Общая долевая собственность нежилого помещения. О некоторых особенностях распоряжения имуществом в общей долевой собственности

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А45-16121/2015
г. Новосибирск
04 мая 2016 года
Резолютивная часть объявлена 25 апреля 2016 г.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Майковой Т.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Волченским А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы искового заявления открытого акционерного общества "Сибирский горный институт по проектированию шахт, разрезов и обогатительных фабрик", г. Новосибирск, ОГРН 1025402465668

к закрытому акционерному обществу "Сеть Телеком", г. Новосибирск, ОГРН 1055405078211

о взыскании 319034,11 рублей,

при участии в судебном заседании представителей:

истца: Драгунова С.С., доверенность б/н от 01.02.2016, паспорт,

Шишкина Е.А., доверенность б/н от 14.01.2016, паспорт;

ответчика: Бартьев А.А., доверенность б/н от 01.09.2015, удостоверение,

Шмидт Г.Ю., доверенность б/н от 14.01.2016, паспорт.

Установил:

Открытое акционерное общество "Сибгипрошахт" (далее по тексту – ОАО "Сибгипрошахт", истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Сеть Телеком" (далее по тексту – ЗАО "Сеть Телеком", ответчик) о взыскании неосновательного обогащения за эксплуатационные расходы за 2014 год в сумме 244886,50 рублей, 1 квартал 2015 года в сумме 60569,30 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 13578,31 рублей.

Представители истца поддержали заявленные исковые требования.

Представитель ответчика возражает против удовлетворения заявленных требований, считает, что истец неверно определил состав и размер общего имущества здания в отсутствие решения собственников нежилых помещений об утверждении перечня затрат, а также долю ответчика в содержании общего имущества, включил расходы, которые не связаны с содержанием общего имущества, а именно: дополнительная уборка (клининг) помещений сторонними организациями, охрана мест общего пользования, услуги по аренде и очистке ковров, работы по механизированной уборке прилегающей территории с применением спец.техники. Ответчик считает недопустимым взимать плату за отопление, водостоки помещений общего пользования. Часть затрат по обслуживанию помещений общего пользования должна рассчитываться исходя из коэффициента, полученного от общей площади всего здания. Расчет затрат по аренде произведен неверно. Более подробно доводы ответчика изложены в отзыве на иск.

Исследовав материалы дела, изучив доводы, изложенные в исковом заявлении, оценив представленные доказательства в их совокупности, в соответствии со статьей , арбитражный суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению на основании следующего.

Обязательства из неосновательного обогащения возникают при наличии трёх условий: имело место приобретение или сбережение имущества; приобретение или сбережение совершено за счёт другого лица; отсутствие правовых оснований - приобретение или сбережение имущества одним лицом за счёт другого не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке (договоре).

Соответственно, для удовлетворения судом требования о взыскании неосновательного обогащение необходимо одновременное наличие нескольких обстоятельств, а именно, отсутствие установленных законом иными правовыми актами или сделкой правовых оснований приобретение денежных средств и приобретение денежных средств ответчиком за счет истца.

Как следует из материалов дела, что истец является собственником нежилых помещений общей площадью 13 652, 1 кв.м, расположенных в административном здании по адресу г. Новосибирск, ул. Фрунзе, 5.

Ответчик является собственником нежилых помещений общей площадью 997,1 кв.м с номерами на поэтажном плате 6 этаж: 27, 29-38, 40-51; 7 этаж – 76-78, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности 54 АГ № 373427 от 16 июля 2008 года.

Истец пояснил, что ранее здание полностью принадлежало институту, впоследствии часть помещений в здании перешла в собственность иных лиц, в том числе ответчику. Техническое обслуживание и содержание этого здания осуществлялось институтом, и осуществляется до настоящего времени.

За период 2014 года, 1 квартал 2015 года истцом понесены эксплуатационные расходы по обслуживанию и ремонту помещений административного здания. Задолженность ответчика за содержание мест общего пользования административного здания пропорционально занимаемой им доле, в 2014 году, 1 квартале 2015 года, по мнению истца, с учетом частично оплаченных сумм, составила 305455,80 рублей.

По общему правилу, установленному статьей Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно статье Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

Как указано в пунктах 1, 3, 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи , Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Исходя из существа указанных отношений, соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.

Статьей Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность каждого участника долевой собственности соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно пункту 1 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Статьей Глава V.1. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности > Статья 39.18. Особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности" target="_blank">39 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Следовательно, собственник нежилого помещения, расположенного в здании, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию имущества, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. В этой связи содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождает собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10 указано, что в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.

Учитывая разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенные в постановлении от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество зданий", о применении к подобным правоотношениям правовых норм, регулирующих сходные правоотношения, изложенная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10 правовая позиция подлежит применению к спорным правоотношениям.

Обязанность ответчика по несению расходов по содержанию общего имущества здания, обстоятельства уклонения ответчиком от подписания договора на возмещение расходов на обслуживания административного здания установлены судебными актами по делам А45-22777/2013 (2013 год), А45-16226/2013 (2011, 2012 г.г.).

В 2014 году, в 1 квартале 2015 года договор на управление, обслуживание сторонами не заключен, перечень общего имущества и стоимость услуг по содержанию и ремонту общего имущества здания собственниками помещений в здании не установлены.

Согласно пункту 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Исходя из имеющихся в материалах дела доказательств, полезная площадь, занимаемая сособственниками в административном здании и обслуживаемая силами истца составляет 16642,8 кв.м,

Согласно расчету истца доля ответчика составила 0,072. Она определена исходя из соотношения полезной площади, занимаемой ответчиком к полезной площади, занимаемой собственниками и обслуживаемой истцом.

Согласно Уставу истца (пункт 3.2, т. 3 л.д. 82) основными видами деятельности являются проектно-конструкторская деятельность (проектирование шахт, обогатительных и брикетных фабрик, разрезов, объектов соцкультбыта), передача помещений в аренду, а также промышленно-торговая, строительная, консалтинговая, посредническая, внешнеэкономическая деятельность, операции с ценными бумагами и иная, не запрещенная законодательством Российской Федерации, деятельность.

К видам деятельности истца не относится содержание, обслуживание и эксплуатация зданий, многоквартирных домом или управление ими.

В качестве предмета и основания иска истец указал взыскание своих расходов, понесенных на содержание, обслуживание и эксплуатацию здания.

В отсутствие договора на содержание и обслуживание, в отсутствие соглашения между собственниками об установлении стоимости услуг по содержанию и обслуживанию здания, мест общего пользования, истец вправе заявлять требования о компенсации только тех своих расходов, которые он понес непосредственно для содержания и обслуживания здания, мест общего пользования.

Суд считает обоснованными, подтвержденными доказательствами следующие расходы истца за 2014 год, 1 квартал 2015 года: заработная плата сотрудников ЭТО (за исключением уборщиц, начальника и зам.начальника отдела ЭТО, зав.складом и курьера-снабженца), уборщиц за уборку помещений общего пользования и общехозяйственного назначения, и страховые взносы; охрана помещений общего пользования; уборка и вывоз мусора, уборка и вывоз снега с дворовой, фасадной части здания; ремонт помещений общего пользования и основных средств общехозяйственного назначения; ремонт АПС в помещениях общего пользования и общехозяйственного назначения; обслуживание лифтов, приборов учета тепла, приборов системы противопожарной безопасности, промывка систем отопления, водоснабжения и канализации, тех.обслуживание системы ГВС, учета потребляемой теплоты; проверка водосчетчиков, манометров; услуги по аренде и чистке ковров в холле 1 этажа; отопление и электроэнергия мест общего пользования и общехозяйственного назначения, вода, стоки мест общего пользования и общехозяйственного назначения; аренда земли в доле, приходящейся на помещения общего пользования и общехозяйственного назначения.

Часть расходов, такие как заработная плата уборщиц за уборку помещений общего пользования и общехозяйственного назначения, сотрудников ЭТО (электриков, дворников, лифтеров, слесарей-сантехников, столяров); страховые взносы; охрана помещений общего пользования; уборка и вывоз мусора, уборка и вывоз снега с дворовой, фасадной части здания, крыши здания; ремонт кровли, систем отопления, водоснабжения; ремонт помещений общего пользования и основных средств общехозяйственного назначения; амортизация основных средств общехозяйственного назначения; обслуживание лифтов, приборов учета тепла, приборов учета ГВС, системы противопожарной безопасности, промывка систем отопления, водоснабжения и канализации, чиста колодцев и промывка сетевой канализации, проверка водосчетчиков, поверка манометров; аренда земли, были предметом рассмотрения судом в рамках дела А45-16226/2013, А45-22777/2013. Судом установлена их связь с содержанием и эксплуатацией здания и общего имущества в нем.

Имеющимися в материалах настоящего дела доказательствами также подтверждено, что перечисленные расходы истца напрямую связаны с содержанием и эксплуатацией здания и общего имущества в нем.

Ответчик возражает против дополнительно включенных затрат: уборка помещений общего пользования сторонними организациями, охрана мест общего пользования, услуги по аренде и чистке ковров, работы по механизированной уборке прилегающей территории и вывоз снега с применением спец.техники.

Ответчик считает, что указанные услуги не являются обязательными, так как отсутствуют в минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества (Постановление Правительства № 290). Между тем отсутствие в приведенном заявителем нормативном акте, предусматривающем отдельные виды услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, не отменяет предусмотренную законом обязанность по их содержанию, то есть поддержанию помещений, входящих в состав общего имущества, в надлежащем состоянии, отвечающем требованиям закона.

Согласно Правилам периодичность оказания и выполнения услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, определяется и отражается в зависимости от выбранного и реализованного способа управления многоквартирным домом и с учетом требований, установленных законодательством Российской Федерации (а не законодательством субъекта Российской Федерации). По решению собственников помещений в многоквартирном доме может устанавливаться более частая периодичность оказания услуг и выполнения работ, чем это предусмотрено законодательством Российской Федерации (пункт 2 и 5 Правил).

В рассматриваемом случае истец понес расходы по обслуживанию административного здания, а не жилого дома. Конкретный перечень услуг и периодичность их оказания договором или иным документов между собственниками не установлен. При этом уклонение от заключения договора с истцом установлено судами именно со стороны ответчика, а не истца.

Из представленных суду документов следует относимость данных затрат к общему имуществу сособственников. Отсутствие необходимости (обязательности) данных затрат ответчиком не обосновано. В спорный период в процессе пользования общим имуществом и несения истцом оспариваемых затрат ответчик не заявлял об отсутствии необходимости в названных расходах, доказательств несения названных затрат самостоятельно также не представил. По указанным основаниям в отсутствие доказательств, опровергающих относимость спорных затрат к общему имуществу собственников, данный довод ответчика судом отклоняется.

Ответчик возражает против несения платы за отопление и водостоки помещений общего пользования по следующим основаниям: в договоре № 9099 отсутствует договоренность об отоплении мест общего пользования и взимании платы за отопление мест общего пользования. Между тем судебным решением по делу А45-3448/2009 по иску открытого акционерного общества «Сибгипрошахт» к закрытому акционерному обществу «Сеть Телеком» о взыскании 24 195 руб. 85 коп. неосновательного обогащения, установлено, что согласно акту допуска в эксплуатацию тепловых установок и тепловых сетей тепловых энергоустановок здания по ул. Фрунзе, 5 от 06.12.07, паспорта ввода и разграничения балансовой принадлежности тепловых сетей, схем систем отопления тепловая энергия использовалась для отопления всех помещений нежилого здания, имеющих соответствующие коммуникации. В нежилом здании имеется один ввод центральных коммуникаций. Схемы системы отопления здания подтверждают целостность данной системы.

Довод ответчика о том, что места общего пользования (л.д. 24-27 том 5) не отапливаются, не имеют соответствующих коммуникации документально не подтвержден. Расчет отопления мест общего пользования произведен истцом исходя из общих расходов на отопление всех помещений х 0,26 (доля мест общего пользования в площади всех отапливаемых помещений) х 0,072 (коэффициент долевого участия ответчика в затратах истца). Расчет произведен истцом правильно, ответчиком надлежащими доказательствами не опровергнут.

Оспаривая расходы на водостоки, приходящиеся на места общего пользования, ответчик ссылается на Правила № 306, которыми не предусмотрен расчет норматива потребления коммунальной услуги по водоотведению на общедомовые нужды, а также на Определение ВС РФ от 14.12.2015 № 307-ЭС15-11367.

Между тем данные Правила приняты в соответствии со ст. и определяют порядок установления нормативов потребления коммунальных услуг в жилых помещениях, в местах общего пользования которых отсутствует водоотведение (в жилых домах водоотведение осуществляется в жилых помещениях)

В рассматриваемом случае в места общего пользования входят помещения санузлов, умывальные, туалеты, тамбуры, тех.помещения, подсобные помещения, маш.отделения, иные служебные помещения, в которых в силу специфики их использования осуществляется водоотведение. Следовательно, истцом правомерно определена доля затрат ответчика, приходящаяся на водостоки мест общего пользования.

Оспаривая включение в состав затрат расходов по уборке и вывозу снега с дворовой территории ответчик не приводит убедительных доказательства довода о том, что дворовой территорией пользуется исключительно истец, иные собственники лишены возможности пользоваться парковочными карманами и дворовой частью земельного участка. Данные расходы ответчик также считает неразумными и необоснованными.

Между тем в состав расходов на содержание общего имущества, подлежащих оплате собственниками, входят расходы на работы и услуги, перечисленные в пункте 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в том числе уборка и санитарно-гигиеническую очистка помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества.

Из разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенного в пункте 6 Постановления от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" следует, что собственники помещений вправе установить особенности режима использования общего имущества здания.

Между тем каких-либо особенностей режима использования общего земельного участка сособственниками установлено не было, в связи с чем доводы ответчика суд считает недоказанными.

Правомерность предъявления ответчику расходов по заработной плате сотрудников ЭТО, расходов на отчисления в пенсионный фонд и фонд обязательного медицинского страхования подтверждена решением суда по делу А45-22777/2013.

Довод ответчика о неправильном определении коэффициента участия в расходах (0,046 вместо используемого истцом 0,072) судом отклоняется, поскольку отсутствуют доказательства обслуживания истцом помещения школы и отдельно стоящего 3-этажного здания, которые обслуживаются самостоятельно. Данный довод также подтвержден решением суда по делу А45-22777/2013, в котором установлено, что долю ответчика истец правомерно определил исходя из соотношения полезной площади, занимаемой ответчиком к полезной площади, занимаемой собственниками и обслуживаемой истцом.

Иные доводы ответчика, приводимые им в ходе судебного разбирательства, а также в письменных пояснениях от 22.04.2016 суд считает несостоятельными, не подтвержденными надлежащими доказательствами, не влияющими на размер расходов, подлежащих компенсации истцу.

Пунктом 2 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

На основании части 1 статьи Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.

Согласно пункту 1 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.

Согласно расчету проценты начислены истцом с 01.07.2015 по 30.11.2015 в сумме 10252,52 рублей на задолженность 2014 года 244886,50 рублей, в сумме 3325,79 рублей на задолженность 1 квартала 2015 года 60569,30 рублей.

Расчет процентов проверен судом, признан правомерным. Судом установлено, что истцом при расчете процентов учтены суммы оплат, указанные ответчиком в письменных пояснениях от 22.04.2016 (30.07.2015 в сумме 133994 рубля, 28.09.2015 в сумме 46565,77 рублей).

Довод ответчика об имеющейся переплате документального подтверждения не нашел.

Сам факт не выставления истцом ежемесячных счетов на оплату не исключает обязанность ответчика по возмещению истцу затрат, не нарушает права и законные интересы ответчика при начислении ему процентов, поскольку проценты начислены с 01.07.2015 года с общей суммы задолженности.

На основании изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Судебные расходы распределяются в порядке статьи и относятся на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь ст. , - , Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Взыскать с закрытого акционерного общества "Сеть Телеком", г. Новосибирск, ОГРН 1055405078211 в пользу открытого акционерного общества "Сибирский горный институт по проектированию шахт, разрезов и обогатительных фабрик", г. Новосибирск, ОГРН 1025402465668 неосновательное обогащение в сумме 305455,80 рублей, проценты в сумме 13578,31 рублей, государственную пошлину в сумме 9381 рубль.

Возвратить истцу из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2270 рублей.

После вступления решения в законную силу выдать исполнительный лист.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца после его принятия в Седьмой Арбитражный апелляционный суд.

Судебная практика по применению норм ст. 244, 245 ГК РФ

Судебная практика по применению норм ст. 153, 154, 155, 156, 156.1, 157, 157.1, 158 ЖК РФ

Комментарии экспертов компании "Гарант" и судебная практика

Насколько свободны участники общей долевой собственности в праве распоряжаться конкретной частью общего имущества - объекта недвижимости - в пределах доли каждого из них в отсутствие соглашения между ними, а также каковы последствия сдачи части такого объекта в аренду, рассказывает эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ Сергей Широков.

Объект недвижимости (здание, в котором имеются изолированные нежилые помещения) находится в долевой собственности у нескольких лиц. Доля каждого из них определена и зарегистрирована. Письменного соглашения о распоряжении имуществом между собственниками нет, каждый использует помещение пропорционально своей доле, споров между ними нет. Может ли каждый собственник без письменного одобрения других участников долевой собственности пропорционально своей доле использовать помещения под свои цели: офис, магазин, предоставление помещений в аренду? Возникает ли обременение прав собственников в случае сдачи помещений в аренду? Является ли сдача помещений в аренду препятствием к выделу доли одного из участников в натуре или разделу имущества между участниками?

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Если определена доля каждого из собственников в праве собственности, то имущество признается находящимся в долевой собственности ( , ГК РФ). При этом следует иметь в виду, что ГК РФ в нормах, посвященных долевой собственности, оперирует термином "доля в праве собственности", а не "доля в имуществе". Иными словами, имущество, находящееся в долевой собственности, не делится в натуре на отдельные составляющие, каждая из которых принадлежит одному из участников такой собственности и используется им по своему усмотрению.
В связи с этим законодательство устанавливает, что владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по взаимному соглашению всех ее участников ( , ГК РФ). Поэтому использование помещений, входящих в здание, находящееся в общей долевой собственности, даже для собственных нужд участников такой собственности должно осуществляться с общего согласия всех участников, а при его недостижении - по решению суда.
Каких-либо обязательных требований к форме такого соглашения и к его условиям законодательство не предъявляет. Вместе с тем полагаем, что на указанное соглашение должны распространяться общие положения ГК РФ о форме сделок ( ГК РФ).
Следовательно, если участниками общей долевой собственности являются только граждане, то указанное соглашение может быть заключено и в устной форме ( ГК РФ), а если в качестве участников такой собственности выступает хотя бы одно юридическое лицо, то данное соглашение следует заключить в простой письменной форме, так как согласно ГК РФ все сделки юридических лиц между собой и с гражданами должны совершаться в этой форме. Нарушение указанного требования влечет за собой невозможность для сторон такого соглашения в случае возникновения спора ссылаться на свидетельские показания в подтверждение условий соглашения ( ГК РФ).
Таким образом, в рассматриваемом случае участникам общей долевой собственности следует согласовать порядок и возможные способы использования принадлежащего им имущества в письменной форме. При этом каждый участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации ( ГК РФ).
Передача имущества в аренду, то есть предоставление его во временное владение и пользование или только во временное пользование другому лицу, по общему правилу осуществляется собственником этого имущества и представляет собой акт распоряжения этим имуществом ( , ГК РФ, Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2014 N 12АП-4214/14, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2012 N ).
Как уже упоминалось выше, распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется также по соглашению всех ее участников. Поэтому передача в аренду помещения в здании, находящемся в общей долевой собственности, представляет собой предоставление прав владения и пользования не отдельным объектом, а лишь частью общего имущества и, соответственно, требует выражения согласия на совершение такой сделки всеми участниками долевой собственности.
Как показывает судебная практика, такое согласие может быть оформлено различными способами. Так, например, договор аренды части имущества, находящегося в долевой собственности, может быть заключен со множественностью лиц на стороне арендодателя и подписан всеми участниками долевой собственности, что допускается ГК РФ.

Юристу на заметку:
Согласие участников общей долевой собственности на заключение договора аренды принадлежащего им имущества может быть выражено путем предоставления одному из собственников соответствующих полномочий, в том числе путем выдачи доверенности
Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 30 августа 2004 г. N Ф09-2779/04ГК
По смыслу ГК РФ участники общей долевой собственности могли бы распорядиться принадлежащим им имуществом путем сдачи его в аренду при наличии соответствующего соглашения между ними. Согласие участников выражается либо в участии при заключении договора, когда на стороне арендодателя выступают все собственники, образуя множественность лиц, либо в выдаче управомочивающих документов, например, доверенности на ведение дел одному собственнику.

В зависимости от обстоятельств о согласии всех собственников может свидетельствовать визирование ими каждой страницы договора аренды ( ФАС Уральского округа от 05.07.2010 N Ф09-5299/10-С6), иные документальные подтверждения согласия на передачу соответствующего имущества в аренду (смотрите, например, ФАС Волго-Вятского округа от 16.08.2010 по делу N А43-5553/2008, ФАС Западно-Сибирского округа от 04.10.2006 N Ф04-6380/2006(26943-А46-38), ФАС Уральского округа от 24.07.2007 N Ф09-5759/07-С6) либо наличие заключенного между всеми участниками долевой собственности соглашения, из которого следует право участника долевой собственности распорядиться конкретной частью общего имущества путем передачи его в аренду на определенных условиях.

Обратите внимание!
Доход от сдачи имущества в аренду в силу ГК РФ распределяется между участниками долевой собственности пропорционально их долям в праве на общее имущество либо в ином порядке, который также может быть определен соглашением между ними:
- ВАС РФ от 15.07.2010 N ВАС-9170/10;
- ФАС Северо-Западного округа от 18.03.2010 N Ф07-496/2010.

Уделяется большое внимание. Но практика показывает, что приобретением объекта и защитой титула риски собственника не исчерпываются. Часто не менее важные проблемы возникают при дальнейшей эксплуатации приобретенного имущества.
Отношения, связанные с эксплуатацией жилой недвижимости, достаточно подробно урегулированы законодательством о жилье. Нежилая недвижимость в основном осталась за пределами прямого правового регулирования. Именно при эксплуатации нежилых помещений и зданий часты "коммунальные" войны.
Цель настоящей статьи - показать, какие юридические риски возникают при приобретении и использовании нежилой недвижимости, какими способами их можно устранить или уменьшить их влияние, какова арбитражная практика по этому вопросу.

Юридические риски при эксплуатации недвижимости

Возможны различные классификации рисков, возникающих при эксплуатации собственной недвижимости. Например, по субъектам-источникам, по сфере отношений. В отличие от рисков, связанных с приобретением и обладанием титулом, перечень субъектов, с которыми могут быть связаны юридические эксплуатационные риски, довольно специфичен и замкнут. Это либо соседи - собственники или иные правообладатели, либо энергоснабжающие организации.
Полагаем, что риски, связанные с эксплуатацией, можно объединить в две основные группы: это риски доступа и риски снабжения.
Риски доступа сопряжены как с обеспечением доступа к объекту, так и с доступом к коммуникациям, точкам подключения, приборам контроля и учета.
Риски доступа исторически обоснованны. Их причина - приватизация, продажа и приобретение в результате инвестирования отдельных нежилых помещений, горизонтальное деление нежилых зданий, изначально для этого, обыкновенно, не приспособленных. Если в пятиэтажном административном здании коридорного типа по три-четыре помещения на каждом этаже поставить на самостоятельный технический и кадастровый учет и продать разным лицам, закономерно возникает вопрос: а кому принадлежат сами коридоры, лестницы, лифты и т.п.? Если здание распродано поэтажно, может ли собственник верхнего этажа ходить по нижним лестницам? Если в паспорт одного нежилого помещения включены все лестницы и помещения с водомерными узлами и электрощитовые, могут ли все остальные иметь туда доступ для подключения и снятия показаний?
Для этой группы рисков характерна повышенная латентность, поскольку очень многое зависит от нерегулируемых правом отношений между собственниками-соседями. Если отношения дружеские, никаких препятствий не возникает. Стоит им испортиться, а может, сменился один из собственников, желающий реализовать полную меру приобретенных им прав, - сразу возникают осложнения. Охрана перестает пускать в офис через холл или коридор, и попадать туда приходится по пожарной лестнице. Неожиданно прекращается подача холодной воды, а на двери к водомерному узлу появляются замки. Так что если неприятности не дают себя знать, спокойно спать рано.
В свою очередь, риски снабжения обусловлены возможностью купить объект (как правило, помещение) без подключений к инженерным сетям и без доступа к коммуникациям. Обычно они выявляются достаточно быстро и связаны с дополнительными затратами по приобретению существующей мощности, по созданию нового подключения, по поиску альтернативных вариантов (например, использование дизель-генератора).
Основная работа по минимизации рисков должна быть произведена, естественно, до или при приобретении объекта.
Следует помнить, что подход, воплощенный в правовом регулировании по отношению к этим двум группам, различен. Риски, связанные с доступом к объектам, обусловлены использованием иного имущества - вспомогательных помещений, территорий общего пользования и т.п. В ряде случаев здесь применимы правила о главной вещи и принадлежности или о сложной вещи (статья 132 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ). Иногда можно установить сервитут (статьи 274, 277 ГК РФ). Кроме того, можно воспользоваться разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ), данными в Постановлении от 23.07.2009 N 64.
Риски снабжения связаны с обеспеченностью коммунальными ресурсами и услугами и, как следствие, с обязательствами энергоснабжающих и сетевых организаций поставлять и передавать энергию или иные ресурсы по присоединенным сетям. Эти обязательства сопряжены с личностью продавца, а не с отчуждаемым имуществом и поэтому, как правило, не переходят автоматически к покупателю. Средства правовой защиты и минимизации рисков снабжения при неправильном составлении договора о приобретении объекта относятся к иной правовой сфере и заслуживают пристального рассмотрения в отдельной статье, а потому здесь рассматриваться не будут.
Ни рисков снабжения, ни рисков доступа полностью и всецело договор устранить не может, уже хотя бы в силу того, что он не обязателен для третьих лиц, посредством имущества которых может осуществляться доступ к приобретенному объекту. Во многих случаях приходится прибегать к юрисдикционной форме защиты.

Распространенные способы защиты прав

Правоприменительная практика показывает, что чаще всего используются такие способы защиты права, как на имущество, необходимое для нормальной эксплуатации собственного объекта, и установление сервитута на такое имущество.
Как правило, требования о признании права собственности на нежилое помещение или вспомогательное (техническое) помещение как на принадлежность к объекту, уже приобретенному истцом , связаны с необходимостью восполнить недостатки договора или иного основания, по которому объект был приобретен.
В силу статьи 135 ГК РФ принадлежность - это вещь, предназначенная для обслуживания главной вещи и связанная с ней общим назначением. По общему правилу принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.
Однако суды применяют правило о главной вещи и принадлежности не механически, а с учетом правовой природы недвижимости.
Статьи 130, 131 ГК РФ и нормы Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" позволяют утверждать, что объекты недвижимости представляют собой всегда индивидуально-определенные вещи. Отсюда следует, что при приобретении недвижимости к лицу переходит исчерпывающий объем прав собственности, ограниченный описанием приобретаемого объекта, созданным в установленном законом порядке. Этот вывод подтверждается и нормами о договорах по поводу недвижимости.
Статьи 218, 549, 551 ГК РФ предполагают, что по договору купли-продажи покупатель приобретает конкретное имущество, права на которое подлежат государственной регистрации и возникают с момента такой регистрации. Это следствие требования об определенности предмета договора можно считать в данном случае принципом исчерпания прав.
Следует также учесть, что обычно заявитель соответствующего требования является собственником не всего здания, а части нежилых помещений в нем. Это уже служит препятствием для удовлетворения иска: даже если спорная недвижимость является принадлежностью здания, она может не быть принадлежностью отдельных помещений в этом здании (то же относится и к движимым принадлежностям).
Арбитражная практика в целом подтверждает такой подход при рассмотрении исков о признании прав на недвижимое имущество как на принадлежность другого объекта.

Например, собственник нежилого помещения потребовал признать его право на вентиляционную камеру, ссылаясь на то, что его нежилое помещение не может использоваться без венткамеры, а потому венткамера является принадлежностью помещения. Суд указал, что статьи 133, 135 ГК РФ содержат нормы о некоторых специфичных объектах гражданских прав и не предусматривают самостоятельных оснований возникновения права собственности на них. Принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Однако договором, в котором предмет четко определен, предусмотрена передача в собственность истца только основного помещения. Дополнительным основанием для отказа в иске послужило то, что возможность перехода вещи из государственной собственности в собственность коммерческой организации безвозмездно не предусмотрена ни общими нормами гражданского законодательства, ни специальными нормами законодательства о приватизации (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.07.2005 по делу N А56-13117/04).

Аналогичные выводы содержит Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.01.2010 по делу N А66-7139/2008.
Сходную позицию при рассмотрении подобного спора занял ВАС РФ.

Истец, приобретший часть нежилых помещений в здании, полагал, что подстанция с оборудованием является принадлежностью здания, а потому должна быть передана истцу. Суды установили, что спорное здание распределительной подстанции представляет собой отдельно стоящее строение, учтено в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества, в отношении которого зарегистрировано право собственности ответчика на основании сделки купли-продажи. Кроме того, истец по договору купли-продажи приобрел иное самостоятельное недвижимое имущество, определенное как нежилые помещения, находящиеся в другом здании, и стал собственником имущества, указанного в договоре, но не того, о котором заявлен иск (Определение ВАС РФ от 22.09.2010 N ВАС-12659/10).

Как видно, суды полагают, что оговорку в статье 135 ГК РФ ("если иное не предусмотрено договором") применительно к недвижимости следует толковать так, что если договором об отчуждении недвижимости не предусмотрено ссылок на принадлежности, значит, они не перешли приобретателю.
С принципом исчерпания прав суды также увязывают невозможность признания вещей принадлежностью к помещениям в составе здания.

Например, суд отказал в признании права частной собственности собственника нежилых помещений на рампу и пандус, констатировав, что указанные сооружения в случае признания их не имеющими самостоятельного назначения являлись бы необходимыми для обслуживания всех помещений в здании, а не только принадлежащих ответчику помещений (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.02.2009 по делу N А05-5868/2008).

Таким образом, критерии, которыми руководствуются суды при разрешении споров о признании прав на недвижимость или ее часть как на принадлежность, следующие :
- существует ли устойчивая связь между принадлежностью и главной вещью в виде предназначенности первой для обслуживания второй;
- предназначена ли принадлежность только для обслуживания имущества истца или и для обслуживания другого имущества;
- допускает ли основание приобретения прав истца на его объект распространение этих прав и на принадлежность;
- является ли принадлежность объектом зарегистрированного права собственности иных лиц.

Иным способом защиты, который даже более распространен, чем вышеуказанный, являются иски о признании права собственности на движимое имущество как принадлежность недвижимости (например, оборудование).
Критерии, полагаемые судами в основу решений, как правило, те же самые:
- устойчивая связь;

По мнению суда, инженерные сети и оборудование не могут быть использованы отдельно от самого здания и в силу статьи 135 ГК РФ являются принадлежностью главной вещи, то есть здания (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.06.2005 по делу N А13-12010/2004-20).

Предназначение для обслуживания имущества истца;

Например, суд признал право собственности организации на газопровод, поскольку счел его принадлежностью к приобретенному организацией зданию. Суд отметил, что спорный объект предназначен только для газоснабжения здания; между ними имеется та взаимосвязь, которая позволяет рассматривать их как главную вещь и принадлежность (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.07.2009 по делу N А52-5323/2008).

Наличие оснований для приобретения;

Суд установил, что спорные инженерные сети могут обслуживать не только имущество истца, и дополнительно указал, что из договора купли-продажи, на основании которого зарегистрировано право истца на недвижимость, не следует, что покупателю передавались также и инженерные сети, расположенные за границами приобретаемых им сооружений (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.01.2009 по делу N А21-1324/2008).

Является ли принадлежность объектом прав других лиц.

Суд пришел к выводу, что инженерные сети являются собственностью предприятия, приобретшего их в процессе приватизации, а не покупателя отдельных объектов недвижимости на территории предприятия (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.01.2009 по делу N А21-1324/2008).

Менее распространены случаи, когда права на необходимое имущество пытаются установить с использованием конструкции сложной вещи .
Согласно статье 134 ГК РФ сложная вещь - это юридическая фикция, в силу которой, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь. Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.
Применение данной нормы к нежилым объектам осложняется отрывочным правовым регулированием соответствующих отношений. В подобных случаях следует также учитывать характер недвижимости как индивидуально-определенной вещи, что влечет, в совокупности с требованием об определении предмета договора, применение принципа исчерпания прав. С другой стороны, очень важным становится критерий использования объекта. Разделение сложной вещи, как правило, связано с утратой возможности использовать ее по назначению, независимо от возможности использования отдельных ее составляющих.
Практика применения норм о сложной вещи при защите прав, связанных с эксплуатацией недвижимости, долгое время была довольно противоречивой.

Например, истец требовал устранить оборудование, установленное на крыше здания, и ссылался на то, что крыша является элементом его права собственности как собственника нежилого помещения - самостоятельной вещи в составе здания. Суд отказал в удовлетворении иска, указав, что здание не может рассматриваться как сложная вещь, образованная из разнородных вещей, которые предполагается использовать по общему назначению; возможность распространения на здание правового режима сложной вещи из статьи 134 ГК РФ не следует (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.03.2007 по делу N А56-2279/2006).

Аналогичные выводы сделаны в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 29.04.2005 по делу N А56-14865/04.
В других случаях суды исходили из того, что здание можно рассматривать как сложную вещь.

Ответчик приватизировал здание, за исключением пристройки к нему, где располагалась точка общественного питания. Истец приватизировал помещение пункта общепита. Истец полагал, что одновременно с приватизацией помещения к нему перешло и право на технический этаж, необходимый для вентилирования помещения, ответчик же полагал, что технический этаж, хотя и располагающийся в пристройке, вошел в состав его приватизированного имущества. Суд установил, что технический этаж располагается исключительно над помещением пункта питания (попасть в него можно только из этого помещения) и фактически используется как венткамера, при этом технический этаж (венткамера) имеет строго определенное назначение, без которого основное здание истца не может функционировать как предприятие общественного питания в соответствии с требованиями санитарных норм и правил. На основании статьи 134 ГК РФ суды сделали вывод, что, приобретя в собственность двухэтажное здание, используемое под точку общественного питания, истец в силу закона приобрел и право собственности на технический этаж в этом здании как объект, неразрывно связанный с системой жизнеобеспечения здания. Венткамера не может быть использована самостоятельно от здания, в связи с чем суды правомерно признали право собственности истца на нее (Постановление ФАС Московского округа от 26.02.2008 N КГ-А40/391-08-П).

Такой же подход отражен и в Постановлении Президиума ВАС РФ от 05.04.2005 N 15318/04.

Современное гражданское законодательство позволяет устанавливать сервитуты на недвижимое имущество (статья 277 ГК РФ). В рамках этого способа защиты, как правило, при помощи сервитута собственники пытаются обеспечить себе доступ к своему имуществу (например, проход к собственному помещению через помещения, принадлежащие другим лицам).
При установлении сервитута необходимо доказать ряд обстоятельств, имеющих существенное значение в силу указания закона и природы сервитута (статьи 274, 277 ГК РФ):
- необходимость сервитута;

Вопрос об установлении сервитута может быть поставлен только в том случае, если имеются доказательства необходимости установления сервитута, невозможности использовать принадлежащую истцу недвижимость без установления права ограниченного пользования чужим имуществом (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.11.2007 по делу N А56-807/2007).

Кроме того, необходимо доказать объем предполагаемого использования чужого имущества.

Истец не доказал невозможность использования принадлежащего ему имущества без установления сервитута в отношении объекта недвижимости ответчика, а также необходимость установления сервитута в отношении всего помещения (Определение ВАС РФ от 29.11.2010 N ВАС-15437/10).

Возможность удовлетворения собственных интересов за счет чужого имущества;

Собственник нежилых помещений просил установить сервитут на соседние нежилые помещения для обеспечения доступа на улицу. Суд указал, что требование истца об установлении сервитута в отношении нежилых помещений обусловлено отсутствием у принадлежащего истцу имущества доступа к уличному пространству. Однако обременяемые помещения также не имеют такого доступа, следовательно, право истца по владению и пользованию своим имуществом не может быть обеспечено установлением сервитута на названные помещения (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.03.2009 по делу N А21-1800/2008).

Отсутствие возможности установить сервитут соглашением.

Сервитут устанавливается судом только при недостижении добровольного соглашения, таким образом, обязательно соблюсти досудебный порядок установления сервитута, обратившись к собственнику обременяемой недвижимости с офертой (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.04.2008 по делу N А05-7828/2007).

Нужно отметить, что установление сервитута не может само по себе влечь за собой необходимость совершения каких-либо дополнительных действий ответчиком. Нельзя заставить ответчика проложить коммуникации, убрать перегородку или оборудовать проход. Даже если все обстоятельства установлены, но для реализации сервитута необходимо совершение дополнительных действий, суд откажет в установлении сервитута.

Факт, что доступ в принадлежащее истцу помещение 19-Н возможен только через арендуемые ответчиком помещения 10-Н и 17-Н, установлен судами, подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами. Судами установлено, что, поскольку дверной проем заложен кирпичами, установление сервитута на помещения 10-Н и 17-Н не приведет к доступу в помещение 19-Н, а обязать ответчиков демонтировать участок стены по иску об установлении сервитута в рамках настоящего спора суд не вправе (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.06.2006 по делу N А56-9624/04).

Общее имущество в нежилых зданиях

В настоящее время при разрешении аналогичных ситуаций необходимо руководствоваться Постановлением Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 64). Это Постановление во многом произвело революцию в сложившейся судебной практике, изменив ее в некоторых случаях на прямо противоположную.
Пленум ВАС РФ дал официальное разъяснение, в котором по аналогии распространил нормы об общем имуществе в многоквартирном доме и на нежилые здания.
Отсюда следует, что:
- на принадлежность или составную часть сложной вещи не может быть признано право частной собственности, если соответствующее имущество может быть отнесено к общему имуществу нежилого здания;
- наличие зарегистрированного права частной собственности на объект, относящийся к общему имуществу здания, не устраняет режим общей собственности на общее имущество нежилого здания и не позволяет частному собственнику устранять остальных собственников от использования такого имущества и чинить им препятствия;
- если имущество относится к общему имуществу нежилого здания, то требование об установлении сервитута на это имущество является, по существу, ненадлежащим способом защиты прав.
Все это имеет решающее значение при выборе способа защиты прав для обеспечения надлежащей и полноценной эксплуатации собственного имущества. Избрание ненадлежащего способа защиты прав может повлечь отказ в удовлетворении требований, задержку по времени и, возможно, пропуск срока исковой давности.
Таким образом, первый шаг, который необходимо предпринять, - определение, является ли искомое имущество частью общего имущества в нежилом здании.
Пленум ВАС РФ разъяснил, дублируя положения статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Права собственника помещения на общее имущество в здании не зависят от наличия или отсутствия у него регистрации прав или иных особых условий.

Например, суд обязал ответчика устранить незаконную перепланировку, вследствие которой истец лишился свободного доступа в свое помещение, несмотря на наличие возможности попасть в помещения истца иным способом. Судом установлено, что проход в помещение N 36 заложен со стороны общего имущества здания, а именно лестничной клетки, вследствие чего отсутствует беспрепятственный доступ общественной организации в указанное помещение, что подтверждается техническим паспортом (Определение ВАС РФ от 07.09.2010 N ВАС-11669/10).

Наличие государственной регистрации частной собственности на имущество, являющееся по существу общим имуществом в здании, не препятствует предъявлению иска о признании права долевой собственности на это имущество. В некоторых случаях суд выносит решение о прекращении государственной регистрации права частной собственности без признания права долевой собственности.
Главный факт предмета доказывания в такой ситуации - наличие общего интереса и необходимости в использовании имущества и его предназначение для удовлетворения общих потребностей.

Так, установив, что водопроводный ввод предназначен для обеспечения водоснабжения не только помещений ответчика, но и близлежащих зданий, суд прекратил зарегистрированное право частной собственности на этот объект и признал недействительной регистрацию права (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 01.10.2009 по делу N А56-29315/2008 и Определение ВАС РФ по этому делу от 07.04.2010 N ВАС-18164/09).

Теоретически такая возможность основана на том, что право долевой собственности на общее имущество не зависит от его государственной регистрации (пункт 3 Постановления Пленума ВАС РФ N 64). Нельзя не отметить, что такой подход не нашел пока последовательного отражения в правовых позициях ВАС РФ.

Например, Определением от 25.11.2009 N ВАС-14730/09 ВАС РФ оставил в силе акты нижестоящих судов об отказе в удовлетворении иска об оспаривании зарегистрированного права со ссылкой на то же Постановление Пленума ВАС РФ N 64, указав, что действующее законодательство и практика не предусматривают такого способа защиты, как оспаривание зарегистрированного права.

Принцип исчерпания прав тем самым не распространяется на споры по поводу общего имущества . Даже если правоустанавливающие документы не дают повода полагать, что с приобретаемым нежилым помещением передавалось еще какое-либо имущество, право на общее имущество в нежилом здании все равно возникло.
Очевидно, вопрос исчерпания прав и недопустимости оспаривания зарегистрированного права на объект без признания права общей долевой собственности на него связан с вопросами о границах общего имущества. Если довести ситуацию до абсурда, то можно требовать прекращения права частной собственности на ТЭС, поскольку ТЭС предназначена для обслуживания целого массива зданий - жилых и нежилых. Очевидно, что такая граница должна определяться, во-первых, физическими пределами здания, во-вторых, границами земельного участка, если он сформирован под этим зданием, и, наконец, назначением отдельно стоящих строений (подстанций и т.п.), которое можно почерпнуть из проектной, технической документации и правомерного фактического использования.
Следует также обратить внимание на рекомендации самого Пленума ВАС РФ по вопросам выбора надлежащего способа защиты прав.
Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании, они вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. На это требование не распространяется исковая давность (по аналогии с негаторным иском).
Если же собственники не владеют элементом общего имущества, а лицо, чье право зарегистрировано, владеет им, собственники могут предъявить лишь виндикационный иск, а на эти требования распространяется общий срок исковой давности.
Остается неясность, с какого момента исчислять срок исковой давности. Когда собственники помещений должны были узнать о нарушении их права на общее имущество в нежилом здании? Применение нормы статьи 196 ГК РФ о трехлетнем сроке исковой давности в данном случае затруднено. С одной стороны, до принятия Постановления Пленума ВАС РФ N 64 судебная практика была очень противоречива и исходила зачастую из недопустимости применения режима общего имущества в многоквартирных домах по аналогии к общему имуществу нежилых зданий (например, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.04.2005 по делу N А56-14865/04). Права на общее имущество в нежилом здании не получали должной защиты и признания, распространенной была ситуация включения коридоров, лестниц и т.п. в состав отдельных частных помещений. С другой стороны, противоречивость судебной практики не позволяет утверждать, что лицо не могло знать о нарушении своих прав. Однозначного ответа в законодательстве не существует, не дает его пока и арбитражная практика. При отсутствии иного однозначного обстоятельства единственным возможным вариантом остается привязка срока исковой давности по виндикационному иску в отношении общего имущества к дате опубликования Постановления Пленума ВАС РФ N 64. Это Постановление было опубликовано в журнале "Вестник ВАС РФ" (N 9, сентябрь, 2009) и размещено на сайте ВАС РФ 4 августа 2009 года. При установлении более ранних дат (например, с момента приватизации или иного приобретения недвижимости, которое могло состояться в начале 1990-х годов) нормы об общем имуществе в нежилых зданиях фактически утратят всякий смысл.

Выбор надлежащего способа защиты

При эксплуатации нежилого помещения для защиты прав и законных интересов, связанных с доступом к объекту, важно правильно квалифицировать сложившуюся ситуацию и выбрать надлежащий способ защиты прав.
В первую очередь необходимо ответить на вопрос, относится ли искомое имущество к общему имуществу нежилого здания, руководствуясь перечнем, приведенным в Жилищном кодексе Российской Федерации и разъяснениях ВАС РФ. Критерии эти неоднозначны, но в самых сложных случаях можно прибегнуть к экспертизе.
Если ответ положительный, то в зависимости от наличия или отсутствия владения необходимо предъявлять либо иск о признании права долевой собственности и устранении препятствий к реализации права, либо иск о признании права и истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Очевидно, что при защите интересов собственника отдельного нежилого здания, находящегося в его собственности целиком, институт права долевой собственности на общее имущество неприменим.
Если искомое имущество не относится к общему имуществу нежилого здания, следует определиться, достаточно ли для защиты своих интересов добиться права на использование имущества (сервитут) или необходимо установить на него свое вещное право. В зависимости от цели выбирается соответствующая исковая форма.
В случае когда искомое имущество связано единым назначением с собственным объектом (так что при разделении ни один из объектов не может использоваться по прежнему назначению) и эта связь не прервана перепрофилированием или изменением назначения объекта, можно прибегнуть к институту сложной вещи и требовать признания права собственности на имущество в составе сложной вещи.
Признание права на вещь как на принадлежность требует доказывания того, что искомое имущество предназначено только для обслуживания собственного здания или нежилого помещения.
В обоих случаях необходимо убедиться, что основания, по которым приобретен собственный объект, не исключают приобретения иных вещей в составе сложной вещи или в качестве принадлежности.