Незавершенное строительство

Возможны ситуации, когда по каким-либо причинам объект договора строительного подряда не может быть достроен (в основном речь идет о недостатке финансовых средств) и в этих случаях возникает необходимость в его реализации именно как объекта недвижимости (что существенно повышает его стоимость). Для этого необходимо зарегистрировать право собственности на недостроенный объект.

Легального определения на уровне закона объекта незавершенного строительства нет. По смысловому значению этого слова речь может идти о завершающих стадиях строительства, когда уже выполнена основная часть работ по объекту строительства. Единственным документом, в котором содержится определение объекта незавершенного строительства, является Временное положение о порядке реализации объектов незавершенного строительства, утвержденного протоколом заседания Межведомственной комиссии для координации работ по совершенствованию нормативной базы и нормализации незавершенного строительства от 06.04.1994 N ФБ-8 (документ не опубликован). Данный документ выделяет два признака таких объектов: истекшие сроки строительства и приостановление строительства из-за отсутствия средств и материально-технического обеспечения.

Следует отметить, что вопрос об отнесении объектов незавершенного строительства к недвижимости в течение длительного времени являлся дискуссионным. В научной литературе высказывалось мнение, что объект незавершенного строительства ни в коей мере не может считаться объектом недвижимости, поскольку "до регистрации в порядке ст. 219 ГК любой объект не может считаться недвижимостью"*(154). Аналогичные взгляды высказывал и К.И. Скловский, который, однако, расширил этот подход и писал, что "объект строительства может считаться единым имущественным комплексом, включающим не только строительные материалы, но и стоимость затрат на монтаж и прочее"*(155).

Таким образом, оба указанных автора высказывали мнение, что объект незавершенного строительства не может рассматриваться в качестве недвижимости. При этом суждение о том, что "объект строительства, неразрывно связанный с землей вне зависимости от того, завершены ли строительные работы или нет, неправомерно рассматривать как движимое имущество, поскольку оно подпадает под определение ст. 130 ГК"*(156) представляется Скловскому К.И. достаточно парадоксальным*(157).

В настоящее время эта дискуссия утратила практический смысл, поскольку ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ в п. 1 ст. 130 ГК были внесены изменения, согласно которым объекты незавершенного строительства были включены в перечень недвижимых вещей.

Вместе с тем возникает вопрос, можно ли считать объекты незавершенного строительства недвижимым имуществом в тех случаях, когда договор строительного подряда не прекратил свое действие. Следует придти к выводу, что нет, поскольку любой объект права должен иметь некую физическую завершенность, а в данном случае этого нет, поскольку в процессе строительства в него будут постоянно вноситься изменения. Похожие взгляды высказывает и Е.А. Суханов, который пишет, что объекты незавершенного строительства могут считаться недвижимостью лишь в случае консервации строительства*(158).

По действовавшему ранее законодательству отправной точкой для определения правового статуса объектов незавершенного строительства являлись положения п. 2 ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признавшим объекты незавершенного строительства недвижимостью. Вместе с тем можно встретить и утверждение о том, что аналогичное признание содержится и в ст. 219 ГК, согласно которой возникает право собственности на вновь создаваемое (а не созданное, то есть незавершенное) имущество, подлежащее государственной регистрации*(159). Такое толкование представляется чрезмерно широким и скорее всего законодатель допустил неудачную формулировку.

Отнесение незавершенных строительством объектов к недвижимости подтверждалось и судебной практикой, однако при этом оговаривалось при каких условиях это возможно. Как следует из п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", "по смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. А в п. 16 Информационного письма ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 отмечено, что право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в том случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку. При этом, как было отмечено, в п. 16 постановления Пленума ВАС РФ N 8 от 25.02.98 недвижимым имуществом могут признаваться только такие объекты незавершенного строительства, которые не являются предметом действующего договора строительного подряда. Из данного разъяснения следует, что до тех пор, пока договор не прекратил свое действие, у сторон есть только обязательственные, но не вещные права на объект незавершенного строительства. У подрядчика, до тех пор, пока он не передал объект заказчику, есть только право владения. В случае прекращения договора подряда до завершения строительства права на объект могут быть зарегистрированы в силу ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Кроме того, согласно Указу Президента РФ от 16 мая 1997 г. N 485 "О гарантиях собственников объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами" объекты незавершенного строительства могут быть отчуждены и право собственности на них может быть зарегистрировано, если доказана правомерность пользования земельным участком для создания объекта недвижимости и если имеется разрешение на производство строительных работ, а также описание объекта незавершенного строительства*(160).

Целый ряд правовых актов устанавливает случаи, когда на объекты незавершенного строительства может быть осуществлена государственная регистрация прав. Регистрация права собственности на такие объекты необходима только в том случае, если строительство приостановлено. В частности это допускается в случае их приватизации*(161), а также в тех случаях, когда необходимо совершить сделки с объектами незавершенного строительства. В последнем случае законодатель признал необходимость совершения сделки с объектом незавершенного строительства в целом без указания его составляющих частей (фундамента, кирпичной кладки и т.д.).

При государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства как на недвижимость обязательной государственной регистрации подлежат и ее ограничения (обременения). К числу последних относятся установленные законом различные запрещения, которые стесняют правообладателя при реализации ему вещных прав на данный объект (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества). При переходе недвижимости к новому собственнику переходят и все упомянутые ограничения (обременения).

Следует иметь в виду, что ст. 550 ГК РФ не содержит требования государственной регистрации договоров продажи недвижимости (исключение составляют договоры купли-продажи жилых помещений). Возникает вопрос, следует ли регистрировать договор купли-продажи недостроенного жилого дома, то есть объекта незавершенного строительства. Очевидно, следует придти к выводу, что нет, поскольку, несмотря на то, что речь идет о будущем жилом доме, объект незавершенного строительства еще не приобрел статус жилого дома.

Согласно п. 2 ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно - сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

К числу документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимости относятся: свидетельство о праве собственности на землю, свидетельство о праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, договоры аренды земельного участка. Проектно-сметная документация включает проекты объектов недвижимости и смету (документ, в котором определяется стоимость выполняемой работы, разбитая на определенные этапы). Смета бывает твердой и приблизительной. Твердой считается смета, которая по общему правилу не может быть изменена, а приблизительная смета в процессе работы может быть пересмотрена как в сторону увеличения, так и уменьшения.

Документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства, включают промежуточные акты сдачи-приемки работ, заключения оценщиков, осуществляющих определение стоимости объекта незавершенного строительства и т. д.

В п. 5 ст. 62 Закона об исполнительном производстве предусмотрено, что возможно зарегистрировать права на объект незавершенного строительства при обращении взыскания на имущество.

Согласно п. 5 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

Судебная практика также подчеркивает, что непременным условием совершения сделок с объектами незавершенного строительства является государственная регистрация прав на него. В соответствии с п. 14 Информационного письма ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(162) объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом - исполнителем в соответствии со статьей 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В обоснование указанного положения приводится следующее дело.

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации права собственности на приобретенный объект незавершенного строительства.

Судебным приставом-исполнителем во исполнение решения арбитражного суда было обращено взыскание на принадлежащий должнику законсервированный объект незавершенного строительства. Указанный объект был продан с публичных торгов специализированной организацией, которой этот объект был передан судебным приставом - исполнителем на основании пункта 1 статьи 62 Федерального закона "Об исполнительном производстве" Акционерное общество, приобретшее объект незавершенного строительства с публичных торгов, обратилось к учреждению юстиции с заявлением о государственной регистрации права собственности на этот объект. Учреждение юстиции отказало в государственной регистрации, сославшись на то, что до продажи с публичных торгов в порядке исполнительного производства право собственности должника на объект незавершенного строительства не было зарегистрировано в соответствии с пунктом 2 статьи 25 Закона о государственной регистрации.

Арбитражный суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал по следующим основаниям. В соответствии с требованиями статей 62 и 63 Закона об исполнительном производстве и статьи 447 ГК продажа имущества должника с торгов при обращении на него взыскания есть особый способ заключения договора купли-продажи этого имущества. Поскольку право собственности должника на объект незавершенного строительства не было зарегистрировано в порядке, установленном статьей 25 Закона о государственной регистрации, спорный объект не мог быть продан с публичных торгов в рамках исполнительного производства. Необходимым условием продажи объекта с торгов в порядке обращения на него взыскания в рамках исполнительного производства является регистрация права собственности должника на этот объект. Поскольку сам должник свое право собственности на указанный объект не зарегистрировал, регистрация его прав должна была быть проведена судебным приставом-исполнителем в порядке подготовки торгов данным объектом (статья 62 Закона об исполнительном производстве), а свидетельство о государственной регистрации вместе с другими документами, характеризующими объект недвижимости, передано им специализированной организации, проводящей торги (подпункт 3 пункта 3 статьи 62 Закона об исполнительном производстве).

Следует отметить, что принятие норм, допускающих государственную регистрацию прав на объекты недвижимости незавершенного строительства и совершение сделок с такими объектами, несомненно, было положительным фактом, поскольку до этого в удостоверении и регистрации подобных сделок вообще отказывали, мотивируя это тем, что предмет сделки не сдан в эксплуатацию, не прошел регистрацию и сложно с достоверностью установить принадлежность прав на нее конкретному лицу

Определенную сложность вызывает вопрос о том, кто является собственником объектов незавершенного строительства и кто соответственно имеет право зарегистрировать право собственности на него. Вряд ли можно согласиться с высказанной точкой зрения о том, что объект незавершенного строительства, являющийся недвижимостью, до государственной регистрации не имеет собственника*(163). Признание объекта незавершенного строительства недвижимой вещью уже в силу ст.ст. 128 и 129 ГК означает, что этот предмет имеет все качества объекта гражданских прав, в том числе может быть объектом права собственности.

Любой объект, который может рассматриваться как вещь, находится в гражданском обороте постольку, поскольку не имеется соответствующего прямого изъятия в законе. Статью 219 ГК, определяющую момент возникновения права собственности на недвижимое имущество моментом государственной регистрации, таким изъятием признать нельзя.

В данном случае право собственности на не достроенный объект недвижимости может возникнуть только при условии, что это строительство осуществлялось с соблюдением установленных правил и представлены документы, свидетельствующие о том, что строительство объекта недвижимости осуществлялось по согласованию с определенными государственными и муниципальными органами. В частности, согласно ст. 62 Градостроительного кодекса РФ документом, подтверждающим право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, является разрешение на строительство, выданное органом государственной власти.

Таким образом, право собственности на такой объект незавершенного строительства до государственной регистрации права собственности на него несомненно существует, однако не на конкретный объект недвижимости (здание, сооружение и т.д.), а на некий комплекс имущества, включая использованные материалы.

Вопрос о том, кто именно из участников отношений, в результате которых возникает объект незавершенного строительства (подрядчик, заказчик, инвестор) является его собственником, представляет определенные сложности.

У заказчика право собственности на него может возникнуть только с момента принятия объекта у подрядчика. Такой вывод подтверждается и судебной практикой. В частности, Президиум ВАС РФ при рассмотрении конкретного дела указал, что "право собственности на спорное здание возникает с момента передачи подрядчиком заказчику здания по окончании его строительства. Поэтому право собственности на незавершенный объект строительства у истца (заказчика) отсутствовало"*(164). Таким образом, после того, как объект строительства передан заказчику (инвестору) последний становится собственником указанного комплекса.

Высказывалось мнение о том, что до прекращения договора подряда есть право общей собственности на материалы, вкладываемые в создание новой вещи, а после прекращения - право общей собственности на объект незавершенного строительства*(166). Такая точка зрения в рамках действующего законодательства представляется предпочтительной, однако законодатель должен изложить свою позицию более четко. При этом следует иметь в виду, что возможны ситуации, когда все расходы по строительству, включая стоимость материалов, были осуществлены подрядчиком. В этом случае об общей долевой собственности очевидно говорить не приходится.

Президиум ВАС РФ отметил, что при разрешении споров о праве собственности на не завершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими"*(167). Такая рекомендация носит слишком общий характер для того, чтобы решить проблему по существу.

Согласно п. 3 ст. 7 Закона об инвестиционной деятельности незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. В случае отказа инвестора (заказчика) от дальнейшего инвестирования проекта он обязан компенсировать затраты другим его участникам, если иное не предусмотрено договором (контрактом). А согласно п. 1 статьи 2 указанного закона субъектами инвестиционной деятельности являются инвесторы, заказчики, исполнители работ, пользователи объектов инвестиционной деятельности, а также поставщики, юридические лица (банковские, страховые и посреднические организации, инвестиционные биржи) и другие участники инвестиционного процесса.

Таким образом, до момента передачи объекта недвижимости заказчику возникает право долевой собственности подрядчика, заказчика, инвестора и других участников инвестиционного процесса, однако закон не определяет, каким образом будут определяться доли. Очевидно, что определить долю будет достаточно сложно.

Следовательно, в соответствии с упомянутым законом все указанные лица являются сособственниками. Ст. 7 указанного закона ничего не говорит о том, кто становится собственником объектов незавершенного строительства после оплаты выполненной работы инвестором. Можно прийти к выводу о том, что собственником становится сам инвестор

Заказчиком в соответствии с Законом об инвестиционной деятельностью (п. 4 ст. 2) могут быть инвесторы, а также любые иные физические и юридические лица, уполномоченные инвестором (инвесторами) осуществить реализацию инвестиционного проекта, не вмешиваясь при этом в предпринимательскую и иную деятельность других участников инвестиционного процесса, если иное не предусмотрено договором (контрактом) между ними.

Следует, однако, учитывать то обстоятельство, что хотя в данном случае объекты недвижимости создаются с помощью так называемых инвестиционных договоров, однако законодательно определение инвестиционного договора не дается. Исключение составляет такая разновидность инвестиционного договора как договор долевого участия в строительстве, который в определенной степени регулируется Законом о долевом строительстве в многоквартирных домах. Однако указанный закон также не решает вопроса о том, кто является собственником незавершенного и незарегистрированного объекта строительства.

По иному решается вопрос о праве собственности на объекты незавершенного строительства в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, разработанной группой российских ученых. В частности, по мнению ее разработчиков право собственности на объект незавершенного строительства должно принадлежать собственнику земельного участка либо любому его законному владельцу на основании вещного или обязательственного права, предусмотренного в гл. IV ЗК. Соответственно для решения вопроса о собственнике объекта незавершенного строительства не будет иметь значения, прекращен ли договор строительного подряда (указанный объект может возводиться и хозяйственным способом). Основанием для проведения государственной регистрации права собственности будет служить документ о праве собственности (ином вещном или обязательственном праве) на земельный участок, а также разрешение на соответствующе строительство. Потребуется, по мнению разработчиков, внести некоторые изменения и в нормы ГК РФ о договоре строительного подряда, состоящие в частности в том, что подрядчик, осуществляющий строительство из собственных материалов, остается собственником таких материалов лишь до момента их фактического использования в строительстве, когда право собственности подрядчика прекращается в связи с юридической гибелью указанных материалов*(168).

Таким образом, не имеет значения, на чьи деньги строился объект и был ли он достроен или нет. Очевидно, авторы преследовали цель создания единого объекта недвижимости (земельного участка и объектов недвижимости) уже на стадии строительства здания или сооружения. Однако вряд ли такую точку зрения разделят те инвесторы, которые подключатся к строительству уже после того, как судьба земельного участка будет определена.

Таким образом, вопрос о том, кто является собственником недостроенного объекта строительства, возведенного по договору строительного подряда после окончания строительства, но до передачи объекта заказчику, законодательно не решен. Представляется, что в этом случае речь идет об общей долевой собственности подрядчика и заказчика. Исключение составляют случаи, когда все расходы по строительству понес подрядчик. В таких случаях собственником недостроенного строительного объекта должен признаваться подрядчик.

Возможны ситуации, когда объект незавершенного строительства находится на земельном участке, собственник которого одновременно является собственником другой недвижимости, права на которую надлежащим образом оформлены. Для того, чтобы избежать процедуры оформления прав на объект незавершенного строительства при продаже земельного участка и надлежаще оформленной недвижимости объект незавершенного строительства указывается в договоре купли-продажи как набор строительных материалов. По существу такие сделки можно рассматривать как притворные, поскольку вместо купли-продажи недвижимости, для которой предусмотрена специальная процедура, заключается обычный договор купли-продажи.

Список цитированной литературы приведен в конце статьи.

Источник информации Сайт: http://help-realty.ru/pravovoi_rejim_nedvijimogo_imuschestva/page15.html

Что такое объект незавершенного строительства.

Ситуации, когда завершить строительство не удается по каким-либо причинам, не редки. Как правило, причиной этому служит недостаток финансовых средств, выделяемых инвесторами или заказчиками. Вследствие чего, в целях исполнения всех финансовых обязательств, может возникнуть крайняя необходимость реализации объекта, но уже не в качестве набора строительных материалов, а именно в качестве объекта недвижимости, что может значительно увеличить его стоимость.

Не редки также случаи, когда подобные ситуации являются предметом судебного разбирательства уже на стадии регистрации права собственности на данный объект. Но определение правового статуса недостроенного здания представляется непростым процессом, так как на данный момент в нашей стране не существует установленного на уровне закона определения объектам незавершенного строительства. Единственным документом, причем неопубликованным, дающим определение данным объектам, можно считать Временное положение от 06.04.1994 N ФБ-8. В нем выделяются два признака данных объектов: истечение сроков строительства и приостановка строительства в связи с отсутствием финансовых и (или) материально-технических средств.

Консервация объекта незавершенного строительства

Иногда консервация таких объектов, то есть документально и технически правильно оформленная приостановка строительства, является единственным способом уменьшения убытков от продолжения строительства. Решение о консервации должен принимать непосредственно заказчик (инвестор), оформляя его приказом с указанными сроками проведения инвентаризации объекта и разработки документации, необходимой для консервации. После принятия решения заказчик обязан сообщить об этом подрядчику и, совместно с ним, приступать непосредственно к консервации.

Затем необходимо создание инвентаризационной комиссии, в состав которой включаются представители заказчика, подрядчиков, проектной организации. Данная комиссия необходима для составления объективных инвентаризационных описей с указанием в них:

• Наименования объекта;
• Обозначения его элементов;
• Определения стадии готовности строительно-монтажных работ по данному объекту.

Для документального оформления данной процедуры необходимо подписание в течение месяца субъектами договора подряда Акта о приостановлении строительства, форма (КС-17) которого утверждена Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 11 ноября 1999 года №100. Данный акт содержит информацию о сметной стоимости работ; определение выполненных работ; размер затрат, понесенных застройщиком, а также размер затрат, связанных с консервацией. На основании этого акта проектной организацией разрабатывается смета консервации и охраны объекта.

Оценка объекта незавершенного строительства

Такая процедура, как оценка объекта незавершенного строительства, несет несколько функций:

• Постановка на баланс данного объекта;
• Определение и фиксация рыночной стоимости объекта на определенную дату;
• Принятие решение о дальнейшей судьбе объекта;
• Определение вариантов наиболее эффективного использования земли, на которой ведется (велось) строительство.

Оценка должна производиться в соответствии с классификацией объектов недвижимости по признакам:

• Общественных зданий и сооружений;
• Жилых зданий;
• Зданий и сооружений производственного назначения.

Кроме того, влиятельными факторами при оценке объектов незавершенного строительства являются:

• Изучение, проработка и определение вариантов наиболее эффективной эксплуатации земли или самого объекта, с точки зрения доходности;
• Величина затрат, необходимых для завершения строительно-монтажных работ;
• Определение степени завершенности строительства;
• Определение степени физического и функционального износа;
• Определение возможности доработки объекта с целью изменения его функционального назначения.

Ввиду невозможности проведения сравнительной оценки объектов незавершенного строительства, основным методом её является составление смет, что само по себе может существенно повлиять на конечную стоимость здания или сооружения. Данная деятельность, а также списки необходимых для оценки документов, отражены в международных договорах РФ, ФЗ № 135 от 29.07.98г., а также в других нормативно-правовых актах, относящихся к оценочной деятельности.

Как продать объект незавершенного строительства

В случае продажи данного объекта продавец должен иметь зарегистрированное право собственности на него, так как с 1.01.2005 г. объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимости с распространением на них того же правового режима, что и для завершенных объектов. То есть, данное право собственности устанавливается на основании:

• Свидетельства о праве собственности на земельный участок;
• Разрешения на строительство;
• Проектно-сметной документации;
• Акта о приостановлении строительства с описанием объекта.

Кроме того, данный объект должен удовлетворять следующим требованиям:

• Объект возводился застройщиком для себя, с целью приобретения права собственности;
• Объект не должен являться предметом договора подряда;
• Обязательно наличие необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства именно как с объектом недвижимости.

Следовательно, если строительство выполнялось по заказу третьих лиц с привлечением их средств, то право заказчика на данный объект зарегистрировать невозможно, равно как и заключить любую сделку с таким объектом.

Цитированная литература

*(1) Мейер Д.И. Русское гражданское право. Ч. 1. М. 1997. С. 141.

*(2) Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула. 2001. С. 129.

*(3) Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе. Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. Под ред. А.Д. Маковского. М. 1998. С. 235.

*(4) Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М. 1998. С. 143.

*(5) Ожегов С.И. Словарь русского языка. М. 1990. С. 401.

*(6) Петрушин В.А. Договор продажи недвижимости. Законодательство. 2003. N 2. С. 48.

*(7) Мексин А. Об упразднении разделения имущества на недвижимое и движимое. Советское право. М. 1923. N 3. С. 101.

*(8) Мейер Д.И. Русское гражданское право. М. 2000 С. 160-161.

*(9) Декрет ВЦИК от 20 августа 1918 г. "Об отмене частной собственности на недвижимость в городах"//Собрание узаконений и распоряжений рабочего и крестьянского правительства. Отд. 1. 1918. N 62. С. 674.

*(10) Гражданское право. Ч. 1. Под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. Санкт-Петербург 1996. С. 174.

*(11) Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву. М. 2000. С. 600.; Шершеневич Г.Ф. Указ. Соч. С. 98.

*(12) Ведомости ВС СССР. 1976. N 44. Ст. 628. 1983. N 39. Ст. 583.

*(13) Сергеев А.Я. Гражданско-правовая охрана культурных ценностей в СССР Л. 1990. С. 47.

*(14) Дурнева Т.Н. Помещение как объект права. В книге "Актуальные проблемы гражданского права". Выпуск 9. М. 2005. С. 301.

*(15) Жюлио де ла Морандьер Гражданское право Франции. Т. 1. М. 1958. С. 242.

*(16) Козырь О.М. Недвижимость в новом гражданском кодексе России//Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. Под ред. А.Л. Маковского. М. 1998. С. 273.

*(18) Giorgio De Biasio. Introduzioni ai codici di diritto privato svizzero. Giappichelle Editore. Torino. 1999. P. 281.

*(19) Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости М. 2001. С. 52.

*(20) Гражданское и торговое право капиталистических государств. Ч. 1. М. 1983. С. 223.

*(21) Wilkie V. Land Law and Tenant Law. London. 2000. P. 4.

*(22) Kratovil R. Real Estate Law. 1994. Washington. P. 5.

*(23) Allison R.J Business Law. The Dryden Press. 1999. P. 759.

*(24) Чубаров В.В. Диссертация на соискание ученой степени доктора юридических наук. С. 53.

*(25) Гражданское и торговое право капиталистических государств. Под ред. Васильева Е.А. М. 19924 С. 201.

*(26) Bengel M. Simmerding FGrudbuch, Grundstuck, Grenze Hadbuch zur Grundbuchordnung unter Berucksichtigung katasterrechtlicher Fragen 5 erv. Aufl. Neurwied Kriftel - Berlin, Luchterhand. 2000. - s. 215.

*(27) Кирсанов А.Р. Сравнительно-правовой анализ регистрации прав на недвижимое имущество в России и за рубежом. В книге "Государственная регистрация прав на недвижимость". Под ред. Кирсанова А.Р. М. 2003. С. 39.

*(28) Контрактное право. Недвижимость. Под ред. Петровой Г.В. М. 1992. С. 16.

*(29) Гражданское и торговое право капиталистических стран. М. 1980. С. 119.

*(30) Система регистрации прав на недвижимое имущество. Под ред. А.Л. Лазаревского. М. 2000. С. 6.

*(31) Там же. С. 74.

*(32) Там же. С. 34.

*(33) Чубаров В.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Проблемы современного гражданского права. Сборник статей. Под ред. В.Н. Литовкина, В.А. Рахмиловича. М. 2000. С. 150.

*(34) Сыроедов Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество. Государство и право. 1998. N 8. С. 94.

*(35) Безбах С.В. Регистрация вещных прав на недвижимое имущество в Англии и США. Автореф. дис. кандидата юрид. наук. М. 1984.

*(36) Гражданское право. Под ред. Е.А. Суханова. Т. 1. М. 1999. С. 300.

*(37) Меркулов В.В. Мировой опыт иностранного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. Спб. 2003. С. 44.

*(38) Алексеев С.С. Проблемы теории права. Курс лекций в 2-х томах. Т. 1 Свердловск. 1972. С. 124.

*(39) Сечищнев В.И. Указ. Соч. С. 140.

*(40) Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса. М. 2002 С. 14

*(41) Гражданское право ч. 1. Под ред. Мозолина В.П. М. 2003 С. 212.

*(42) Комментарий к ГК РФ (ч. 1) Под ред. В.П. Мозолина и М.Н. Малеиной. М. 2004. С. 305.

*(43) Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М. 1996 С. 96

*(44) Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула. 2001 г. С. 130.

*(45) Кассо Л.А. Русское поземельное право. М. 1906. С. 1.

*(46) Сыроедов Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество. Государство и право. 1998. N 8. С. 91.

*(47) Аксюк И.В. Понятие недвижимости и ее оборотоспособность. Северокавказский юридический вестник. 1998. N 1. С. 89.

*(48) Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части первой). Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина М. 2002. С. 334.

*(49) Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М. 1995 С. 96.

*(50) Сыроедов А.Н. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество. Государство и право 1998. N 8. С. 92.

*(51) Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М. 2002. С. 234.

*(52) Андреев В.П. Структура частного богатства в Афинах Y-IY до н.э. Вестник древней истории. Сост. А.И. Павловская и др. М. 1997. С. 336, 348.

*(53) Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. М. 1998. С. 271.

*(54) Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимого имущества. Диссертация на соискание ученой степени доктора юридических наук. С. 145.

*(55) Там же. С. 146.

*(56) Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М. 1999. С. 238-242.

*(57) Гонгало Б.М. Понятие недвижимого имущества. В сб. Правовое регулирование оборота недвижимого имущества. Екатеринбург. 2002. С. 5-6.

*(58) Там же.

*(59) Черных А.В. Указанное сочинение. С. 58.

*(60) Ломидзе О.Г. Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" М. 1999. С. 8.

*(61) Лапач В.А. Система объектов гражданского права. СПб. 2002. С. 311.

*(62) Мейер Д.И. Русское гражданское право. М. 1997. Ч. 1. С. 141.

*(63) Абрамова М.В. Ипотека морских судов, воздушных судов, космических объектов. Дис. канд. юрид. наук. М. 2003.

*(64) Орлова М. Недвижимое имущество и ипотека. Российская юстиция. 1998. N 11. С. 11.

*(65) Сыроедов Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество. Государство и право. 1998. N 8. С. 92.

*(66) Тихомиров Ю.А. Государственная регистрация статусов юридических и физических лиц. Право и экономика. 2000. N 1. С. 3.

*(67) Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. М. 2000. С. 7.

*(68) Гражданское право. Ч. 1. Под ред. В.П. Мозолина. М. 2003 С. 214.

*(69) Чубаров В.В. Диссертация на соискание ученой степени доктора юридических наук. С . 68.

*(70) Webster J. Real Estate Law in North Carolina. Charlottesville. Virginia. 1981. P. 13.

*(71) Баранова Е.А. Оборот недвижимости в российском и германском праве. Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук. С. 48.

*(72) Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М. 2001 С. 106

*(73) Гражданское право. Том 1. Под ред. Е.А. Суханова М. 1996. С. 310.

*(74) Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимого имущества. Диссертация на соискание ученой степени доктора юридических наук. С. 80.

*(75) Подробнее см. Скловский К.И. Приобретательная давность.

*(76) Дикусар В. Что нового в Земельном кодексе. Закон. 2002. N 10. С. 105.

*(77) Тихомиров М.Ю. Комментарий к Жилищному кодекс РФ. М. 2005 С. 89.

*(78) Покровский И.А. Указ. соч. - с. 207.

*(79) Гражданское право. Ч. 1. Под ред В.П. Мозолина и А.И. Масляева. М. 2003. С. 417.

*(80) Земельное право. Под ред. Г.Е. Быстрова. М. 2006 С. 169.

*(81) Римское частное право. М. 1994 С. 217.

*(82) Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М. 1996 С. 55-56.

*(83) Бартошек М. Римское право; понятие, термины, определения. М. 1989. С. 294-295.

*(84) Гражданское право. Учебник. Под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева М. 1998. С. 462.

*(85) Комментарий к ч. 1 ГК РФ (под ред О.Н. Садикова) М. 2005 (ком. к ст. 277).

*(86) Уиткин Б., Сарьян Е. Что такое сервитут. В кн. Государственная регистрация прав на недвижимость. Под ред. Кирсанова А.Р. М. 2003. С. 486.

*(87) Груздев В.В. Конструкция вещных прав на жилые помещения членов и бывших членов семьи собственника Закон. 2005. N 6. С. 32.

*(88) Пискунова М.Г. Права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации. В сб. "Государственная регистрация прав на недвижимость. Под ред. Кирсанова А.Р. М. 2003. С. 54.

*(89) Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. М. 2004. С. 321.

*(90) Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. Ставрополь. 1996. С. 113.

*(91) Вестник ВАС РФ. 2005. N 1. С. 82.

*(92) Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М. Статут 1998. С. 196.

*(93) Ельяшевич В.Б. Очерк развития форм поземельного оборота на Западе. Киев. 1913. С. 27.

*(94) Брагинский М.И. Договоры подряда и возмездного оказания услуг по гражданскому законодательству. Законодательство и экономика. 1997. N 17-18. С. 32.

*(95) Лисица В. Инвестиционный договор. Закон. 2003. N 6. С. 113.

*(96) СЗ РФ 2005 N 31 (часть 1) Ст. 40.

*(97) Хозяйственное право. Под ред. Мартемьянова В.С. Т. 2. 1194. С. 170.

*(98) Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. N 29. Ст. 1005.

*(99) СЗ РФ. 1999. N 9. Ст. 1096.

*(101) СЗ РФ. 1999. N 9. Ст. 1096.

*(102) Вестник ВАС РФ. 1995. N 8. С. 11-12.

*(103) Фокин С. Договор долевого участия в строительстве. Закон. 2003. N 6. С. 122.

*(104) Коммерческое право. Под ред. В.В. Попандопуло и В.Ф. Яковлевой СПб. 1999. Ч. 2. С. 299.

*(105) Савельев А.Б. Договор простого товарищества. Актуальные вопросы гражданского права. Под ред. М.И. Брагинского. М. 1998. С. 296.

*(106) Свирин Ю. Инвестор или потребитель? О долевом финансировании строительства жилья. Российская юстиция. 1997. N 3. С. 36-37.

*(107) Комментарий части второй Гражданского кодекса РФ. Под ред. О.Н. Садикова М. 1996. С. 186.

*(108) Хозяйственное право. Под ред. В.С. Мартемьянова. М. 1994. Т. 2 С. 116.

*(109) Там же. С. 170.

*(110) Скловский К.И. Цит. раб. С. 483.

*(111) Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Под ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковского. М. 2004. С. 13.

*(112) Егоров А. Отдельные аспекты Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Хозяйство и право. 2003. N 12. С. 96

*(113) Чефранова Е.А. Правовое регулирование отношений собственности в многоквартирном доме. Закон. 2005. N 6. С. 16.

*(114) Вестник ВАС РФ. 1996. N 9. С. 81.

*(115) От латинского concessio разрешение или уступка.

*(116) Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации. Учебник. М. 1999. С. 34

*(117) Горемыкин В.А. Российский земельный рынок. Учебное и практическое пособие. М. 1996. С. 5.

*(118) Чубуков Г.В. Земельная недвижимость как правовая категория. Нотариус. 2003. N 4. С. 27.

*(119) Гусев Р.В. Общие положения Земельного кодекса РФ Закон. 2002. N 3. С. 42.

*(120) См. Веденин Н.Н. Аграрное право. Учебник. М. 2000 С. 124. Ведышева Н.О. Право граждан на земельную долю. Дис. на соискание ученой степени кандидата юридических наук. С. 94, 118.

*(121) Чубаров В.А. "Проблемы правового регулирования недвижимости" Диссертация на соискание ученой степени доктора юридических наук. С. 170.

*(122) Крассов О.И. Юридическое понятие "земельный участок".

*(123) СЗ РФ. 2000. N 37. Ст. 3726.

*(124) СЗ РФ. 2000. N 2. Ст. 149.

*(125) См. Крассов О.И. Земельное право. М. 2000. С. 128.

*(126) Быстров Г.Е. Залог земель сельскохозяйственного назначения. Государство и право. 1999. N 5. С. 32.

*(127) Крассов О.И. Земельное право. М. 2000. С. 126.

*(128) Козырь О.М., Маковская А.А. Цит. раб. С. 96.

*(129) Подробнее см. Концепцию развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Цит. раб. С. 20-21.

*(131) Козырь О.М., Маковская А.А. Пути совершенствования правового регулирования оборота недвижимости. Вестник ВАС РФ. 2003. N 2. С. 110.

*(132) Словарь иностранных слов. Под ред. И.В. Лехина и Ф.Н. Петрова М. 1954. С. 343.

*(133) Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России//В кн.: Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. Отв. ред. А.Л. Маковский. М. 1998. С. 280-281.

*(134) Витрянский В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе. Хозяйство и право. 2003 N 6 С. 5.

*(135) Чубаров В.В. Диссертация на соискание ученой степени доктора юридических наук.

*(136) Степанов С.А. Имущественные комплексы в российском гражданском праве. М. 2002. С. 18.

*(137) Шершеневич Г.Ф. Учебник торгового права. М. 1994. С. 18.

*(138) Каминка А.И. Очерки торгового права. СПб., 1911. С. 105.

*(139) Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право М. 2000 С. 225

*(140) Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право: Курс лекций/Отв. ред. О.Н. Садиков. М., 1997. С. 151.

*(141) Собрание законов и распоряжений Рабоче-Крестьянского Правительства СССР, N 40, ст. 394, 395.

*(142) Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный)/Под. ред. О.Н. Садикова. М. 1997. С. 135.

*(143) Брагинский М.И. Комментарий к Закону Российской Федерации "О государственной регистрации пав на недвижимое имущество и сделок с ним" М. 1998. С. 10.

*(144) Степанов С.А. Предприятие как имущественный комплекс по Гражданскому кодексу Российской Федерации. Автореферат канд. дисс. Екатенинбург. 2000. С. 10.

*(145) Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России (Гражданский кодекс России: проблемы, теория, практика. Под ред. А.К. Маковского. М. 1998. С. 280.

*(146) Куликов А. Ипотека предприятия как имущественного комплекса. М. 2000 С. 19.

*(147) Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе. (Гражданский кодекс России: проблемы, теория, практика. Под ред. А.Л. Маковского. М. 1998. С. 282.

*(148) Эрделевский А.М. Комментарий к Федеральному закону о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. М. 1999. С. 3.

*(149) Концепция гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Под ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской М. 2004. С. 43.

*(150) Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование М. 1997. С. 185.

*(151) Козырь О.М., Маковская А.А. Пути совершенствования правового регулирования оборота недвижимости. Вестник ВАС РФ. 2003. N 2. С. 93.

*(152) Вестник ВАС РФ. 2002. N 10.

*(153) Грибанов А. Государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс Хозяйство и право. 2006. N 2. С. 41.

*(154) Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности. Хозяйство и право. 1998. N 6.

*(155) Скловский К.И. Квалификация отношений по застройке и права на объект строительства в судебной практике. Хозяйство и право. 1997. N 10. С. 78

*(156) Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимым имуществом: некоторые вопросы правоприменения. Хозяйство и право. 1998. N 7.

*(157) Скловский К.И. О защите прав собственности на объект, незарегистрирванный в качестве недвижимости эж-ЮРИСТ. 1999. N 9.

*(158) Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности. Хозяйство и право. 1998. N 6. С. 5.

*(159) Мозолин В.П. Гражданское право. Ч. 2. 2004. С. 85.

*(160) СЗ РФ. 1997. N 20. Ст. 2240.

*(161) П. 2 Указа Президента РФ от 16 мая 1997 г. N 485 "О гарантиях собственников объектов недвижимости и приобретении в собственность земельных участков под этими объектами" (СЗ РФ. 1997. N 20. Ст. 2240).

*(162) Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. 2001. N 4.

*(163) Романов О. Указ. раб.

*(164) Вестник Вас РФ. 1996. N 9. С. 81.

*(165) Скловский К.И. Квалификация отношений по застройке и права на объект строительства в судебной практике. Хозяйство и право. 1997. N 10. С. 78.

*(166) Гражданское право. Под ред. О.Н. Садикова М. 2001 С. 465.

*(167) Вестник ВАС РФ. 1998. N 10.

*(168) Витрянский В. Пути совершения законодательства о недвижимом имуществе. Хозяйство и право. 2003. N 6. С. 8.

*(169) Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 3. Ст. 99.

*(170) Ельяшевич В.Б. Развитие форм поземельного оборота на Западе. Спб. 1913 С. 105.

*(171) Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Ч. 1. Вотчинное право. М. 2002. С. 25.

*(172) Шершеневич Г.Ф. Указ. Соч. С. 104.

*(173) СЗ РФ. 28.07.1997. N 30. Ст. 3594.

*(174) СЗ РФ. 28.07.1997. N 30. Ст. 3594.

*(175) Комментарий к части первой (постатейный) ГК РФ (под ред. О.Н. Садикова). М. 1998. С. 514.

*(176) Гражданское право России. Обязательственное право. М., 2004. С. 346

*(177) СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400.

*(178) Вестник Мэрии Москвы. 1997. N 18.

*(179) Толчеев Н.К. Судебные споры о жилом доме. М. 1993. С. 8.

*(180) Свит Ю.П. Проблемы определения объекта жилищных прав и его правового статуса в современном жилищном законодательстве. Закон. 2005. N 11. С. 31.

*(181) Крашенинников П.В., Маслов Н.В. Кондоминиумы. Общая собственность в многоквартирных домах. М. 1995. С. 5.

*(182) Литовкин В.Н. Право собственности и другие вещные права на жилище. Жилищное право. 2003. N 3. С. 43.

*(183) Чефранова Е.А. Правовое регулирование собственности в многоквартирном доме. Закон. 2005. N 6. С. 15.

*(184) Бюллетень Верховного суда РФ, 1993, N 11; 1994, N 3; 1997, N 1.

*(185) Хованская Г.П. Оправдались ли наши ожидания. Закон. 2005. N 6. С. 3

*(186) Лапач В.А. Система объектов гражданских прав. Теория и практика. Спб. 2002 С. 373.

*(187) Витрянский В.В. Договорное право. М. 2000. С. 520-525.

*(188) Исрафилов И. Аренда нежилых помещений. Хозяйство и право 1997. N 10. С. 32.

*(189) Иголкина Н.Л. К вопросу о нежилом помещении. В сб. Актуальные проблемы гражданского права. Выпуск восьмой. М. 2004. С. 174.

*(190) Козырь О.М., Маковская А.А. Пути совершенствования правового регулирования оборота недвижимости. Вестник ВАС РФ. 2003. N 2. С. 94.

*(191) Зинченко С., Корх С. Вопросы собственности: законодательство и практика. Хозяйство и право. 2000. N 6. С. 56.

*(192) Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. М. 2003. С. 51-53.

*(193) Гражданское право. Под ред. Суханова Е.А. М. 1999. С. 396.

*(194) Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула. 2001. С. 131.

*(195) Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе. Хозяйство и право. 2003. N 6. С. 8.

*(196) Строительные нормы и правила СНиП 10-01-94 "Система нормативных документов в строительстве. Основные положения" (утверждены постановлением Госстроя РФ от 17 мая 1994 года N 18-38, утратили силу с 1 октября 2003 года (постановление Госстроя РФ от 10 сентября 2003 года N 164)).

*(197) Козырь О.М. Недвижимость в новом гражданском праве России. В сб. Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. Под ред. А.А. Маковского М. 1998. С. 276.

*(198) Дурнева Т.Н. Помещение как объект гражданского права. В сб. "Актуальные проблемы гражданского права. Под ред. О.Ю. Шилохвоста. Вып. 9. М. 2005. С. 306.

*(199) Буга П.Г. Гражданские, промышленные и сельскохозяйственные здания. М. 1983. С. 14.

*(200) Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". М. 2001 С. 10.

*(201) Общероссийский классификатор основных фондов. ОК 013-94. Утвержден постановлением Госстандарта РФ от 26 декабря 1994 года N 359.

*(202) Приводится по материалам статьи М. Орловой "Ипотека (залог) права аренды"//Российская юстиция, 1999, N 3, С. 21-22.

*(203) Эрделевский А.М. Государственная регистрация ипотеки. Закон. 2002. N 10. С. 40.

*(204) Фалилеев П.А. Правовые проблемы ипотеки морских судов. Залог и ипотека в российском и зарубежном праве. Материалы международной научной конференции. М. 2000. С. 27.

*(205) Звоницкий А.С. О залоге по русскому праву. Киев. 1912. С. 306.

*(206) Черных А.В. Залог недвижимости в российском праве М. 1995. С. 57.

*(207) Шершеневич Г.Ф. Курс торгового права. СПб 1909. Т. 3. С. 252.

*(208) Современное международное морское право. М. 1978. С. 18.

*(209) См. Закон РФ от 20.08.93 "О космической деятельности" (РГ от 10.93)

*(210) Конвенция ООН о регистрации объектов, запускаемых в космическое пространство от 14.01.1975.

*(211) Международное публичное право. Под ред. К.А. Бекяшева. 1998. С. 472

*(212) Василевская Э.Г. Космос и проблемы всеобщего мира М. 1966. С. 71.

*(213) Тункин Г.И. Международное право. М. 2005. С. 429.

*(215) Есенина О.А. Проблемы разграничения собственности на памятники истории и культуры. Право и экономика. 2001. N 4. С. 32.

*(216) "Ведомости СНД и ВС РФ. 1992. N 49. Ст. 2936.

*(217) СЗ РФ. 1995. N 9. Ст. 734.

*(218) СЗ РФ. 2002. N 4. Ст. 251.

*(219) СЗ РФ. 2002. N 51. Ст. 5086.

*(220) СЗ РФ. 2004. N 26. Ст. 2671.

*(221) Мейер Д.И. Русское гражданское право. Ч. 2. М. 1997 С. 252.

*(222) Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2-х ч. М., 1997 г. Ч. 1. с. 253.

*(223) Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998 г. с. 199-201.

*(224) Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М. 1995. С. 238.

*(225) Чубаров В.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Проблемы современного гражданского права, Сб. статей, М. 2000 г. С. 145.

*(226) Там же. С. 147.

*(227) Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М. 1998 г. С. 199.

*(228) Емелькина И.А. Вещные права на жилые и нежилые помещения. М. 2004. С. 2004.

*(229) Покровский И.А. Цит. раб. С. 201.

*(230) Шершеневич Г.Ф. Цит. раб. С. 195.

*(231) Дмитриев А.В. От укрепления права до государственной регистрации прав нанедвижимое имущество: опыт России. Законодательство. 2000. N 7.

*(232) Новицкая Т.Е. Вещное право в Гражданском кодексе 1922 года. Собственность: права и свободы. Сборник статей. Под ред. Е.А. Скрипилева М. 1992. С. 80-82.

*(233) Лобанов Г.А. Парадокс регистрации СПС "Консультант-плюс". Комментарий судебной практики.

*(234) Емелькина И.А. Вещные права на жилые и нежилые помещения. М. 2004. С. 96.

*(235) Крылов С. Регистрация прав на недвижимость. РЮ. 1997. N 10. С. 31.

*(236) Емелькина И.А. Там же. С. 95.

*(237) Покровский И.А. Цит раб. С. 200.

*(238) Яковлева В. Гражданский кодекс РФ о регистрации прав на недвижимое имущество. М. 1997 С. 48.

*(239) Костанов Ю.А. Цит. раб. С. 6.

*(240) Костанов Ю.А. Регистрация недвижимости М. 2000. С. 4.

*(241) Брагинский М.И. Комментарий к закону Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним М. 1998 С. 21.

*(242) Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула. 2001 С. 195.

*(243) Пискунова М.Г. Права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации. В сб. Государственная регистрация прав на недвижимость. Под ред. Кирсанова А.Р. М. 2003. С. 54.

*(244) Масляев А.И. Понятие и виды вещных прав. Закон. 2004. N 2. С. 6.

*(245) Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. 2001. N 4.

*(246) Илюшина М.Н. Аренда недвижимости и государственная регистрация Закон. 2006. N 2. С. 14.

*(247) Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Под ред. В.В. Витрянского О.М. Козырь, А.А. Маковской. М. 2003 С. 69.

*(248) Тужилова-Орданская Е.М. Государственная регистрация как способ охраны прав на недвижимость. Закон. 2006. N 2. С. 21.

*(249) Алексеев В.А. Сделки с недвижимостью. М. 2005. С. 124.

*(250) Эрделевский А.М. "О регистрации сделок с недвижимостью".

*(251) Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 4 июля 2001 г. N КГ-А40/3400-01.

*(252) Непомнящая Е.А. Нотариусы должны оставаться в регистрационной цепочке. Час пик 1997 N 119, Тихенко А.В. Надо действовать на перспективу. Российская юстиция. 1996. N 5.

*(253) Мамишев З. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью обязательно. Российская юстиция 1996 N 8. С. 17.

*(254) Чубаров В.В. Комментарий к ст. 550 ГК. Комментарий к части второй ГК РФ (постатейный) М. 1998 г.

*(255) Бюллетень Министерства юстиции 2001 г. N 4.

*(256) Брагинский М.И. Комментарий к Закону РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. М 1998. С. 16.

*(257) СЗ РФ 1997 N 30 Ст. 3591.

*(258) Там же С. 56.

*(259) Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Республики Хакасия по делу N А74-1066/02-К1 от 11 июля 2002 г.

*(260) Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Цит. раб. С. 70-73.

Источник информации Сайт: http://www.bizsmeta.ru/obekt-nezavershennogo-stroitelstva/

Сейчас строительство в Москве, да и в целом в России, идет полным ходом. Особенно много строится торговых центров. Однако, на сегодняшний день не редки случаи, когда по каким-либо причинам, будь то нехватка денежных средств или смена планов заказчика, строительство «замораживается». Так, собственно, и возникает «недострой» или объект незавершенного строительства. Именно понятие «объект незавершенного строительства» характерно для гражданского законодательства. Но самого определения этому понятию в российском законодательстве нет.

На протяжении многих лет вопрос о правовом режиме объектов незавершенного строительства носил дискуссионный характер. Пробелы в законодательстве в отношении объектов незавершенного строительства негативно сказались на стабильности их гражданского оборота. Количество споров в отношении объектов незавершенного строительства росло, а законодатель не предпринимал шагов для устранения возникающих противоречий. При рассмотрении споров суды были вынуждены самостоятельно разрабатывать правовой режим объектов незавершенного строительства, устраняя пробелы в законодательстве.

На сегодняшний день пробелы в законодательстве ликвидированы. Нет сомнения в том, что объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом, а не набором строительных материалов. Принятый 30 декабря 2004 г. Федеральный закон № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского Кодекса Российской Федерации» прояснил сложившуюся ситуацию. В п. 1 ст. 130 ГК были внесены изменения, согласно которым объекты незавершенного строительства включены в перечень недвижимых вещей.Отнесение незавершенных строительством объектов к недвижимости подтверждалось и судебной практикой, однако при этом оговаривалось, при соблюдении каких условий это возможно.
Как следует из п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», «по смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу».В п. 16 информационного письма ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 отмечено, что право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в том случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку.При этом, как было отмечено, в п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ № 8 от 25.02.98 недвижимым имуществом могут признаваться только такие объекты незавершенного строительства, которые не являются предметом действующего договора строительного подряда. Из данного разъяснения следует, что до тех пор, пока договор не прекратил свое действие, у сторон есть только обязательственные, но не вещные права на объект незавершенного строительства. У подрядчика, до тех пор, пока он не передал объект заказчику, есть только право владения. В случае прекращения договора подряда до завершения строительства, права на объект могут быть зарегистрированы в силу ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.Таким образом, в случае необходимости реализовать объект незавершенного строительства, нужно зарегистрировать право собственности на него.Судебная практика также подчеркивает, что непременным условием совершения сделок с объектами незавершенного строительства является государственная регистрация прав на него.Операции с торговой недвижимостью, которая находится на стадии «недостроя», ничем не отличаются от операций с иной недвижимостью.Решив приобрести объект незавершенного строительства для строительства в будущем торгового центра необходимо знать, что процесс реализации объекта незавершенного строительства достаточно сложный и состоит из следующих этапов:
-прекращение работ на объекте строительства;
Работы по строительству на объекте должны быть прекращены, договор строительного подряда расторгнут
-государственная регистрация права на объект незавершенного строительства;Прежде чем продавец решит продавать объект недвижимости, необходимо зарегистрировать право собственности продавца на указанный объект. Для этого необходимо подготовить пакет документов и обратиться в отделение Федеральной регистрационной службы. Однако нужно быть готовыми к тому, что ФРС может отказать в регистрации права по формальным основаниям и продавцу неоднократно придется обращаться в ФРС с заявлением о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, устраняя те или иные недостатки.Для регистрации права на объект незавершенного строительства необходимо представить следующие документы:
1. Распорядительный документ о предоставлении земельного участка под строительство объекта недвижимости.
2. Документы, подтверждающие наличие установленных законом прав на земельный участок.
3. Распорядительный документ, разрешающий строительство объекта.
4. Документ о предполагаемом совершении сделки с объектом недвижимости (протокол общего собрания учредителей, решение совета директоров, предварительный договор и т.п.), который должен быть подписан руководителем организации или собственником и скреплен печатью организации.
5. Документ об отсутствии или прекращении отношений (обязательств) по договору подряда на строительство объекта (документ о приостановке работ).
6. Справка об источниках финансирования (как доказательство отсутствия прав третьих лиц на объект):
для юридического лица – документ, который должен быть подписан руководителем и главным бухгалтером и скреплен печатью общества,
для физического лица – документ, подписанный собственником.

Продажа объекта незавершенного строительства и регистрация перехода права на него;
Следующим шагом после регистрации права собственности продавца на объект незавершенного строительства является купля-продажа объекта и регистрация перехода права собственности на него. Особое внимание следует уделить редакции договора купли- продажи «недостроя», оценить все риски, связанные с этой операцией. Если же регистрация права собственности продавца на «недострой» была осуществлена без проблем, то это залог того, что процесс купли-продажи и регистрации перехода правда на объект незавершенного строительства пройдет нормально.-завершение объекта строительством (подрядным или хозяйственным способом);
После того, как купля-продажа состоялась, и покупатель стал обладателем права собственности на желанный объект, строительство «недостроя» возобновляется. Заключается новый договор строительного подряда и продолжается строительство торгового центра.-сдача объекта государственной комиссии;
После того как объект будет окончательно достроен, происходит сдача указанного объекта государственной комиссии. Эта стадия наиболее сложная в связи с тем, что покупателю придется пройти не мало инстанций, получить согласования контрольно-надзорных органов.-государственная регистрация объекта, завершенного строительством;
Далее следует государственная регистрация построенного объекта и ввод его в эксплуатацию.На всех указанных стадиях нужен тщательный правовой и финансовый аудит. Необходимо детально разработать проект договора купли-продажи «недостроя», качественно готовить пакеты документов, связанные с регистрацией прав на указанный объект, а также внимательно относиться к финансовой и строительной документации.Следует также отметить, что принятие норм, допускающих государственную регистрацию прав на объекты недвижимости незавершенного строительства, и совершение сделок с такими объектами, стало огромным шагом на пути упорядочивания гражданского законодательства в отношении «недостроя».
Ранее, в удостоверении и регистрации сделок с объектами незавершенного строительства отказывали, мотивируя это тем, что предмет сделки не сдан в эксплуатацию, не прошел регистрацию и сложно с достоверностью установить принадлежность прав на него конкретному лицу.Таким образом, приняв решение о реализации объекта незавершенного строительства, необходимо зарегистрировать право собственности на упомянутый объект.Согласно ст.25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется в случае:
- если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.- если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.В связи с тем, что вопрос с объектом незавершенного строительства долгое время являлся дискуссионным и законодателем неоднократно были предприняты попытки его разрешения, в настоящее время существует достаточно нормативно - правовых актов, материалов судебной практики и разъяснений различных государственных органов.Однако более подробные разъяснения даны в письме Пенсионного фонда Российской Федерации от 20.11.2000 г № ВП-09-25/10220 «О сделках по купле-продаже объектов незавершенного строительства», Письме Пенсионного фонда Российской Федерации от 13.08.2001 г. № ЮБ – 09-27/6616 «О купле-продаже объектов незавершенного строительства» для региональных отделений Пенсионного фонда. Именно в этих письмах есть ответы на многие вопросы о порядке и условиях покупки «недостроя». Положения этих писем применимы к сделкам купли-продажи недвижимости в целом, поскольку ПФ РФ разъясняет общие положения закона и дает практические рекомендации по их применению:
В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом.В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. № 8 установлено, что не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Из пункта 16 вышеназванного Постановления следует, что если договор подряда на строительство объекта не расторгнут, то заказчик не имеет права отчуждать не завершенный строительством объект, так как у подрядчика сохраняется право на продолжение строительства данного объекта.В связи с изложенным при заключении договора купли - продажи объекта незавершенного строительства следует, прежде всего, потребовать у продавца представления доказательств расторжения договора подряда на строительство данного объекта, а также регистрации данного объекта в качестве объекта недвижимости и предоставления свидетельства о государственной регистрации права собственности на данный объект.При заключении договора купли - продажи региональные отделения, несмотря на наличие свидетельств о государственной регистрации объектов незавершенного строительства, должны требовать от продавцов представления следующих документов:
Ø решение муниципального образования о земельном отводе под строительство объекта;
Ø разрешение уполномоченного органа власти на строительство на данном участке объекта (в целях исключения возможности самовольной постройки и наступления в связи с этим негативных последствий, установленных статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации);
Ø план объекта незавершенного строительства, составленный и утвержденный БТИ;
Ø проектно - техническая и проектно - сметная документация, а также другие документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства.
Однако, как и всякого рода сделка, купля-продажа «недостроя» имеет свои «подводные камни».
Приобретая объект незавершенного строительства, необходимо проверить, зарегистрировано ли право на объект незавершенного строительства. Это можно проверить, запросив выписку ЕГРП (единого государственного реестра прав) на интересующий вас объект. Благодаря этому вы точно будете знать, что объект зарегистрирован, а собственник - именно то лицо, с кем будет заключен договор купли-продажи.
Лицам, приобретающим земельный участок с «недостроем», важно знать, что земельный участок с незарегистрированным объектом незавершенного строительства может в последствии привести к ограничению права пользования участком.
ООО решило приобрести земельный участок с находящимся на нем строящимся зданием торгового центра. Решив ускорить купли - продажу здания и земли, ООО приняло решение о покупке земельного участка, при этом договор купли-продажи земельного участка о «недострое» умалчивал, так как планировалось приобрести землю, достроить здание и уже зарегистрировать его как готовый объект.
Однако в силу закона Покупатель приобрел земельный участок, но не приобрел права собственности на строящийся объект недвижимости, т.к. объект незавершенного строительства не был зарегистрирован. Таким образом, покупатель владеет только земельным участком с ограничением (сервитут) на часть земли, на которой расположена недвижимость.
Это связано с тем, что земельный участок, на котором находится недвижимость, принадлежащая продавцу, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, то за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью (ст. 553 ГК РФ). Причем, если в договоре условия пользования соответствующей частью земельного участка не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
В указанном случае недостроенные объекты также являются объектами недвижимости (ст. 130 ГК РФ). А прежде чем осуществлять продажу объектов незавершенного строительства, продавец обязан произвести государственную регистрацию права собственности на них.
В результате ООО стало собственником земельного участка, однако продавец продолжил строительство торгового центр и зарегистрировал право собственности на объект. Тем самым, продавец сохранил за собой торговый центр и право пользования частью земельного участка под ним. ООО же приобрело только земельный участок с ограниченным пользованием.
В указанном случае, возможный выход – это заключение предварительного договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, в соответствии с которым по истечении одного года стороны обязаны заключить договор купли-продажи недвижимости на финансовых условиях, предусмотренных предварительным договором.К этому моменту продавец должен будет зарегистрировать «недострой» на себя. Если же он будет продавать незарегистрированные объекты незавершенного строительства, предварительный договор купли-продажи и, соответственно, основной договор купли-продажи могут быть признаны недействительными.
Однако бывают случаи и безвыходные. Так, например:

В 2002 г. ОАО приобрело по договору купли-продажи у ЗАО, находящегося в процедуре банкротства, недостроенный торговый центр. Продавался данный центр как объект незавершенного строительства.Однако ОАО не смогло зарегистрировать право собственности на торговый центр в регистрационной палате, т.к. ЗАО не зарегистрировало ранее свое право собственности на это имущество.В целях разрешения данной ситуации ОАО обратилось в арбитражный суд с заявлением об установлении факта, имеющего юридическое значение. Однако суд совершенно правомерно оставил данное заявление без рассмотрения ввиду ничтожности сделки, совершенной между ОАО и ЗАО, указав, что ЗАО произвело отчуждение объекта, не зарегистрировав за собой в соответствии с действующим законодательством право собственности на него.Поскольку ЗАО было уже ликвидировано в результате завершения процедуры банкротства, постольку ОАО попало в юридически неразрешимую ситуацию: сделка купли-продажи недвижимости ничтожна (что влечет за собой соответствующие последствия), а продавец ликвидирован (непонятно вообще, кому возвращать имущество в результате двусторонней реституции, соответственно денежные средства, заплаченные по сделке, получить не от кого). Единственным положительным моментом являлось то обстоятельство, что земля, на которой находился торговый центр, принадлежала ОАО на праве собственности.
Таким образом, законных путей разрешения данного рода ситуации нет.
Поэтому, приобретая «недострой», чтобы не оказаться в тяжелой правовой и финансовой ситуации, необходима тщательная правовая диагностика объекта незавершенного строительства.
Однако, объект незавершенного строительства можно приобрести и иным способом, например, купить компанию, которой принадлежит земельный участок со строящимся на нем торговым центром. Или осуществить реорганизацию (слияние, присодинение) своей компании и компании, владеющей необходимыми активами. Но это уже другая история.
Благодаря благоприятным рыночным условиям торговая недвижимость Москвы остается одной из наиболее привлекательных сфер капиталовложений. Спрос на торговые площади продолжает расти. Не являются исключением и торговые центры, строительство которых «заморожено» в силу тех или иных обстоятельств. На рынке немало фирм, готовых вложить денежные средства в недостроенные объекты, а затем, достроив их, сдавать торговые площади в аренду.
В прошлом номере было рассказано о покупке «недостроя» или объекта незавершенного строительства как такового, как объекта недвижимости. Однако как мы выяснили, это может быть связано с существенными трудностями, так как право собственности на объект незавершенного строительства сначала нужно зарегистрировать, а только потом реализовывать данный объект.
Однако объект незавершенного строительства можно приобрести и иным способом, например, купив компанию, которой принадлежит земельный участок со строящимся на нем торговым центром. Или осуществить реорганизацию (слияние, присоединение) своей компании и компании, владеющей необходимыми активами.
ООО «А» принадлежит на праве собственности земельный участок, площадью 1 га. На участке велось строительство торгового центра. Однако в связи с недостатком денежных средств, строительство объекта было заморожено, и торговый центр перешел в разряд долгостроя. Объект привлек внимание ООО «В». Для того, чтобы стать обладателем «недостроя», ООО «В» приобрело 100 % доли ООО «А», т.о. стало владельцем компании и одновременно собственником земельного участка. ООО «В» продолжило строительство торгового центра. Торговый центр был достроен и сдан в эксплуатацию.
Как правило, приобрести объект недвижимости легче путем покупки компании, которой принадлежит земельный участок с объектом незавершенного строительства. Этот способ приобретения недвижимости предполагает следующее: к покупателю переходят права не на саму недвижимость, а на компанию ее владельца. При покупке компании к новому собственнику переходят все права и обязанности приобретенного юридического лица, в том числе все его активы. Покупатель, таким образом, приобретает полный контроль над имуществом купленной компании.Приобрести компанию, владеющую «недостроем», возможно путем приобретения контрольного пакета акций или доли участия в уставном капитале компании-владельце, другими словами, через смену учредителей в компании-продавце.Процесс приобретения компании, владеющей необходимыми активами, условно можно разделить на следующие этапы:
1. Проверка документов: Необходимо проверить учредительные документы компании, документы, подтверждающие полномочия исполнительного органа, документы, связанные с объектом незавершенного строительства, документы на земельный участок под «недостроем», получить самостоятельно выписку из ЕГРЮЛ на компанию-продавца, из ЕГРП на земельный участок и т.д.2. Подготовка документов для совершения смены учредителей: необходимо заполнить заявление в налоговую инспекцию, нотариально его заверить, подписать договора купли-продажи доли с каждым участником Общества, уведомить Общество о совершенных сделках и т.д.
3. Регистрация изменений. Срок регистрации заявлений в налоговой инспекции - 5 рабочих дней.
4. По истечении указанного срока новое лицо становятся участником Общества, которому принадлежит недвижимость.Преимущества такого способа приобретения «недостроя» как покупка компании, владеющей объектом незавершенного строительства, состоят главным образом в отсутствии необходимости регистрации права собственности на «недострой», последующей перерегистрации права собственности на него. Кроме того, существуют плюсы и в отношении налогообложения. К подобным сделкам не применяется налог на добавленную стоимость (пп.12 п.2 ст.149 НК РФ). А вот сделки купли-продажи недвижимости облагаются налогом на добавленную стоимость в размере 18%.
Приобретая компанию, покупатель выигрывает и по времени, т.к. регистрация права на объект недвижимости, приобретенный по договору купли-продажи, по закону осуществляется в течение календарного месяца. Однако регистратор вправе приостановить процедуру для проверки каких-либо документов и выяснения обстоятельств. Значит, процедура регистрации может затянуться. Также, к регистрации объектов незавершенного строительства предъявляются дополнительные требования. Например, регистрация перехода прав на объект незавершенного строительства требует прекращения договора строительного подряда.
Однако нельзя забывать и о рисках. Покупка действующей компании чревата приобретением и ее задолженностей, а потому требуется провести детальную диагностику приобретаемой компании. Чем больше компания, тем более основательной должна быть проверка.
Так, ЗАО «Х» приобрело 100 % доли ООО «А». На балансе компании числилось несколько земельных участков и один объект незавершенного строительства. ЗАО «Х» пренебрегло детальной проверкой приобретаемой компании. В результате получило компанию с тремя небольшими земельными участками, «недостроем» на уровне фундамента и огромный долг по сумме, превышающий стоимость всех земельных участков и «недостроя» в целом. В итоге долг был подтвержден оппонентом в суде и взыскан на основании исполнительного листа с ЗАО «Х». Таким образом, ЗАО «Х» не только не приобрело желаемый объект, но и понесло существенные финансовые потери. Этот пример показателен для тех компаний, которые пренебрегают полной правовой проверкой приобретаемой компании.
При совершении сделки (покупка акций или долей) не следует забывать о соблюдении антимонопольного законодательства. В случаях, предусмотренных ст. 28 Федерального закона «О защите конкуренции», может потребоваться согласие на сделку Федеральной антимонопольной службы.
Таким образом, в случае, если вы приобретаете «недострой» путем покупки долей (акций) компании, владеющей объектом незавершенного строительства, необходим аудит всей документации продаваемой компании.Преимущества данной сделки в относительной дешевизне по сравнению со сделками с самими объектами недвижимости (в силу отсутствия выплаты НДС, налога на прибыль). А приобретение компании зачастую сопровождается получением продавцом разрешительной документации относительно объекта незавершенного строительства и наработанным административным ресурсом.
Однако появляются дополнительные риски по принятию и управлению еще одной компанией.
Также, при приобретении акций (долей) покупателю необходимо обратить особое внимание на действия продавца по соблюдению процедуры совершения сделки и ее соответствие нормам права. Потому что покупатель всегда рискует больше. Покупатель может потерять по вине продавца приобретенную компанию, объекты недвижимости, а также понести денежные потери. Возможность же возврата денежных средств сомнительна, учитывая то, что зачастую цена сделки существенно ниже реально выплаченных денежных средств.
Еще один способ приобрести объект незавершенного строительства - осуществление реорганизации (слияние, присоединение) своей компании и компании, владеющей необходимыми активами.
ООО «А» - собственник земельного участка вело строительство торгово-развлекательного центра. ООО «В» приобрело строящийся торгово-развлекательный комплекс путем присоединения к себе ООО «А», иными словами реорганизовавшись в форме присоединения. В результате ООО «А» прекратило свое существование, а ООО «В» в числе других активов компании «А» приобрело и недостроенный торгово-развлекательный центр.
Процесс реорганизации, не будем скрывать, более трудоемкий по сравнению с покупкой компании, владеющей объектом незавершенного строительства. Нельзя сказать, что в этом способе приобретения «недостроя» больше рисков, однако он затратнее по времени, больше придется готовить документов.Статья 57 ГК РФ предусматривает 5 форм реорганизации юридического лица: слияние, присоединение, разделение, выделение и преобразование. Реорганизация может быть осуществлена по решению учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами. В любом случае необходимо детально изучить учредительные документы компании-продавца, а так же ознакомиться с нормами законодательства, регулирующими вопросы реорганизации юридических лиц.В рамках вопроса о приобретении «недостроя» нас интересуют две формы реорганизации:
Слияние - это создание на базе двух или нескольких фирм новой компании с передачей ей всех прав и обязанностей этих юридических лиц в соответствии с передаточным актом. Полностью передаются активы и пассивы: денежные средства и другое имущество, обязательства (с учетом задолженности по налогам), капитал и резервы, в том числе и интересующие нас объекты незавершенного строительства.Присоединение - это когда одна или несколько фирм прекращают деятельность, а их права и обязанности переходят другой компании. В результате реорганизации в форме присоединения те фирмы, которые присоединяются, прекращают свое существование. Компания, к которой они присоединились, становится правопреемником всех прав и обязанностей на основании передаточного акта.Юридическое лицо считается реорганизованным в форме слияния с момента государственной регистрации вновь возникшего юридического лица. То есть, собственником «недостроя» возможно стать с момента государственной регистрации новой компании.При реорганизации юридического лица в форме присоединения к нему другого юридического лица первое из них считается реорганизованным с момента внесения в единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении деятельности присоединенного юридического лица. Собственником объекта незавершенного строительства вы станете с момента прекращения деятельности присоединенной компании.Согласно ст. 58 ГК РФ при слиянии юридических лиц права и обязанности каждого из них переходят к вновь возникшему юридическому лицу в соответствии с передаточным актом. При присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица в соответствии с передаточным актом.Таким образом, решив провести реорганизацию своей компании и компании, владеющей объектом незавершенного строительства, советуем провести ее в форме присоединения, так как слияние более сложная и по времени и по порядку реализации форма реорганизации.
Данный способ приобретения «недостроя» имеет ряд недостатков.
При осуществлении реорганизации не следует забывать об антимонопольном законодательстве. Согласно ст. 27 Федерального закона «О защите конкуренции» с предварительного согласия антимонопольного органа осуществляются следующие действия:
1) слияние коммерческих организаций (за исключением финансовых организаций), если суммарная стоимость их активов (активов их групп лиц) по бухгалтерским балансам по состоянию на последнюю отчетную дату, предшествующую дате представления ходатайства (далее также - последний баланс, в случае представления в антимонопольный орган уведомления последним балансом считается бухгалтерский баланс по состоянию на последнюю отчетную дату, предшествующую дате представления уведомления), превышает три миллиарда рублей или суммарная выручка таких организаций (их групп лиц) от реализации товаров за календарный год, предшествующий году слияния, превышает шесть миллиардов рублей либо если одна из таких организаций включена в реестр хозяйствующих субъектов, имеющих долю на рынке определенного товара более чем тридцать пять процентов;
2) присоединение коммерческой организации (за исключением финансовой организации) к иной коммерческой организации (за исключением финансовой организации), если суммарная стоимость их активов (активов их групп лиц) по последним балансам превышает три миллиарда рублей или суммарная выручка таких организаций (их групп лиц) от реализации товаров за календарный год, предшествующий году присоединения, превышает шесть миллиардов рублей либо если одна из таких организаций включена в реестр.В ст. 30 Федерального закона «О защите конкуренции» предусмотрены сделки и иные действия, об осуществлении которых должен быть уведомлен антимонопольный орган.Кроме того, в связи с тем, что процесс реорганизации так или иначе сопровождается ликвидацией одного или нескольких юридических лиц, возникает обязанности уведомления кредиторов.
Кредиторы юридического лица в течение тридцати дней с даты направления им уведомлений или в течение тридцати дней с даты опубликования сообщения о принятом решении вправе письменно потребовать досрочного прекращения или исполнения соответствующих обязательств юридического лица и возмещения им убытков. Не уведомление кредитора является основанием для признания реорганизации недействительной.
Компания А решила приобрести объект незавершенного строительства путем присоединения компании В, который принадлежит земельный участок и которая осуществляет строительство. Однако при осуществлении процедуры реорганизации в форме присоединения компании не выполнили условие об уведомлении кредиторов компании В. В связи с тем, что неуведомление кредиторов о реорганизации юридического лица свидетельствует о нарушении установленной законом процедуры образования нового юридического лица и является основанием для признания реорганизации недействительной, кредитором компании В был подан иск в суд о признании проведенной реорганизации недействительной. В результате решение было вынесено в пользу кредитора и реорганизация была признана недействительной. Таким образом, компания А понесла потери связанные с вложенными в указанный проект денежными средствами, а также существенными были и неоправданные временные затраты.

Следовательно, подобный способ приобретения «недостроя» более сложный, и компания, выбравшая его, скорее всего, будет руководствовать приобретением не только и не столько объекта незавершенного строительства, сколько наличием у компании-продавца еще более привлекательных активов.
Таким образом, приобрести объект незавершенного строительства возможно одним из перечисленных способов, однако на наш взгляд лучший способ - приобретение компании, владеющей «недостроем». Покупатель от этого только выигрывает как во времени, так и в финансовом плане.

О признании объекта завершенным строительством

По делу № 2-4881/10

Принято Центральным районным судом г. Волгограда (Волгоградская область)

1. Центральный районный суд гор. Волгограда в составе:
2. председательствующего судьи Лемякиной В.М.
3. при секретаре Рябовой Е.В.,
4. с участием:
5. истцов – Костиной В.М., Мирошник Р.А., Скворцовой МА., Хомченко П.Д., Кажгалиева Н.В.,
6. представителя ответчика Администрации Волгограда – Качуренко С.А., действующей на основании доверенности,
7. представителей третьего лица – Управления государственного строительного надзора Администрации Волгоградской области – Алейникова А.Ю., Шлыковой О.В., действующих на основании доверенностей
8. представителя третьего лица – Комитета по градостроительству и архитектуре Волгограда – Жукалова М.А., действующего на основании доверенности
9. рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда гор. Волгограда гражданское дело по иску Костиной В.М., Мирошник Р.А., Макаровой Е.А., Скворцовой М.А.. Хомченко П.Д., Яковнко Н.В., Кажгалиева Н.В. к Администрации Волгограда о признании объектов недвижимости завершенным строительством и введенным в эксплуатацию,

10. Установил:

11. Костина В.М., Мирошник Р.А., Макарова Е.А., Скворцова М.А., Хомченко П.Д., Яковенко Н.В., Кажгалиев Н.В. обратились в суд с иском к Администрации Волгограда о признании объектов недвижимости завершенными строительством и введенными в эксплуатацию.
12. В обоснование своих исковых требований указали, что Дата обезличена организация2, выступая как Заказчик, и организация9, выступая как Генеральный подрядчик, заключили договор подряда Номер обезличен на капитальное строительство. Согласно указанного договора Заказчик поручает, а генеральный подрядчик обязуется построить...
13. Несмотря на то, что работы на доме фактически завершены, все помещения переданы гражданам – участникам долевого строительства, по настоящее время дом не сдан в эксплуатацию в установленном порядке, а строительство ведется более.... При этом Генподрядчик организация9 признан банкротом и ликвидирован; Заказчик организация2 признан банкротом и в отношении него было открыто конкурсное производство, а впоследствии он был также ликвидирован.
14. В указанном доме истцы являются собственниками жилых помещений. При этом они не могут в полной мере осуществлять свои права как собственники: пользоваться, владеть и распоряжаться своим имуществом, поскольку дом не введен в эксплуатацию. Это лишает их права на общее имущество жилого дома, на земельный участок на котором расположен дом с элементами озеленения и благоустройства
15. Поскольку Заказчик и Генподрядчик ликвидированы, в порядке, предусмотренном Градостроительным кодексом РФ, сдача дома в эксплуатацию в настоящее время невозможна.
16. Истцы просили суд признать завершенным строительством и введенным в эксплуатацию жилой дом расположены по адресу...
17. В судебном заседании истцы Костина В.М., Мирошник Р.А., Скворцова МА., Хомченко П.Д., Кажгалиев Н.В. поддержали исковые требавния в полном объеме.
18. В судебное заседание истцы Макарова Е.А., Яковенко Н.В. не явились, о времени и месте разбирательства дела были извещены своевременно и надлежащим образом, предоставили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.
19. Представитель ответчика Администрации Волгограда Качуренко С.А., действующей на основании доверенности, в судебном заседании пояснила, что единственным способом защиты прав и законных интересов истцов является признание завершенным строительством и введенным в эксплуатацию жилого дома...
20. Представители третьего лица – Управления государственного строительного надзора Администрации Волгоградской области – Алейников А.Ю., Шлыкова О.В., действующие на основании доверенностей, поддержали исковые требования, поскольку многоквартирный жилой до... готов к эксплуатации, конструкция здания не нарушает устойчивость фундаментов и обеспечивает эксплуатационную его пригодность и исправность, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Иной способ ввода дома в эксплуатацию отсутствует.
21. Представитель третьего лица – Комитета по градостроительству и архитектуре Волгограда – Жукалов М.А., действующий на основании доверенности, не возражал против удовлетворения исковых требований.
22. Суд, выслушав стороны, исследовав представленные доказательства и материалы дела, приходит к следующему.
23. Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разРешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разРешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
24. Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разРешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, с приложением документов, указанных в п. 3 этой же статьи.
25. Из материалов дела следует, что Дата обезличена организация2, в качестве Заказчика, и организация9, в качестве Подрядчика, заключили договор подряда Номер обезличен на капитальное строительство.
26. Согласно п. 2 указанного договора Заказчик поручает, а генеральный подрядчик обязуется построить и ввести в эксплуатацию жилой дом... (в настоящее время...) в срок не позднее Дата обезличена.
27. В настоящее время работы на доме фактически завершены, все помещения переданы гражданам, однако дом не сдан в эксплуатацию в установленном порядке.
28. Из материалов дела также следует, что
29. Костиной В.М. на праве собственности принадлежит квартира...,
30. Мирошник Р.А. на праве собственности принадлежит квартира...,
31. Макаровой Е.А. на праве собственности принадлежит квартира...,
32. Скворцовой М.А. на праве собственности принадлежит квартира...,
33. Хомченко П.Д. на праве собственности принадлежит квартира...,
34. Яковнко Н.В. на праве собственности принадлежит квартира...,
35. Кажгалиева Н.В. на праве собственности принадлежит квартира...,
36. На день рассмотрения иска более Номер обезличен долевого строительства признали за собой право собственности на жилые и не жилые помещения в судебном порядке, что подтверждается копиями свидетельств о государственной регистрации права собственности. Большинство семей проживают в жоме.
37. В Дата обезличена в доме создано организация7 В интересах собственником жилых и нежилых помещений жилого дома..., членов ТСЖ с Дата обезличена организация7 заключаются договора на коммунальное обслуживание дома с организация6 (услуги по сбору, размещению отходов), организация5 (обслуживание узла учета тепловой энергии), организация4 ((энергоснабжение тепловой энергией), организация3 (техническое и аварийное обслуживание внутридомового газового оборудования).
38. При этом, подрядчик организация3 был признан банкротом и ликвидирован на основании Определения Арбитражного суда Волгоградской области от Дата обезличена г. по делу Номер обезличен о завершении конкурсного производства в отношении организация3, а в ЕГРЮЛ Дата обезличена г. была внесена запись о его ликвидации.
39. Заказчик строительства организация2 также был признан банкротом Решением Арбитражного суда Волгоградской области от Дата обезличена г. по делу Номер обезличен о признании организация2 банкротом и открытии конкурсного производства, и впоследствии ликвидирован Дата обезличена г., что подтверждается определением Центрального районного суда г.Волгограда от Дата обезличена г.
40. В силу п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
41. При этом, в ходе судебного разбирательства установлено, что на основании Постановления Администрации Волгограда от Дата обезличена г. Номер обезличенп (в ред. постановления от Дата обезличена г. Номер обезличенп) земельный участок (учетный номер Номер обезличен) площадью Номер обезличен был предоставлен в аренду организация2 для завершения строительства многоэтажного жилого дома Номер обезличен со встроенными помещениями обслуживания на первом этаже дома по...
42. Таким образом, ввести жилой дом... в эксплуатацию в соответствии с порядком и требованиями, установленными ст.55 Градостроительного кодекса РФ невозможно, так как указанная норма исчерпывающим образом устанавливает круг лиц, которые могут обратиться с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, таким лицом является Застройщик.
43. Кроме того, Постановлением Администрации Волгограда Номер обезличен от Дата обезличена г. организации1 было отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта «Жилой дом...» в связи с отсутствием у него документов, предусмотренных п. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.
44. Таким образом, суд приходит к выводу, что сложившиеся обстоятельства нарушают права Истцов как собственников предусмотренные ст. 34 Конституции РФ, ст. 209 ГК РФ, поскольку, приобретая указанные помещения, Истцы рассчитывали на то, что смогут по своему усмотрению пользоваться, владеть и распоряжаться своим имуществом. Однако существующая неопределенность в вопросе о вводе указанных объектов в эксплуатацию нарушает их правомочия собственника пользоваться принадлежащим им имуществом, а также общим имуществом.
45. Из материалов дела также следует, что данный вопрос являлся предметом обсуждения выездного заседания организации по защите прав вкладчиков и дольщиков. В результате принято Решение поручить администрации Волгоградской области и г. Волгограда провести техническое обследование конструкций дома.
46. Согласно заключению организация10 Номер обезличен от Дата обезличена- конструкция здания жилого дома Номер обезличен не нарушает устойчивость фундаментов и обеспечивает эксплуатационную его пригодность и исправность. Не создает угрозы жизни и здоровья граждан, не влияет на безаварийную эксплуатацию по своему назначению. Фундаменты, стены, перекрытия здания не имеют повреждения, влияющие на несущую его способность. Состояние основных конструкций здания исправно, что позволяет его безопасную эксплуатацию.
47. При таких данных суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению исковые требования о признании объектов завершенными строительством и введенными в эксплуатацию.
48. На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-199, 235 ГПК РФ, суд

49. Решил:

50. Исковые требования Костиной В.М., Мирошник Р.А., Макаровой Е.А., Скворцовой М.А.. Хомченко П.Д., Яковнко Н.В., Кажгалиева Н.В. к Администрации Волгограда о признании объектов недвижимости завершенным строительством и введенным в эксплуатацию удовлетворить.
51. Признать завершенным строительством и введенным в эксплуатацию жилой дом....
52. Решение может быть обжаловано сторонами в кассационном порядке в 10 дней в Волгоградский областной суд через Центральный районный суд г. Волгограда.
53. Судья: В.М.Лемякина

Сделки по приобретению объектов «недостроя» достаточно распространены. Нередки и связанные с ними споры. Сложности начинаются уже с того, что в законе нет понятия "объект незавершенного строительства". Как при этом грамотно оформить на него право собственности и использовать впоследствии в обороте? Что делать, если на такой объект уже оформлен договор строительного подряда? Как избежать квалификации «незавершенки» в качестве самовольной постройки? Сохраняют ли свои права субъекты инвестиционного проекта в отношении незавершенного строительства? Автор статьи рекомендует учитывать несколько значимых факторов при оценке правомерности сделки с «недостроем».

По ст. 130 ГК РФ объекты «незавершенки» относятся к недвижимому имуществу. Они связаны с землей и не могут быть перемещены с места на место без ущерба для их назначения (постановление ФАС СКО от 30.04.2008 N Ф08-2061/2008). Если же объект не отвечает этим характеристикам, то он как движимое имущество уже не может именоваться объектом незавершенного строительства.

Для совершения сделок с объектом «недостроя» необходимо соблюдать два обязательных условия.

Во-первых, он не должен являться предметом действующего договора строительного подряда. В противном случае согласно ст. 740 ГК РФ у подрядчика сохраняется право на продолжение работ и, следовательно, объект не будет свободен от прав третьих лиц. Так, в п. 16 постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что сделки с объектом незавершенного строительства незаконны, если он является предметом договора строительного подряда.

При рассмотрении спора о признании права собственности на объект незавершенного строительства ФАС ВСО в постановлении от 22.02.2005 N А33-9837/04-С2-Ф02-410/05-С2 обоснованно сделал вывод, что до момента исполнения договора подряда либо его расторжения стороны связаны взаимными обязательствами. Это исключает возможность признания права собственности на объект. Аналогичный вывод содержится в постановлении ФАС ВСО от 17.03.2005 N А33-16577/04-С2-Ф02-958/05-С2.

Во-вторых, согласно ст. 130 и 219 ГК РФ и ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) права на незавершенное строительство возникают с момента госрегистрации. Для этого требуются разрешение на строительство, проект, описание объекта и документы, подтверждающие права на земельный участок (ст. 25 Федерального закона N 122-ФЗ).

Необходимость госрегистрации четко сформулирована в п. 17 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Объект незавершенного строительства не может быть предметом сделок до тех пор, пока право собственности на него не будет зарегистрировано.

Сделки с объектами «незавершенки» до госрегистрации признаются недействительными (п. 21 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда"). Из постановления ФАС ЗСО от 20.03.2008 N Ф04-1711/2008(1992-А75-9) следует, что договор простого товарищества является незаключенным, поскольку не было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, внесенный в качестве вклада в совместную деятельность.

В другом деле Комитет земельных и имущественных отношений обратился с иском к обществу о признании права муниципальной собственности на незавершенное строительством свайное поле под гостиницу. Но надлежащих доказательств, подтверждающих выполнение работ по забивке свайного поля, ответчик суду так и не представил (постановление ФАС ПО от 11.03.2008 N А65-12050/07).

Само по себе наличие законных прав на землю не гарантирует презумпции правомерности возведения на ней объекта недвижимости. Нужно учитывать целевое назначение выделенного земельного участка. Так, в постановлении Президиума ВАС РФ от 19.09.2000 N 1288/00 указано, что ТОО приобрело на торгах магазин, для эксплуатации которого по договору аренды товариществу был предоставлен земельный участок. TOO без согласия собственника участка (муниципалитета) снесло магазин и приступило к кирпичной кладке стен, перегородок и бетонированию оставшегося фундамента. Исходя из того, что участок выделялся для других целей, ВАС РФ признал объект незавершенного строительства самовольной постройкой и отказал товариществу в признании права собственности на него. Встречный иск муниципалитета о сносе объекта незавершенного строительства был удовлетворен.

При разрешении аналогичного спора в постановлении ФАС МО от 14.02.2008 N КГ-А40/67-08 суд подчеркнул необходимость установления воли собственника земли на предоставление участка для возведения именно недвижимого объекта. Еще в одном деле суд отклонил требование о признании права собственности на незавершенный строительством объект, поскольку так и не были представлены доказательства выделения истцу земельного участка для строительства объекта недвижимости (постановление ФАС СКО от 27.05.2008 N Ф08-2726/2008).

В ходе рассмотрения другого спора было установлено, что ТОО получило в аренду земельный участок для строительства жилого дома. Возведя сооружение площадью 109 кв. м, общество зарегистрировало свое право собственности на объект незавершенного строительства. Однако арендодатель (муниципалитет) счел, что регистрация произведена с нарушением закона: у ТОО не оформлены права на землю. По истечении срока действия договора аренды товарищество продолжало пользоваться участком в отсутствие возражений со стороны арендодателя. В связи с этим договор аренды был возобновлен на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ; п. 1 ст. 46 Земельного кодекса РФ). Суд сделал вывод, что такой договор представляет собой надлежащим образом оформленный документ. Он подтверждает право ТОО на пользование земельным участком, находящимся под объектом незавершенного строительства (постановление ФАС УО от 15.10.2007 N Ф09-8364/07-С6).

Анализ ст. 222 ГК РФ показывает, что наряду с правами на землю должна быть оформлена соответствующая проектно-разрешительная документация на строительство. При ее отсутствии регистрация права собственности на объект незавершенного строительства не допускается. Такой вывод следует из постановления ФАС СЗО от 24.03.2008 N А44-2785/2007.

Регистрация возможна в случае признания права собственности на объект в судебном порядке. В качестве примера можем привести постановление ФАС ВСО от 25.07.2006 N А19-38628/2005-16-Ф02-3491/06-С2. В этом деле предприниматель предъявил иск к муниципалитету о признании права собственности на самовольную постройку. Он купил объект незавершенного строительства и после оформления прав на земельный участок завершил работы на нем. Муниципалитет указал на отсутствие заключения государственной экологической экспертизы, которое подтвердило бы экологическую безопасность объекта. Предприниматель передал документы о том, что возведенное сооружение не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Следовательно, законные препятствия для признания права собственности в данном случае отсутствуют (ст. 222 ГК РФ). В качестве надлежащих доказательств суд признал заключения Госпожнадзора и Роспотребнадзора, а также акты технического освидетельствования состояния строительных конструкций. Из этих документов следует, что постройки отвечают требованиям СНиПов и не опасны для человека. В результате суд вынес решение в пользу предпринимателя.

Составляем и регистрируем договор купли-продажи объекта незавершенного строительства

Согласно ст. 549 и 554 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости должен содержать данные, позволяющие определенно установить характеристики имущества, в том числе его расположение на земельном участке. Аналогичные гражданско-правовые нормы предусмотрены и для других сделок с таким объектом, например для договоров залога и аренды (ст. 339 и 606 ГК РФ). Переход права собственности по договору купли-продажи объекта «недостроя» подлежит регистрации, а цена является существенным условием подобной сделки (ст. 555 ГК РФ).

При заключении сделки с объектом «незавершенки» в тексте договора должны быть четко сформулированы его идентификационные признаки. Так, суд отказал в удовлетворении заявленных требований о регистрации перехода права собственности на недостроенный объект по договору купли-продажи и признал сделку незаключенной, так как в договоре купли-продажи не были указаны специфические характеристики объекта, а значит, предмет договора сторонами не был согласован (постановление ФАС ЗСО от 25.12.2006 N Ф04-8409/2006(29419-А45-21)).

При рассмотрении аналогичного спора ФАС ВВО в постановлении от 13.10.2006 N А39-7781/2005-230/16 указал, что спорный объект не относится к недвижимости, так как состоит из сборно-разборных металлических элементов. Суд признал регистрацию права собственности на указанное имущество ошибочной и удовлетворил иск о его демонтаже и освобождении участка.

Как можно индивидуализировать объект незавершенного строительства в тексте договора? ФАС ЗСО в постановлении от 12.07.2006 N Ф04-4280/2006(24387-А45-39) разъяснил, что доказательством индивидуализации объекта может служить акт технического состояния или иной документ, содержащий его описание. Поскольку речь идет о недвижимом имуществе, оно подлежит учету в государственном кадастре в соответствии с приказом Минюста России от 20.02.2008 N 35 «Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости». Здесь указано, какие индивидуализирующие сведения об объекте заносятся в кадастр.

Федеральным законом от 13.05.2008 N 66-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон N 122-ФЗ. В частности, уточнены состав документов, необходимых для регистрации прав на объект недвижимости, порядок ведения Единого государственного реестра прав, а также условия предоставления сведений о госрегистрации прав и объектах недвижимого имущества. Этим же законом скорректирован порядок предоставления земельных участков. В частности, обязательно надо изготовить и утвердить проект границ участка, а после 01.11.2008 - вместо него схему расположения участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.

Акцентируем также внимание на следующем моменте. Нужно определить, существует ли объект незавершенного строительства в натуре на момент заключения сделки. В постановлении ФАС МО от 09.10.2006 N КГ-А41/9253-06 обоснованно указано на правомерное прекращение регистрирующим органом права собственности истца на фундамент. В связи с постройкой на нем здания он не может выступать самостоятельным объектом права. В другом деле суды на основе представленных сторонами доказательств сделали вывод, что спорный объект «незавершенки» не существует, и поэтому отказали в иске о признании на него права собственности (определение ВАС РФ от 21.05.2008 N 5627/08).

Могут также возникнуть споры по поводу регистрации договора (а не самого права) на объект «недостроя». В одном из дел истец оспорил сделку купли-продажи объекта незавершенного строительства на том основании, что договор не прошел госрегистрацию. Однако ФАС ЗСО в постановлении от 19.06.2006 N Ф04-3633/2006(23640-А03-22) отказал в удовлетворении этого иска, пояснив, что договор признается недействительным, если требование о его регистрации установлено законом, как, например, при продаже предприятия (ст. 560 ГК РФ) или жилого помещения (ст. 558 ГК РФ).

Предметом договора купли-продажи может быть не только объект незавершенного строительства, но и доля в нем. Основная сложность при заключении и исполнении такой сделки состоит в необходимости определения размера имущественной доли.

На практике возник спор, когда ООО приобрело объект незавершенного строительства и впоследствии продало 2/3 его двум предпринимателям (по 1/3 каждому) с оформлением госрегистрации договора. Здание было достроено. По мнению ООО, предприниматели приобрели доли по 1/3 в общей собственности на объект «незавершенки» (его площадь 2398,2 кв. м), а не на здание супермаркета в целом (его площадь 3925,2 кв. м).

Истец вел строительство своими силами, поэтому вправе претендовать на площадь большего размера по сравнению с остальными собственниками (ст. 218 и п. 3 ст. 245 ГК РФ). В силу п. 3 ст. 245 ГК РФ участник долевой собственности, который за свой счет с соблюдением порядка использования общего имущества произвел его неотделимые улучшения, имеет право на соответствующее увеличение своей доли. Однако он должен доказать понесенные им расходы (ст. 65 АПК РФ), чего сделано не было. Аргумент о несоответствии площадей объекта незавершенного строительства и возведенного здания судом был отклонен. Ведь в договоре купли-продажи долей предусматривалось, что стороны уточнят площадь объекта после его сдачи в эксплуатацию. При таких обстоятельствах требования ООО об увеличении доли были признаны незаконными (постановление ФАС УО от 18.08.2005 N Ф09-2635/05-С3).

Нередко «недострой» возводится в рамках инвестиционных контрактов, регулируемых нормами ГК РФ и Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Так, ФАС МО в постановлении от 06.04.2005 N КГ-А40/2182-05 указал, что объекты инвестиций, в частности незавершенное строительство, являются общей долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса. Распоряжение этими объектами без согласия всех инвесторов противоречит ст. 246 ГК РФ и является незаконным.

Аренда и залог объекта незавершенного строительства

Действующее законодательство не содержит четкого ответа на вопрос о допустимости аренды объекта «недостроя». Отсутствие специальных правил свидетельствует о том, что должны применяться общие положения ГК РФ.

В постановлении ФАС СЗО от 17.07.2006 N А56-49787/04 сделан вывод о незаконности аренды, поскольку объект незавершенного строительства может быть использован только для его завершения. Видимо, данный вывод основывается на том, что «недострой», исходя из его юридического определения, становится пригодным для использования лишь после возведения и ввода в эксплуатацию.

С таким подходом нельзя согласиться. Более обоснованной представляется позиция ФАС ВСО, изложенная в постановлении от 16.05.2006 N А58-6030/2005-Ф02-2029/06-С2. Здесь сказано, что при рассмотрении спора надлежит установить возможность использования объекта незавершенного строительства в целях, предусмотренных договором аренды. Положения ГК РФ, регулирующие статус незавершенного строительства, не запрещают передавать его в аренду. Следовательно, толкование закона, ограничивающее права собственника имущества, должно подтверждаться соответствующими доказательствами.

Объект незавершенного строительства как недвижимость может стать предметом договора залога. К данным правоотношениям наряду с нормами ГК РФ применяются положения Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Кроме того, договор ипотеки незавершенного строительства подлежит госрегистрации, без которой считается недействительным в силу ст. 339 ГК РФ.

Возможно ли заключение договора залога одновременно с договором купли-продажи? Да, если объект незавершенного строительства идет в качестве обеспечения исполнения обязательства по сделке. На практике возник спор, при рассмотрении которого суд установил, что обязательства по договору ипотеки исполнены, но юридическое лицо - залогодержатель уже ликвидировано. Согласно ст. 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда. Руководствуясь данной нормой, регистрационная служба отказала залогодателю в удовлетворении заявления о погашении записи об ипотеке, что послужило основанием для его обращения в суд.

Возможно ли заключение договора залога одновременно с договором купли-продажи? Да, если объект незавершенного строительства идет в качестве обеспечения исполнения обязательства по сделке. На практике возник спор, при рассмотрении которого суд установил, что обязательства по договору ипотеки исполнены, но юридическое лицо - залогодержатель уже ликвидировано. Согласно ст. 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда. Руководствуясь данной нормой, регистрационная служба отказала залогодателю в удовлетворении заявления о погашении записи об ипотеке, что послужило основанием для его обращения в суд.

В данном случае необходимо иметь в виду ст. 64 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)": стороны договора вправе установить, что строящиеся здания не обременяются залогом. В противном случае залогодержатель при неисполнении основного обязательства может обратить взыскание на возведенные сооружения.

Довольно часто объекты, выступающие в качестве предмета договора строительного подряда, так и остаются на этапе строительства, что может быть обусловлено как отсутствием денежных средств, так и прочими причинами, характерными для каждого конкретного случая. В такой ситуации возникает понятие «объект незавершенного строительства». О том, что это такое согласно действующему законодательству, каковы его признаки, как зарегистрировать и продать ОНС, читайте в данной статье.

Раскрываем понятие: что такое объект незавершенного строительства?

Четкого определения тому, что представляет собой рассматриваемый объект, в действующем законодательстве сегодня не содержится. Согласно 1-й части 130-й статьи ГК РФ, к недвижимости можно отнести все то, что имеет прочную связь с землей и не может быть перемещено без несоразмерных затрат. Это могут быть здания, сооружения, земельные участки и таковые недр, объекты незавершенного строительства. Из приведенной нормы можно прийти к выводу, что незавершенка наряду с завершенным строительством признается недвижимостью.

Если обратиться к Градостроительному кодексу РФ, то здесь можно встретить следующее трактование незавершенки: ОНС следует признавать те объекты капстроительства (здания, строения и сооружения), строительство которых продолжается либо не завершено. Исключение – киоски, навесы и прочие временные постройки.

При определении ОНС необходимо руководствоваться следующими признаками:

• приостановление, консервация либо окончательное прекращение строительства;
• индивидуальная определенность;
• прочная связь с землей плюс отсутствие возможности перемещения без несоразмерного ущерба.

То есть главной отличительной чертой незавершенки считается наличие фундамента на конкретном земельном участке. Если таковой имеет место (является заложенным, а не оставшимся от старых построек), значит, в будущем здесь будут возводить капитальную постройку, которую в обязательном порядке нужно будет регистрировать и платить за нее налоги.

Оформляем право собственности

В России недвижимость учитывается в двух базах: госреестре и госкадастре. И если в первом из них учитываются только здания и содержатся сведения о собственниках, то во втором – ведется учет незавершенки и земельных участков без включения таких сведений.

Важно! Земельные участки, на которых планируется возведение объектов, должны быть аналогично учтены в госкадастре, т. е. иметь присвоенный номер и установленные границы.

Для заявления прав на недвижимость требуется постановка последней на учет. Такие действия требуют определенных затрат, связанных с изготовлением технического плана на незавершенку.

Для того чтобы поставить незавершенку на учет в ГКН, ее владельцу требуется обратиться в МФЦ либо напрямую в кадастровую палату, где написать соответствующее заявление. Для осуществления регистрационных действий ему потребуется: паспорт и составленный кадастровым инженером техплан своего недостроя плюс диск с записью.

За готовым кадастровым паспортом ОНС владелец недостроя придет в день, обозначенный в выданной ему расписке о получении документов. Процедура постановки на учет в ГКН также доступна сегодня онлайн на официальном сайте Росреестра. Для этого нужно выбрать одноименную услугу и ввести запрашиваемые системой сведения. Отправка заявления предполагает приложение к нему электронной версии техплана.

С полученным техническим паспортом, техпланом и гражданским паспортом владельцу незавершенки следует обратиться в местное отделение МФЦ (Росреестра), где зарегистрировать недострой на свое имя. На сайте Росреестра такая услуга будет называться «регистрация прав на недвижимость».

Если Ваш участок не выделялся под ИЖС, придется заниматься и вопросом, связанным с получением разрешения на строительство.

Особенности продажи

Продажа любой недвижимости, в том числе недостроя, предполагает регистрацию прав собственности на ОНС в Росреестре. Необходимость оформления свидетельства о праве на сегодняшний день отпала. На смену ему пришла выписка из ЕГРП – полноценная замена своему предшественнику. Продажа будет происходить на основании договора о купле-продаже недвижимости, оформленного с учетом общих правил. Если, кроме незавершенки, продаже подлежит и земельный участок, допускается составлять один договор ().

Сама регистрация рассматриваемой сделки осуществляется в МФЦ либо Росреестре. За нее собственнику придется заплатить порядка 2 тысяч рублей. При себе нужно иметь только договор купли-продажи и паспорта. Заявление поможет составить регистратор. Владельцу недостроя и покупателю останется только подписать его и получить расписку, по которой последний потом придет за получением выписки из ЕГРП уже на свое имя.

Передача ОНС

Передача незавершенки покупателю реализуется на основе передаточного акта, подписанного участниками сделки и прикладываемого к основному документу – договору купли-продажи. В акте говорится преимущественно о согласии покупателя с техническим состоянием приобретаемого недостроя и отсутствии претензий к прошлому владельцу недостроя (продавцу). Также здесь обозначен момент передачи денег по сделке.

По сути, для обеих сторон такой акт играет роль расписки, ограничивающей вероятность возникновения впоследствии споров.

Стоит ли торопиться с регистрацией недостроя?

С учетом действующей налоговой политики, бремя платы за недвижимость может ложиться только на плечи ее собственника. Если такового нет, обязанности производить уплату по счетам также не возникает. Поэтому, чтобы избежать лишних растрат, люди часто не торопятся с регистрацией недостроя и не занимаются постановкой его на учет в госкадастр.

В каких случаях поставка на учет может стать обязательной? Такие действия могут быть просто необходимы, например, когда речь идет о возведении дома на участке земли, выделенном для многодетной семьи. Учитывая то, что для строительства такого дома могут быть установлены сроки, кадастровый паспорт и будет, собственно, являться доказательством тому, что на участке идет строительство. Поэтому последний отнять уже не смогут.

Вообще, тариф сегодня больше не рассчитывается исходя из инвентаризационной стоимости объектов. Его исчисляют с учетом кадастровой стоимости, которая, в свою очередь, близка к рыночной.

Интересно: Минфином запланировано ввести такой закон, чтобы уплата налогов владельцами земельных участков за дома и незавершенку, расположенных на их участках, производилась даже в том случае, если согласно документам они не принадлежат никому.