Расчет неустойки с застройщика по 214 фз. Расчет и начисление неустойки за просрочку сдачи квартиры

Несоблюдение срока сдачи жилого имущества позволяет будущему собственнику предъявить неустойку за просрочку. Днем приемки квартиры является день подписания передаточного акта. Пропуск срока определяется на основании договора с застройщиком, одним из условий которого является срок передачи готового к эксплуатации имущества. При участии в долевом строительстве срок установлен общим для всех передаваемых объектов в составе многоквартирного дома или его секции. В статье расскажем, как рассчитывается неустойка за просрочку сдачи квартиры, дадим примеры с проводками.

Порядок действий для предъявления неустойки

Неустойка по договору в форме пени начисляется после исполнения застройщиком условий. Период для предъявления неустойки начинается со дня нарушения обязательств (ст. 191 ГК РФ) и заканчивается датой, когда передача квартиры состоялась. В целях определения периодов используются дни в календарном исчислении. Для покрытия потерь и получения неустойки необходимо соблюсти порядок документооборота.

Отсутствие претензии может привести к отказу судебного органа рассматривать исковое заявление.

Особенности составления претензии

Документ составляется в произвольной форме делового письма с указанием обязательных реквизитов и данных. В претензии указываются:

• Название, адрес, регистрационные данные застройщика. Источником информации служит договор и реестр предприятий, размещенный в свободном доступе.
• Данные заявителя претензии согласно паспорта с указанием номера договора.
• Предмет претензии с ссылкой на условия договор, законодательные нормы.
• Расчет суммы неустойки. На стадии досудебного урегулирования удовлетворяются только материальные претензии. Вопрос о компенсации морального вреда решается в порядке судебного разбирательства.

Претензия должна быть предъявлена застройщику. При личном вручении руководитель компании или секретарь должен принять документ, на экземпляре заявителя поставить отметку или штамп с номером по журналу входящей корреспонденции. Лицо, принимающее документ, должно указать должность, личные данные и подпись.

При отправке претензии почтой требуется оформить корреспонденцию надлежащим способом. К документу прилагается опись (оформляется в письмах с объявленной ценностью) и уведомление о вручении. Корешок о вручении и опись в дальнейшем прилагаются к исковому заявлению.

На рассмотрение претензии получателю отводится 10 дней. Получение ответа не является важным условием для подачи иска в суд, но срок рассмотрения необходимо выдержать.

Расчет неустойки за нарушение договорных условий

О недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательств прямо указано в ст. 310 ГК РФ. Основной формой предъявляемых требований служит неустойка в виде пени. Право предъявить пени определено в ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Для расчета пени требуется иметь данные о стоимости договора, ставки рефинансирования и периода просрочки исполнения обязательств. При расчете используется формула:

Пе = Ц х 1/300 Ст х Дн, где:

• Пе – пени, рассчитываемые за каждый день просрочки;
• Ст – ставка рефинансирования, действующая в периоде просрочки;
• Дн – количество дней просрочки, исчисляемые в календарных днях.

При смене ставки в периоде просрочки производятся несколько расчетов по числу изменений регулятора. Ставка по неустойке, выплачиваемой физическому лицу, устанавливается в двойном размере.

Виды дополнительных требований

В дополнение к пеням претензия может содержать требование о покрытии расходов, возникших вследствие просрочки получения квартиры.

Подача искового заявления

Условия нарушений хозяйственного договора индивидуальны в каждом отдельном случае, но документооборот имеет стандартный порядок оформления. Вопросы хозяйственного порядка рассматриваются мировыми судьями или гражданскими судами первой инстанции в зависимости от цены претензий. Величина иска у мировых судей ограничивается пределом в размере 50 тысяч рублей.

Взыскание неустойки по договорам различных видов

Договора долевого участия являются одними из распространенных видов соглашений для приобретения жилья. В составе условий определяются положения о сдаче:

• Срок получения квартиры по договору долевого участия закрепляется в договоре.
• Для всех участников передачи дома или секции предусмотрен единый срок передачи.
• При возникновении оснований для пропуска срока сдачи застройщик обязан сообщить лицам о вероятности просрочки не позднее чем за 2 месяца до наступления даты.

Пример соблюдения правил соответствия условий договора периоду

В суде первой инстанции рассматривался иск к застройщику о предъявлении неустойки при переуступке прав требования от гражданина юридическому лицу. Просрочка по условиям договора возникла до передачи прав требований. По решению суда была выдвинута апелляция для взыскания неустойки в двойном размере как компенсации ущерба, нанесенного физическому лицу.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев апелляцию, вынес Постановление от 14 июня 2016 года о присуждении ответчику неустойки в двойном размере. Основанием для вынесения решения послужил факт, что стороной по договору в момент нарушения условий выступало физическое лицо. Неустойка должна быть выплачена в двойном размере правопреемнику – юридическому лицу. На сохранение условий договора не влияет смена лица другого статуса.

Неустойка по арендным договорам

Условия договоров аренды также могут быть нарушены. Среди нарушений встречаются несвоевременный возврат имущества после истечения срока действия договора, несвоевременная уплата за последний период пребывания, нанесения ущерба, положенного возмещению по договору. Арендодатель имеет право:

• Предоставить отсрочку для возврата жилья и погашения обязательств с оформлением дополнительного договора.
• Предъявить претензию о необходимости возврата имущества и внесения платежа.
• Обратиться в судебный орган для получения сумм неуплаченных арендных платежей и неустойки на период просрочки.

В отношении арендного имущества суды рассматривают только иски при наличии оформленных договоров и расписок о получении оплат.

Снижение неустойки судом

Судебные органы не всегда полностью удовлетворяют требования истца. При вынесении решения суды руководствуются соразмерностью реальных убытков или ущерба сумме недоимки (ст. 333 ГК РФ). В процессе рассмотрения судами ответчики (застройщики) выдвигают ходатайства о снижении неустойки. Обязанность предъявления доказательств о несоразмерности неустойки ущербу лежит на ответчике.

Пример из судебной практики о снижении неустойки

Показательным решением является определение, вынесенное по Делу № 33-11071 Ростовским областным судом на кассационную жалобу. Суть иска в суде первой инстанции состояла в предъявлении требований о погашении убытков гражданина Лосева С.Б. к застройщику ООО «Стройком».

Договорные условия по сроку сдачи квартиры долевой собственности в многоквартирном доме нарушены на 512 дней. Обязательства по оплате квартиры в размере 2 053 350 рублей истцом выполнены полностью. Часть средств была привлечена по договору ипотеки.

Истец предъявил требования о получении компенсации затрат в виде пени за 512 дней в сумме 624 184,18 рублей, переплату по договору ипотеки в размере 17 995,18 рублей, сумму оплаты за аренду жилья, компенсации морального вреда в размере 150 000 рублей. Суд первой инстанции после рассмотрения дела принял решение об уменьшении требований, впоследствии оставленного по кассации без изменения.

Истец получил: неустойку в размере 200 000 рублей, компенсацию морального вреда в сумме 15 000 рублей. В удовлетворении остальных требований отказано. Основание: наличие постоянного жилья и работы, отсутствие отношения ответчика к договору ипотеки и уклонение истца от приема жилья.

Рубрика «Вопросы и ответы»

Вопрос №1. Имеется ли возможность объединения исков нескольких дольщиков к одному застройщику за просрочку сдачи квартир?

С законодательной точки зрения объединение нескольких дел или подача коллективного иска допустима, но действие не имеет смысла. В связи с тем, что в порядке рассмотрения дел необходимо заслушать всех участников, изучить документы, провести экспертизы, процедура может быть затянута на нежелательный срок.

Вопрос №2. Какие санкции налагаются на застройщика помимо компенсации неустойки?

В соответствии со ст.13 ФЗ «О защите прав потребителей» к застройщику может быть применен штраф в размере 50% суммы неустойки, компенсируемой истцу. При участии в вопросе отстаивания прав союзов и иных общественных организаций половина назначенного штрафа перечисляется лицам.

Вопрос №3. Можно ли принимать квартиру от застройщика до сдачи дома в эксплуатацию?

Прием квартиры по акту до получения заказчиком разрешения на ввод может быть осуществлено, но не предоставляет прав на оформление собственности и предъявление неустойки.

Вопрос №4. Какие имеются сроки получения сумм по выигранному иску?

Вступление решения в силу производится в течение 10 дней после его вынесения. На обжалование ответчик получает месячный срок, по истечении которого оформляется исполнительный лист.

Федеральный Закон «Об участии в долевом строительстве» обязывает застройщика выплатить дольщику компенсацию за нарушение срока передачи объекта. Он не устанавливает её фиксированную величину, но в ч. 2 ст. 6 ФЗ 214 указывается формула расчета неустойки:

1. Для ИП и юридических лиц

Неустойка = Ц × К × С × 0,01 / 300;

2. Для физических лиц (граждан)

Неустойка = Ц × К × С × 0,01/ 150;

где Ц – цена квартиры по ДДУ; К – количество дней просрочки; С - ставка рефинансирования Центробанка РФ.

Важные моменты в определении величин

Чтобы избежать проблем в ходе судебного разбирательства, нужно изначально правильно рассчитать размер неустойки.

Ц – цена объекта, указанная в договоре долевого участия в строительстве. Не путать с ценой из договора цессии, если такой имел место.

К- количество дней между началом и окончанием просрочки. Начало периода нарушения срока сдачи объекта определяется как первая рабочая дата после даты передачи квартиры по ДДУ. Если в договоре срок передачи указан не точной датой, а кварталом, первым днем просрочки считается рабочий день, следующий за последним днем квартала. Если подписан Акт приема-передачи квартиры, то его дата и будет датой окончания просрочки. Если квартира еще не передана, то следует указывать текущую дату на момент составления претензии или иска.

С – ставка рефинансирования ЦБ РФ (с 2016 г. приравнивается к ключевой ставке). В зависимости от того, на какой период приходится просрочка, расчет неустойки выгоднее производить по ставке на момент исполнения обязательств/на текущую дату или по периодам действия ставок ЦБ РФ. При этом разница в суммах может быть значительной.

Периоды действия ставок ЦБ РФ в 2016-2017 годах

Калькулятор расчета неустойки по формуле закона 214 ФЗ

Зная все необходимые данные, вы можете вручную рассчитать неустойку по приведенной формуле. Чтобы проверить правильность своих расчетов или сразу узнать точную сумму, воспользуйтесь нашим онлайн-калькулятором. Просто введите требуемые даты и стоимость квартиры и получите результат.

Наиболее актуальны. Нередко случаются задержка сдачи дома и просрочка застройщиком исполнения своих обязательств по договору .

Как рассчитать неустойку

Важно! Правильный расчет неустойки и юридически грамотная сформулированная претензия Застройщику увеличивает шансы на получение выплат во внесудебном порядке.

Размер неустойки за несоблюдение срока передачи дольщику объекта недвижимости составляет 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ для физических лиц и 1/300 — для юридических лиц.

Для правильного расчета важно правильно определить 3 составляющие.

1. Количество дней просрочки.
2. Ставку рефинансирования ЦБ РФ.
3. Цену договора.

Срок просрочки передачи объекта наступает на следующий день, когда объект должен был быть передан. К примеру, в договоре указано, что объект подлежит передаче не позднее 29 июля 2015 года. В данном случае срок просрочки начинает течь на следующий день, то есть, 30 июля 2015 года. Срок окончания начисления неустойки определяется фактической её оплатой. Однако, для удобства неустойку исчисляют по день направления претензии (предъявлении иска).

Ставку рефинансирования устанавливает ЦБ РФ и размещает информацию на официальном сайте. В настоящее время действующая ставка рефинансирования равна 8,25%.

Важно! С 1 января 2016 года ставка рефинансирования приравнивается к понятию ключевой ставки и более устанавливаться не будет. То есть, далее расчет нужно будет производить исходя из данных ключевой ставки ЦБ РФ. В настоящее время она составляет 11%.

Цена договора указана в самом договоре долевого участия в строительстве.

Таким образом, чтобы получить итоговую сумму неустойки за просрочку сдачи дома нам необходимо цену объекта строительства умножить на количество дней нарушения срока, умножить на ставку рефинансирования и умножить на 1/150 (1/300).

Для более наглядного понимания расчета приведем пример.

Например, цена договора составляет 3 000 000,00 рублей, а количество дней просрочки составляет 75 дней.

Расчет будет следующим:

3 000 000,00*75*8,25*1/150 = 123 750 рублей.

Проценты по ставке рефинансирования нужно перевести в числа. Для этого нужно 8,25/100, получаем 0,0825.

Таким образом, при цене объекта в 3 000 000,00 рублей и просрочке сдачи в 75 дней Застройщик обязан уплатить дольщику 123 750 рублей неустойки. Если дольщиком по договору является фирма, то размер выплаты будет равен 61 875 рублей.

Важно! Если ставка рефинансирования меняется в период просрочки, то необходимо неустойку рассчитывать по день изменения ставки и затем уже по новой ставке.

Взыскание выплаты с застройщика достаточно сложный, энергозатратный процесс, поэтому для быстрого и верного решения вопроса рекомендуем обратиться к специалистам.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует - напишите в форме ниже.

Ситуация 1. Отказ в возврате денег при расторжении ДДУ

Ситуация 2. Регистрация прав в УФРС когда застройщик банкрот

Виды споров по 214-фз разрешаемых нашей компанией

Расчет неустойки по иску к застройщику по федеральному закону 214-ФЗ

Формула расчета неустойки по 214-ФЗ:

К сожалению, до настоящего времени сохраняется ситуация, при которой права покупателей квартир, нежилой недвижимости остаются защищенными в малозначительной степени. Вот пара самых типовых ситуаций, касающихся споров в сфере долевого строительства .

Ситуация 1. Отказ в возврате денег при расторжении ДДУ

Стандартная ситуация: дговор долевого участия в строительстве (ДДУ ) заключен, покупатель полностью оплатил всю сумму, а строительство дома значительно отстает от заявленного по договору срока. Покупатель пытается вернуть денежные средства для приобретения иной квартиры, но застройщик категорически препятствует их возврату. Каков же выход из такой ситуации?

В данном случае необходимо обратиться с иском в суд к застройщику о расторжении ДДУ . В рамках судебного разбирательства истец получает дополнительные рычаги воздействия на застройщика. В некоторых случаях бывает более рационально заключить мировое соглашение, с отказом от некоторых требований по иску, нежели проходить полную процедуру судебного разбирательства, несколько инстанций, и исполнительное производство (которое застройщик может существенно «затягивать»). А иногда у покупателя просто нет для этого времени, когда необходимо быстро вложить средства в иную недвижимость.

Ситуация 2. Регистрация прав в УФРС когда застройщик банкрот

Так же, типичная ситуация: ДДУ заключен, квартира полностью оплачена, дом построен, но застройщик по каким-либо причинам не может сдать в УФРС т.н. «основной пакет», без поступления которого покупатели лишены возможности зарегистрировать свое право собственности на оплаченные квартиры.

Еще хуже ситуация, при которой застройщик и вовсе находится в процедуре банкротства, либо уже признан таковым. Покупатель пытается подать документы в УФРС сам, в отсутствие второй стороны, но получает отказ УФРС в государственной регистрации права собственности, поскольку по закону документы на регистрацию в обязательном порядке должны подать обе стороны. А что же делать если застройщик ликвидирован в связи с банкротством?

Возможно ли в такой ситуации зарегистрировать право собственности за покупателем? Да, конечно. Для этого следует в судебном порядке признать право собственности на квартиру . Решение о признании права собственности за покупателем будет основанием для регистрации права собственности на квартиру. И в таком случае право собственности можно будет зарегистрировать без второй стороны по сделке .

Виды споров по 214-фз разрешаемых нашей компанией

Наша компания осуществляет представление интересов клиентов в суде, а так же перед заинтересованными лицами во внесудебном порядке, по любым вопросам, связанным с защитой прав дольщиков :

• любые виды споров по недвижимости ;
• споры связанные с ДДУ 214 фз;
• споры связанные с нарушением 214 фз;
• споры связанные с договором долевого участия в строительстве;
• споры связанные с неустойкой по ДДУ;
• взыскание неустойки по закону о защите прав потребителей;
• любые споры связанные с предварительным договором купли-продажи квартиры ;

• признание права собственности в судебном порядке на квартиры и нежилые помещения (в случаях когда застройщик отказывается, либо не может подать свои документы в УФРС, либо застройщик признан банкротом);
• взыскание неустойки с застройщиков по договорам долевого участия, предварительным договорам;
• расторжение договора долевого участия, предварительного договора в судебном порядке;
• возврат денежных средств, уплаченных по предварительному договору купли-продажи квартиры;
• оспаривание условий договоров долевого участия и предварительных договоров купли-продажи

Расчет неустойки по иску к застройщику по федеральному закону 214-ФЗ

Вашему вниманию предлагается практический пример расчета неустойки по иску к застройщику по федеральному закону 214-ФЗ . Условия расчета: допустим, срок задержки передачи квартиры гражданину составил 685 календарных дней, стоимость квартиры по договору долевого участия составила 5940 270,00 рублей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 закона 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства.

Пунктом 2 статьи 6 закона 214-ФЗ установлено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, указанная неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Согласно пункту 3 статьи 6 закона 214-ФЗ, в случае, если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ.

Таким образом, в нашем примере, на основании пункта 2 статьи 6 закона 214-ФЗ, застройщик обязан уплатить гражданину неустойку в размере 2237996,72 (два миллиона двести тридцать семь тысяч девятьсот девяносто шесть) рублей 72 коп. Срок задержки передачи квартиры составил 685 календарных дней, считая с крайней даты возможной передачи (последний день 2-го квартала 2009 года).

Расчет неустойки произведен за период с 01.07.2009 года по день обращения в суд.

Формула расчета неустойки по 214-ФЗ:

(А: 300 х В х Сдн.) : 100 х 2 = сумма неустойки, где:

А - ставка рефинансирования (с 3 мая 2011 г. - ставка составляет 8,25 - Указание Банка России от 29.04.2011 № 2618-У «О размере ставки рефинансирования Банка России»);

В - цена Договора;

Сдн. - срок задержки передачи квартиры.

(8,25: 300 х 5940270,00 р. х 685дн.) : 100 х 2 = 2237996,72 (два миллиона двести тридцать семь тысяч девятьсот девяносто шесть) рублей 72 коп.

Если у Вас возникли какие либо вопросы по защите прав дольщиков , по применению закона 214-фз , пожалуйста, позвоните нам. Так же Вы можете направить нам свой вопрос по электронной почте, либо через интерактивную форму на нашем сайте (в последнем случае не забудьте, пожалуйста, указать ваш контактный e-mail).