоторые застройщики затягивают процесс регистрации соглашения ДДУ, дольщики успевают выплатить большую часть стоимости жилья, а компания незаконно продать квартиру еще раз.

Надежная строительная организация не должна препятствовать регистрации договора и обязана представить дольщику документы.

Дефекты новостроя - риск, от которого закон не защищает в полной мере. Некоторые фирмы намеренно сокращают расходы на материалы, присваивая финансовую разницу себе. По закону строительная организация обязана устранить все недочеты или выплатить неустойку для их исправления. Но на практике цена на жилплощадь к моменту ее приемки возрастает, поэтому покупатели соглашаются на дефекты, чтобы не потерять прибавочную стоимость в денежном плане.

В случае обнаружения недочетов, если фирма не стремится исправлять их или шантажирует увеличением сроков строительства, дольщик имеет право подать иск в суд для расторжения документа и взыскать сумму, выплаченную им на момент составления ДДУ.

При любой схеме приобретения жилья есть риски, но договор ДДУ, опираясь на ФЗ №214, дает большую гарантию на их отсутствие. Покупая квартиру в новостройке лучше заранее узнать о деятельности застройщика, изучить их документацию (строительная компания не должна препятствовать этому), ознакомиться с прошлыми проектами организации.

Безопасность потенциального покупателя обеспечивается им самим.