Можно ли выкупить технический этаж над своей квартирой. Выкуп чердачного помещения

Приватизация чердака над квартирой часто является мечтой тех, кто имеет жилье на верхних этажах дома. Немногие знают все нюансы, как приватизировать чердак. Согласно законодательству, права на это помещение имеют все обладатели квартир в здании. Данная процедура позволяет расширить жилплощадь, но всегда есть шанс встретиться с сопротивлением со стороны соседей. И они могут иметь на это причины. Мансарда может служить, например, для хранения старых вещей. С юридической точки зрения частично ее владельцами являются все, но никто не может без соответствующего механизма оформления чердака в собственность претендовать на полноправное распоряжение им.

Соответствие помещения требованиям законодательства

Если на интересующей вас площади жителями оборудованы коммуникации, которые обеспечивают функционирование жилого дома, то приватизация практически невозможна. Это могут быть приборы для обогрева, водоснабжения, подачи электроэнергии. Но, как правило, это делается в подвалах или на крыше, право пользования которыми есть у всех. Юридически желающие оформить техническую мансарду на себя делают тем самым меньше все имущество здания. Поэтому первым условием выступает получение официального согласия на это всех людей, на которых записаны квартиры в нем. Для этого оптимальным вариантом будет организовать собрание и предложить для подписания документ, гарантирующий неприкосновенность интересов жильцов.

Это может быть сделано для передачи помещения над своей жилплощадью в личное распоряжение только после квалифицированной оценки специальных служб. Обязательно получить справку в БТИ о том, что здание находится не в аварийном состоянии. Это касается в первую очередь тех, кто желает заняться переустройством. Если придется сносить несущие стены, то запрет будет гарантирован в любом случае. Есть нормы, согласно которым крыша должна быть наклонена под углом от 35 до 55°, а высота потолков не меньше 2,3 м. Если планируется реконструкция всего дома, то разрешение не будет одобрено.

Если все эти аспекты позволяют оформить присоединение, то согласие нужно брать в соответствии со всеми нормами Жилищного кодекса. Иногда в спорных моментах требуется зарегистрировать товарищество собственников жилья, определять долю каждого. Для положительного вердикта нужно собрать не меньше чем 2/3 подписей. Далее при реорганизации и перепланировке заново требуется разрешение на пользование чердаком для индивидуального проживания и внесение правок в документацию на дом. Не допускается организация на техническом этаже общественных заведений, которые будут нарушать покой остальных проживающих. Ведь тогда клиенты или гости будут регулярно пользоваться лифтом, лестницами, не исключено, что, перепутав, не раз позвонят в чужие двери. И главное условие заключается в том, что исключительно непосредственно над квартирой на последнем этаже можно приватизировать потенциальную мансарду.

Сколько средств и сил может занять мероприятие?

Цена такого удовольствия приятно не удивит. Низкой ее не назовешь, ведь практически на всех стадиях будут нужны деньги. Товарищество собственников жилья может взять компенсацию. И чаще всего она бывает неофициальной. Приходится отдельно договариваться с теми, кто против вашей затеи. Техническая экспертиза оплачивается тем человеком, кто ее заказал, вне установленного плана. Она обычно стоит от 30 000 до 60 000 руб.

В процессе процедуры передачи прав собственности будут нужны следующие документы:

1. Свидетельство собственника жилья.
2. Скопированный план БТИ.
3. Паспорт.
4. Заключение технической экспертизы.
5. Заверенный список подписей.

За проектирование в соответствии со всеми необходимыми изменениями понадобится выложить вдвое большую сумму. Контролирующие государственные организации возьмут в общей сложности несколько тысяч рублей.

Если человек сам не готов проходить все этапы согласования, то всегда есть возможность доверить процесс посредническим учреждениям.

Плата за их услуги будет составлять от 500 долларов за 1 м². Но когда они имеют дело с недвижимостью элитного класса, цена может повыситься даже в 10 раз за аналогичную квадратуру. Дополнительно последуют расходы на ремонт приобретенного объекта. Все усилия могут занять срок до полугода, но ускорить его можно и до 2,5 месяца при качественной подготовке с учетом всех нюансов.

Изначально, последний этаж всегда проигрывает в цене квартирам расположенным ниже, является менее престижным. В отдельных случаях это может компенсироваться возможностью сооружения мансарды или вовсе двухэтажной квартиры за счет присоединения технического помещения сверху. Процесс того, как приватизировать чердак над своей квартирой, регулируется жилищным кодексом, тогда как основным камнем преткновения в этом вопросе выступают строительные нормы и их соблюдение.

Можно ли приватизировать чердак над своей квартирой ?

Технические помещения над последним этажом, по своему правовому статусу, ближе всего находятся к подъезду, лестничным площадкам и коридорам в коммунальных квартирах. Другими словами, они являются общей собственностью всех жильцов многоквартирного дома, а значит каждый одновременно владеет частью (равной или пропорциональной площади квартиры) этого помещения.

Определен такой статус чердака статьей № 36 Жилищного кодекса , которая разъясняет какое имущество в многоквартирном доме является общим. Переход таких помещений в общую собственность является возможным, но должен быть поддержан всеми без исключения собственниками.

Внимание! Речь идет о всех владельцах квартир в доме, а не только лишь о живущих на последнем этаже соседях.

Приступая к процессу оформления этого помещения в собственность, нужно будет помнить о ряде нюансов:

• на чердаке не должно быть линий коммунальных услуг, либо их перенос в общедоступное место (подвал, подъезд и т.д.) может быть легко осуществлен;
• чердак должен соответствовать предъявляемым к жилому помещению параметрам, таким как определенный уклон потолка (не более 55 градусов) или минимальная высота потолков (от 2,3 метра);
• не планируется ли в ближайшее время осуществление очередного капитального ремонта, который предполагает использование/существенное изменение именно этого помещения в связи с износом/ошибкой при строительстве.

Внимание! По всем без исключения параметрам Вам нужно будет иметь именно официальное заключение эксперта (сотрудника БТИ или управляющей компании), а не полагаться на свое мнение на этот счет.

Что касаемо пункта про отсутствие линий общих для всего дома коммуникаций, то нужно различать, скажем, электропроводку, которую можно «перекинуть» относительно быстро и дешево. Другое дело, если там находятся трубы, идущие от котельной, которая расположена на крыше, или осуществляется доступ к шахте лифта. Для подобных элементов необходима возможность быстрого доступа аварийный служб, поэтому приватизировать такие помещения нельзя.

Нельзя будет приватизировать чердак над квартирой и если для того, чтобы превратить его в часть общей жилплощади квартиры, потребуется провести ремонтные работы, которые предусматривают вмешательство в капитальные, несущие конструкции дома.

Порядок действий при приватизации чердака

Тем или иным способом нужно будет получить согласие всех соседей, проживающих с Вами в одном доме. Причем доля необходимых общих голосов «в вашу пользу», которая потребуется, будет отличаться в зависимости от конечной цели мероприятия:

• для оформления долговременной аренды понадобиться лишь две трети голосов жильцов;
• для полной приватизации, то есть оформления в вашу собственность этого помещения, нужны абсолютно все голоса.

Так как чердаки относятся к общей собственности, а его переход в частные руки - это уменьшение долей всех остальных жильцов, то эта процедура во многом напоминает процедуру .

Может случиться, что чердак и вовсе уже находится в чьей то собственности. Такое оформление могло произойти еще на стадии строительства самого дома или несколько позже. Предоставить такую информацию могут только органы Росреестра.

Не имеет значение то, как Вы собираетесь заручиться этой поддержкой: можно обойти всех поочередно или собрать общий сход жильцов. Однако чаще всего проводят именно собрание. Самый распространенный алгоритм действий:

• проведение голосования всеми членами кооператива или ТСЖ;
• после получения согласия от всех жильцов, происходит оформление договора аренды или регистрация чердака как вашей собственности;
• провести необходимые строительные мероприятия, необходимые для придания этому помещению статуса жилого;
• помещение «сдается» на проверку эксперту из БТИ, который фиксирует его статус после проведенных работ;
• вносятся необходимые изменения в кадастровые документы на квартиру.

Внимание! Все вышеперечисленные действия не имеют никакого смысла, если Вы не может подтвердить то, что являетесь тем, под будущей мансардой. Нужны соответствующие правоустанавливающие документы.

Требующиеся документы и стоимость оформления

Нужно понимать, что главным результатом всех работ, направленных на оформление чердака в собственность, будет перевод этого помещения в разряд жилого. Для этого проводится реконструкция и последующая регистрация его как такового. Чтобы получить соответствующее разрешение нужно подготовить ряд бумаг:

• свидетельство о праве собственности для квартиры, находящейся под чердаком;
• протокол ранее проведенного собрания жильцов, который подтверждает полученное от них согласие на аренду или приватизацию (должен содержать подписи и список собственников);
• разрешение на проведение строительных работ по реконструкции из БТИ;
• разрешение от управления МЧС по вашему региону (не создаст ли задуманная реконструкция аварийной опасности и не будет ли препятствовать работе пожарных и спасателей в будущем);
• аналогичная бумага из Газовой инспекции и Роспотребнадзора;
• разрешение из архитектурного управления по городу;
• акт завершении строительных работ и заключение эксперта о результатах;
• технические бумаги на квартиру;
• правоустанавливающий документ.

Потребуются также и гражданские документы всех собственников квартиры. Если все будет предоставлено верно, то далее происходит переоформление помещения. В зависимости от обстоятельств, будут разные , долевое владение квартирой, не первая приватизация (а значит платная) и т.д.

Внимание! Еще до получения разрешения от архитектурных служб и других ведомств, нужно будет подготовить проект будущих строительных работ. Именно на основании его они и будут выносить решение. Его можно заказать в том самом бюро, которое и выдает разрешения (самый оптимальный вариант).

Общий объем необходимых пошлин и их размер будет зависеть от конкретного случая, а также региона проживания. Как правило, речь идет о нескольких десятках тысяч рублей.

Глава 6. ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ
В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ. ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ ТАКИХ СОБСТВЕННИКОВ

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.
6. В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.
(часть шестая введена Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.
4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.