Постановление о смене разрешенного использования земельного участка. Получаем гпзу и выясняем ври участка земли. Смена разрешенного вида использования земельного участка: когда может потребоваться

от 300 тыс. рублей От 300 тыс. руб. От 500 тыс. руб. От 500 тыс. руб.

RFI consult предлагает воспользоваться услугами по изменению вида разрешенного использования земельного участка в Москве и Московской области. Работы займут от одного месяца. Наши юристы возьмут на себя взаимодействие с Департаментом городского имущества Москвы и другими инстанциями, чтобы добиться изменения вида разрешенного использования земли (ВРИ), а также проконтролируют внесение изменений в ЕГРН.

Выбирайте профессионалов - RFI consult поможет найти выход из любой ситуации

За плечами юристов RFI consult более 100 успешно завершенных дел по смене целевого назначения земельных участков путем получения основного, дополнительного или условно разрешенного ВРИ или смены категории. Мы работали с администрациями разных районов Москвы и городов Московской области и изучили регламент их работы и требования к оформлению документации. Доверьте нам поменять вид разрешенного использования земли - оцените преимущества нашей компании:

1. Тщательный анализ правовой ситуации и поиск оптимального решения. Даже если процедура изменения ВРИ невозможна, мы найдем другой выход, добившись получения нужного целевого назначения земли.
2. Юристы с опытом от 5 лет. У нас работают высококвалифицированные сотрудники, выпускники лучших юридических ВУЗов. Они специализируются на земельных вопросах и обеспечивают всестороннюю поддержку, начиная от смены ВРИ и заканчивая изменением кадастровой стоимости земли.
3. Доступная стоимость изменения вида разрешенного использования земель. Стоимость услуг начинается от 300 тыс. рублей.
4. Сроки - от 1 месяца. Мы поможем за 1-2 дня подготовить документы, подать их в администрацию и контролировать сроки рассмотрения дела. Так же оперативно мы добьемся и внесения изменений в реестр.
5. Прозрачная схема работы и возможность связаться с юристом в любое время. Наши специалисты всегда на связи, чтобы отчитаться о ходе дела или ответить на вопросы.

Зачем может потребоваться изменение ВРИ в Москве?

Самая очевидная причина - из-за невозможности использовать участок так, как ему требуется. Например, земля может иметь ВРИ «Индивидуальное жилищное строительство», но на ней планируется возвести многоквартирный дом. Необходимо получить для участка новый ВРИ - «Многоэтажная жилая застройка», если это позволяют градостроительные нормы и классификатор. Изменить назначение можно, даже если здание уже возведено, для его легализации.

Еще одна причина - повышение стоимости земельного участка. Благодаря смене ВРИ удастся повысить цену в несколько раз. Например, участки для многоквартирного жилого строительства будут стоить существенно дороже, чем предназначенные для ИЖС.

Может потребоваться не полностью сменить ВРИ, а добавить дополнительный способ использования: объекты гаражного назначения для участков под многоквартирные дома и т.п.

Наконец, юристы RFI consult оказывают помощь при изменении назначения земли для снижения налоговых выплат. Налог на недвижимость для разных ВРИ сильно отличается: это может стать определяющим фактором для участков с большой площадью.

Обратите внимание, что использование участка не по назначению чревато высокими штрафами. Так, на владельца или арендатора - физлицо может быть наложен штраф от 0,3 до 1,5 % от кадастровой стоимости, для юрлиц тариф - от 1,5 до 15 %. Кроме того, придется устранить нарушения вплоть до сноса зданий и сооружений.

Услуги по смене категории или ВРИ земельного участка от RFI consult

1. Консультации. Мы анализируем документы, предоставленные заказчиком, чтобы определить оптимальный способ действий для решения задач. В некоторых случаях сменить вид разрешенного использования оказывается невозможно или недостаточно. Огромный опыт решения земельных вопросов помогает браться за задачи любой сложности, вплоть до внесения изменений в градостроительный план.
2. Юридическая экспертиза документов заказчика. Требуется проверить их актуальность и соответствие требованиям закона. Также проводится анализ ПЗЗ, градостроительного плана и других документов градостроительного зонирования. При необходимости специалисты выезжают на место, чтобы убедиться, что земельный участок соответствует документам.
3. Разработка плана по изменению ВРИ земельного участка в Московской области или Москве. Наши юристы досконально знают процедуру, поэтому могут предусмотреть возможные проблемы и пути их решения. В случае необходимости в план включается получение технических и юридических документов, которых не хватает для процедуры.
4. Подготовка пакета документов. Все они тщательно проверяются, чтобы бумаги были приняты с первого раза и процедура изменения ВРИ земельного участка заняла минимум времени.
5. Представление интересов клиента в государственных органах. Наши юристы самостоятельно подают документы, контролируют сроки рассмотрения дела, при необходимости участвуют в заседаниях профильных комиссий.
6. Подача документов для замены ВРИ в ЕГРН. Новые документы передаются заказчику.

Процедура изменения вида разрешенного использования земельного участка в 2018

Изменить вид разрешенного использования допускается собственникам надела и арендаторам. Для последних есть условия: наличие согласия собственника и срок аренды, превышающий 5 лет. Также доступен вариант с услугами представителей - например, можно доверить процесс юристам.

Процедура смены ВРИ в Москве и МО регулируется Земельным и Градостроительным кодексами, федеральными законами № 221-ФЗ и 191-ФЗ, постановлениями Министерства экономического развития и правительства Москвы и Московской области.

Есть два способа расширить возможности пользования земли:

1. Сменить категорию земельного участка. Это сложный процесс, поскольку вопрос решается через администрацию с обязательным участием комиссии и получением разрешения от большого количества инстанций.
2. Сменить основной, прибавить дополнительный или условно разрешенный ВРИ.

Как производится изменение вида разрешенного использования земельного участка?

Прежде чем начинать процедуру, необходимо изучить градостроительные регламенты относительно участка, Правила землепользования и застройки, а также градостроительный план. Только квалифицированные юристы смогут определить, возможно ли получение желаемого ВРИ для участка и насколько сложным окажется процесс.

Вся земля на территории нашей страны имеет вид разрешенного использования – есть укрупненные ВРИ, например, «Жилая застройка», есть конкретные, например, «Индивидуальная жилая застройка». По классификатору, принятому в 2015 году, утверждены 12 обобщенных ВРИ и 81 уточненный. Они прописаны в ПЗЗ и других документах на землю.

Существует два пути смены вида разрешенного использования земельного участка:

• Если выбранный вами ВРИ согласуется с классификатором и есть в перечне возможных для этой территории, а в муниципальном образовании действуют градостроительные регламенты, обращаться нужно в кадастровую службу или земельный комитет при администрации.
• Если градостроительные регламенты и ПЗЗ на этой территории не действуют или выбранный вами ВРИ является условно разрешенным, придется принять участие в публичных слушаниях, подготовленных администрацией.

Какие документы нужны, чтобы изменить вид разрешенного использования земельного участка 2018

Базовый список документов небольшой: это паспорт заявителя (если представляет уполномоченное лицо - то доверенность и разрешение собственника земли) и заявление на смену ВРИ земельного участка с обоснованием причины. Также потребуются правоустанавливающие документы на землю. Юридическим лицам нужна выписка из ЕГРИП или ЕГРЮЛ.

Остальные бумаги получаются методом межструктурного взаимодействия, однако чтобы ускорить процесс получения нового ВРИ, можно также приготовить:

• план земельного участка;
• документы на все строения, которые на нем расположены;
• выписки из ПЗЗ и других градостроительных документов.

Порядок действий для смены ВРИ

ВРИ	Основной и вспомогательный	Условно-разрешенный
Куда обращаться?		Местная администрация (земельный комитет, если он есть)
Схема смены вида разрешенного использования земли	Необходимо обратиться в районную администрацию с пакетом документов. В течение 45 суток ответственная комиссия рассматривает возможность изменения назначения участка и предоставляет ответ. После этого можно обратиться в кадастровую службу для выдачи паспорта с измененным видом разрешенного использования.	Пакет документов подается в администрацию. Ее сотрудники организуют публичные слушания, на которые приглашаются все заинтересованные стороны. По их результатам готовится заключение, которое передается членам земельной комиссии. Заключение становится основой для рекомендаций, чтобы одобрить или отказать в процедуре с описанием причин. Срок рассмотрения - до двух месяцев. Кадастровая палата выдаст паспорт с новым ВPИ.

Почему могут отказать в получении нового ВРИ

В некоторых случаях администрация отказывает заявителям. Чаще это происходит, если заявитель хочет получить условно разрешенный ВРИ. Причинами для отрицательного решения являются:

• наличие ошибок в документах (неправильно заполненное заявление, ошибки в координатах участка, отсутствие установленных в ГКН границ и т.п.);
• отсутствие нужных документов;
• отсутствие веского обоснования для процедуры;
• принадлежность участка к категории, для которой невозможен перевод в иную категорию или смена ВРИ (например, если земля расположена в водоохраной зоне);
• наличие на участке обременений;
• невозможность установить вид разрешенного использования из-за несоответствия градостроительным нормам, государственному кадастру недвижимости или классификатору ВРИ.

При попытке получить условно разрешенной вид использования отрицательный результат можно получить из-за ухудшения экологической обстановки, нарушении прав третьих лиц и других факторов.

Что делать, если вы получили отрицательное решение

Если вы получите отказ, то есть два варианта действий:

1. Если администрация отказалась сменить назначение из-за неправильно оформленных документов или недостаточного пакета, то нужно заново подать бумаги, исправив ошибки.
2. Если с документами все в порядке и заявитель имеет право на изменение ВРИ, но получил отказ, необходимо обратиться с заявлением в суд.

Юристы RFI consult ведут процедуру изменения вида разрешенного использования в Московской области и Москве под ключ, начиная с анализа документов и заканчивая защитой интересов клиента в суде. Если есть легальная возможность получить новый ВРИ, то мы добьемся решения в вашу пользу, в том числе в судебном порядке.

Свяжитесь с нашим менеджером - узнайте цену изменения вида разрешенного использования в RFI consult в вашем случае, а также сроки. Доверьте выполнение работ профессионалам - и уже через 1-2 месяца вы сможете использовать участок по новому назначению!

Согласно законодательству РФ, выделяют семь категорий земельных участков, и каждая имеет свое узкое назначение и наделяет владельцев или арендаторов определенными правами и обязанностями. Например, земли населенных пунктов могут использоваться для застройки жилыми, общественно-деловыми, производственными и другими зданиями, в то время как земли, относящиеся к категории сельскохозяйственных, предназначены для развития собственного хозяйства, фермерской деятельности.

Ограничения в сфере использования несут определенные последствия для собственников и арендаторов земли. Так, на землях сельскохозяйственного назначения при строительстве жилого дома нет возможности узаконить его и прописать людей. Более того: некоторые земли не имеют в перечне разрешенных видов использования даже строительство дачного дома. Однако ситуацию можно изменить. Сложный способ - смена целевого назначения земли, а более простой - . Это крайне востребованная процедура в Москве и Московской области, поскольку ощущается дефицит свободной земли под строительство.

Компания RFI соnsult предлагает воспользоваться для помощью юристов с опытом более 5 лет. Мы оказываем не только услуги по изменению вида разрешенного использования, но и решаем смежные вопросы: оформление ГПЗУ с нужными ТЭП, межевание, оформление разрешения на строительство, ввод объекта в эксплуатацию, постановка на кадастровый учет и др. Мы подбираем для каждого клиента оптимальный вариант решения проблемы с учетом затрат времени и средств. Например, мы помогаем избежать выплаты в государственный бюджет за смену ВРИ, экономя деньги наших клиентов.

5 ПРЕИМУЩЕСТВ В РАБОТЕ RFI СОNSULT

1. Глубокий анализ каждого запроса клиента. Мы начинаем работу только после детального ознакомления с документами, что позволяет решать задачи максимально эффективно.
2. Прозрачность всех действий и расчетов. Мы с первой встречи обрисовываем клиенту перспективы и называем стоимость работ.
3. Гарантия результата. Мы не беремся за дело, если не сможем обеспечить положительный результат.
4. Высокая квалификация сотрудников. Наши сотрудники смогут дать консультацию или решить широкий спектр вопросов, связанных с недвижимостью, начиная от снижения кадастровой стоимости и заканчивая согласованием строительства. Обращаясь к нам, вы сможете рассчитывать на всестороннюю поддержку.
5. Оперативная работа. На смену ВРИ нам потребуется от одного месяца. Благодаря доскональному знанию процедуры мы сможем выполнить работы быстрее, чем другие юридические компании Москвы.

ИЗМЕНЕНИЕ ВИДА РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В 2018 ГОДУ

Смена ВРИ необходима, чтобы использовать участок в целях, не прописанных в кадастровом паспорте и не занесенных в Кадастровый реестр. У каждой категории земли существует несколько возможных видов применения. Например, земли населенного пункта могут использоваться владельцами или арендаторами и под индивидуальное жилищное строительство, и для ведения личного подсобного хозяйства. Также можно организовать ЛПХ и на землях сельскохоз назначения. Кроме того, там можно заниматься фермерским хозяйством и садоводством или строить дачный дом.

По факту чаще всего необходимо получить возможность использовать участок под ИЖС или ЛПХ. И если целевое назначение земли позволяет добавить новый ВРИ, то можно начать подготовку документов. Данные действия регламентируются статьями 37-38 Гражданского кодекса и Федеральным законом № 191. Также необходимо принять во внимание градостроительный и технический регламенты и правила землепользования и застройки, установленные в конкретном населенном пункте.

Согласно классификатору, утвержденному в 2015 году, выделяется 12 обобщенных ВРИ и 81 уточненный. У каждого есть код (числовое обозначение). В документах на участок может быть указан обобщенный вид разрешенного использования: это будет означать, что допустим любой вид хозяйственной деятельности из уточненных ВРИ. В некоторых случаях разрешено использование дополнительных ВРИ из той же группы, что и основной. Например, при индивидуальном жилищном строительстве (код 2.1) на участке также можно выращивать плодовые, ягодные, овощные и т.д. культуры. Однако делать это можно только в дополнение к основному ВРИ, а не вместо него.

Помимо основных и вспомогательных видов разрешенного использования есть также условно разрешенные. Они указываются для конкретного участка земли в градостроительном регламенте в соответствии с Правилами землепользования и застройки. В качестве примеров условно разрешенных ВРИ в пределах населенного пункта можно привести офисы, административные здания, бассейны, больницы и т.д.

Выделяют территории, для которых невозможно изменение вида разрешенного использования в 2018: например, это особо ценные угодья или земли лесного фонда. Такие участки практически нереально получить для нужд садоводства или под строительство.

Обратите внимание, что за нецелевое использование земельного участка в нашей стране установлены достаточно большие штрафы. Для юридических лиц они могут достигать 100 тыс. рублей. Если вы не хотите столкнуться с проблемами, лучше заранее начать изменение вида разрешенного использования земельного участка в 2018 и внести соответствующие изменения в Кадастр.

КАК УЗНАТЬ ВИД РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ УЧАСТКА?

Прежде чем приступать к действиям по изменению вида разрешенного использования земельного участка в 2018, необходимо определиться с тем, возможна ли данная процедура в принципе. Дать квалифицированную консультацию вам смогут специалисты компании RFI соnsult. Чтобы узнать ВРИ земли, можно получить справку о зонировании либо выписку из правил землепользования и застройки (ПЗиЗ). Для этого нужно будет подать заявление в орган местного самоуправления, к которому территориально относится участок. Процедура доступна как для владельцев, так и арендаторов. Документы выдаются в сроки от 30 дней после подачи заявления. В соответствующей графе будут перечислены все виды разрешенного использования - основные, дополнительные, условно разрешенные.

ЧТО ДЕЛАТЬ ЧТОБЫ СМЕНИТЬ ВИД РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Возможны два метода изменения вида разрешенного использования земельного участка в 2018 году: с переводом из одной категории в другую или установлением дополнительного ВРИ в пределах обобщенного. Например, если вы владеете участком, предназначенным под жилую застройку, то сможете поменять ВРИ с малоэтажной на среднеэтажную жилую застройку.

Если вас интересует изменение вида разрешенного использования 2018, то вам нужно знать, что процедура будет серьезно отличаться в зависимости от того, собираетесь ли вы добавить основной или дополнительный ВРИ или условно разрешенный. Если в первом случае достаточно будет заявления в администрацию с пакетом документов (владельцы имеют право самостоятельно выбрать основные или дополнительные ВРИ среди тех, что доступны для участка согласно Градостроительному кодексу), то для изменения вида разрешенного использования земельного участка в 2018 в последнем случае (на условно разрешенный) потребуется участвовать в слушаниях земельной комиссии при администрации. В целом процедура будет значительно сложнее. Нужно также отметить, что даже если администрация примет положительное решение относительно смены на условно разрешенный ВРИ, то все равно сохранятся определенные ограничения - возможно, более целесообразным будет сменить категорию участка.

В целом алгоритм, предусмотренный для владельцев и арендаторов, которые хотят начать изменение вида разрешенного использования земельного участка в 2018, следующий:

1. Анализ схем территориального планирования, градостроительного кодекса, генеральных планов поселения, правил землепользования и застройки и другой документации, чтобы понять, возможна ли данная процедура.
2. Подача заявления о смене ВРИ и пакета документов в местную администрацию.
3. Участие в слушаниях относительно пересмотра видов разрешенного использования. На них приглашаются люди или предприниматели, которые живут или владеют собственностью в непосредственной близости от участка. У каждого из них есть право голоса. Они могут высказывать с предложениями или критикой, поддерживать или выступать против смены вида разрешенного использования земли. Чтобы избежать неожиданностей, лучше заранее выяснить их мнение и заручиться поддержкой. После слушаний комиссия составляет протокол и дает свои рекомендации.
4. Протокол отравляется в администрацию, где принимается решение относительно возможности изменения ВРИ участка.

ОСОБЕННОСТИ ПРОЦЕДУРЫ СМЕНЫ ВРИ

Чтобы произвести изменение вида разрешенного использования в 2018 году, необходимо собрать достаточно большой пакет документов. Обязательно потребуются документы, удостоверяющие права на участок, и заявление с обоснованием необходимости смены ВРИ. Бумаги подаются в администрацию. Органы самоуправления должны дать ответ о том, получено ли вами разрешение, в течение 2 месяцев. После этого потребуется внести изменения в Кадастр и через определенное время забрать на участок новый кадастровый паспорт.

Изменить вид разрешенного использования участка в 2018 году может собственник земельного участка (физическое или юридическое лицо, а также индивидуальный предприниматель) или арендаторы с разрешения собственника участка, если изменение вида разрешенного использования не подразумевает проектирования, реконструкции или строительства.

Важно отметить, что каждая административная единица устанавливает свои правила того, как будет происходить изменение вида разрешенного использования в 2018. Например, в Москве и Московской области для юридических лиц подача запросов осуществляется только в электронной форме. Особые условия смены ВРИ действуют для объектов, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов. Специалисты RFI соnsult много лет работают на юридическом рынке Москвы и досконально изучили все тонкости процесса смены ВРИ, поэтому гарантируют клиентам результат.

Основными причинами отказа заявителям, желающим сменить вид разрешенного использования, являются ошибки в оформлении документов или попытки неправомерно использовать участок (речь идет о нецелевом использовании).

ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ ИЗМЕНЕНИЯ ВИДА РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ В 2018 ГОДУ

Пакет бумаг, которые потребуется подготовить для смены ВРИ, достаточно обширен. Обратите внимание, что многие пункты отличаются для физических и юридических лиц: чтобы не запутаться, рекомендуем сразу обратиться за помощью к специалистам, которые помогут собрать нужные документы и правильно их оформить.

Чтобы подать заявление на изменение вида разрешенного использования в 2018 году, понадобятся:

1. Документ, удостоверяющий личность (паспорт).
2. Выписка из ЕГРИП или ЕГРЮЛ для индивидуальных предпринимателей и предприятий соответственно.
3. Правоустанавливающие документы на землю (например, свидетельство о регистрации права собственности).
4. Межевой, ситуационный, адресный план, который дает однозначно понять местоположение и границы земельного участка, а также его положение относительно других объектов.
5. Формы КВ-1, КВ-2, КВ-3 из Государственного кадастра недвижимости.
6. Если заявление подается арендатором, то разрешение арендодателя на изменение вида разрешенного использования.
7. Если на участке есть постройки, то документы на них.
8. Проект планировки территорий, в пределах которых находится земля.
9. Доверенность, которая подтверждает права представителя, с четким указанием его полномочий. К ней необходимо будет приложить копию паспорта доверенного лица.
10. Заявление на имя руководителя администрации.

ИЗМЕНЕНИЕ ВИДА РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ УЧАСТКА В РОСРЕЕСТРЕ

Чтобы получить документы с внесенными изменениями из Кадастрового реестра, понадобится лично или через сайт обратиться инстанцию с заявлением на изменение вида разрешенного использования. С недавнего времени это можно сделать через сайт Росреестра. Понадобится приложить межевой план, на котором будет стоять электронная подпись кадастрового инженера в формате.xml, .jpeg, .pdf. Заявление необходимо будет подписать электронной подписью заявителя.

Если у вас нет ЭЦП или вы хотите лично проконтролировать подачу документов, необходимо будет предоставить их в бумажном виде в орган кадастрового учета по району, где расположен земельный участок. Понадобится подготовить не только заявление, но и заверенные нотариусом опии:

• межевого плана;
• кадастрового паспорта;
• подтверждения права собственности на земельный участок;
• решения главы администрации, подтверждающего право на изменение вида разрешенного использования участка.

При подаче документов нужно будет предоставить паспорт, а если вместо вас в орган кадастрового учета обратится ваш представитель, то дополнительно следует подготовить документ, подтверждающий его полномочия.

Процесс изменения вида разрешенного использования земельного участка в 2018 году в Росреестре занимает около 10 дней. Спустя этот срок вы можете получить новую кадастровую выписку, в которой будет содержаться информация о новом ВРИ. Одновременно данные об этом вносятся в ЕГРП.

Клиенты компании RFI соnsult могут не беспокоиться, что им придется тратить время на получение документов: по договоренности с нашими сотрудниками вы можете перепоручить нам решение всех вопросов с госорганами. Мы от вашего имени подадим документы в Росреестр, а вам останется только прийти в наш офис, чтобы забрать готовую кадастровую выписку.

Важная деталь: при смене вида разрешенного использования может измениться и его кадастровая стоимость, а значит и сумма налога. Обжаловать результаты можно, обратившись в соответствующую Комиссию по пересмотру кадастровой стоимости или же напрямую в суд. Компания RFI соnsult успешно решает подобные вопросы, помогая клиентам провести грамотную оценку земельного участка и добиться справедливой суммы налога.

ДОВЕРЬТЕ ИЗМЕНЕНИЕ ВИДА РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ В 2018 ГОДУ НАМ!

Если ваша цель - избежать административные преграды и изменить ВРИ земельного участка вы стремитесь после первого же обращения в администрацию, заручитесь поддержкой экспертов RFI соnsult. Мы оказываем услугу «под ключ», полностью избавляя клиентов от необходимости заниматься улаживанием вопросов. Мы проконсультируем относительно возможности смены ВРИ, поможем подготовить пакет документов, будем представлять ваши интересы в органах самоуправления и при проведении слушаний, поспособствуем быстрому внесению изменений в Кадастр и получению новых документов.Наши услуги включают согласование границ участка, если оно не было проведено, постановку ЗУ на кадастровый учет, согласование изменения вида разрешенного использования в 2018 году с органами местного самоуправления и специализированными организациями. Нашему опыту можно доверять, и многочисленные успешно завершенные дела по смене ВРИ - отличное тому доказательство!

ПОЧЕМУ ВАМ СТОИТ ВЫБРАТЬ RFI СОNSULT

• Более 18 лет работы на правовом рынке Москвы.
• Специалисты с большим стажем работы в данной сфере: выпускники лучших ВУЗов страны - МГУ, МГИМО, МГЮА, Финансовый университет при Правительстве РФ.
• Выполняем изменение вида разрешенного использования земельного участка в короткие сроки и с гарантиями.
• Индивидуально подходим к каждому делу и всегда действуем в интересах клиента, объективно оценивая перспективы решения проблемы и предлагая альтернативы.

Изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка - это неизбежная операция, требующаяся для того, чтобы получить право использовать свою землю для какой-либо цели, не предусмотренной ее действующим ВРИ.

Согласно ст. 30 Градостроительного кодекса РФ, изменить ВРИ возможно только, если это предусмотрено местными правилами землепользования и застройки, утвержденными для данного муниципального образования.

Зачем менять ВРИ?

Разрешенный вид использования - это не просто слова. Собственник земли имеет право пользоваться своим участком только так, как это разрешено и зафиксировано в правоустанавливающих документах. Иные способы использования недопустимы.

Типичный пример. Собственник хотел бы построить на своем участке торговую точку. Однако данная земля имеет сельскохозяйственное назначение. Это означает, что выполнить свое желание он по закону не вправе. Возможно это станет только после смены ВРИ.

В действительности изменение ВРИ может потребоваться в силу самых разнообразных причин:

1. Перепродажа земли. С изменением ВРИ вполне возможно увеличить стоимость участка в несколько раз. Например, если ранее землю можно было использовать только для сельскохозяйственных нужд, а после смены ВРИ на ней можно будет построить многоквартирный дом, то цена участка возрастет минимум в 3-4 раза.
2. Строительство торговой точки или производственного предприятия. В этом случае земля будет приносить максимум прибыли даже в том случае, если конечной целью правообладателя станет ее перепродажа.
3. Жилое строительство. Эта цель стоит перед огромным количеством землевладельцев, которые и хотели бы построить жилье на своей земле, но не вправе этого сделать до смены ВРИ.

Использование земли вразрез с ВРИ чревато для правообладателя серьезным административным штрафом, который будет взиматься до тех пор, пока собственник не устранит выявленное правонарушение.

На данный момент предусмотрены следующие штрафы за данное правонарушение:

1. До 1% от кадастровой оценки участка (не менее 10 тыс. руб.) за нецелевое его использование.
2. До 0,5% от кадастровой оценки земли (но не менее 3 тыс. руб.) за неиспользование земель сельскохозяйственного назначения.
3. До 1,5% от кадастровой оценки земли (но не менее 20 тыс. руб.) за отсутствие строительства на земле, выделенной под ИЖС.

Что такое основные и условно разрешенные ВРИ?

Все виды разрешенного использования земель перечислены в классификаторе ВРИ. Каждый участок имеет присвоенный ему основной ВРИ, Однако, существуют также градостроительные регламенты, применяемые к каждой отдельно взятой территориальной зоне. И этим регламентом за конкретной территорией может быть закреплено несколько дополнительных видов условно разрешенного использования земель.

Главным отличием междуосновными ВРИ и условно разрешенными является то, что для использования земли, в соответствии с основным ВРИ, правообладателю не требуется ничье разрешение. Это право итак за ним закреплено правоустанавливающими документами. Иное дело условно разрешенные ВРИ. Чтобы получить право на любой из условно разрешенных ВРИ потребуется предварительное согласование с соответствующими органами местного самоуправления. Это в первую очередь касается капитального строительства.

Порядок изменения ВРИ

Этап 1: подготовка документов

Собственнику земельного участка необходимо тщательно подготовиться к процедуре, заранее собрав все документы. В частности следует обратиться в местную адимнистрацию, чтобы уточнить: имеется ли соответствующее постановление, на основании которого может быть осуществлено изменение ВРИ.

Помимо этого потребуются:

1. Заявление на изменение вида разрешенного использования земельного участка. Его заполняет собственник и подает в местную администрацию на имя ее главы.
2. Паспорт или иной документ, подтверждающий личность землевладельца.
3. Если землевладелец - юридическое лицо, предоставляется выписка из ЕГРЮЛ.
4. Если интересы заявителя представляет третье лицо (адвокат), прилагается копия его паспорта и нотариально заверенная доверенность, в которой точно перечислены все полномочия представителя.
5. Выписка из ЕГРП, подтверждающая право собственности и содержащая все основополагающие характеристики участка, а также документ, на основании которого это право было приобретено: завещание, купчая, дарственная и т.д.
6. Ситуационный или адресный план участка, исходя из которого можно легко определить, где именно находится сам участок и смежные с ним.
7. Согласование с арендодателем вопроса изменения ВРИ, если участок находится в долгосрочной аренде, а заявление подает от своего имени арендатор.
8. Если на участке имеются какие-либо капитальные строения (объекты недвижимости), то к заявлению прилагаются правоустанавливающие документы и на них.
9. Проект планировки той территории, к которой относится данный участок.

Этот перечень - основной. В зависимости от конкретного ВРИ, список может быть расширен. Чтобы не потратить время впустую, лучше всего заблаговременно уточнить полный перечень в местной администрации, а также ознакомиться с формой заявления и другими обязательными формами.

В общем случае заявление и все приложения к нему в администрацию подает сам землевладелец. Однако с его согласия это могут сделать доверенное лицо (при наличии нотариально заверенной доверенности), а также арендаторы. Документы можно отправить и Почтой России.

В том случае, когда заявитель или его доверенное лицо подают документы в приемной администрации, взамен выдается расписка в получении, на которой поставляется полный перечень принятых документов, а также дата и подпись уполномоченного лица.

Срок рассмотрения заявления ограничен. В общем случае он не может быть дольше 60 дней, но если рассмотрение вопроса не требует организации и проведения публичных слушаний, тогда заявление рассматривают и принимают по нему решение в течение не дольше 30 дней.

Общего закона, согласно которому за изменение ВРИ взимается госпошлина в установленном размере - нет. Однако, на местном уровне вполне могут издаваться постановления, по которым за изменение ВРИ может взиматься в пользу бюджета субъекта федерации установленная сумма. Уточнить этот вопрос следует там же, куда и подается заявление вместе с приложениями к нему.

Этап 2: получение решения

После рассмотрения поданного землевладельцем или его доверенными лицами заявления, глава администрации принимает решение об удовлетворении или отказе в изменении ВРИ. Чтобы получить решение, необходимо явиться в администрацию и предъявить паспорт или доверенность. И решение, и отказ выдаются только в письменной форме. Отказ обязательно должен быть мотивированным, а при несогласии землевладельца с ним документ можно использовать для оспаривания в суде или в вышестоящей инстанции.

Для собственника участка решение администрации является основанием для внесения изменений в ЕГРН . При этом сведения в Росреестр подает местная администрация, которая и вынесла такое решение.

Этап 3: внесение изменений в ЕГРН

С момента, когда администрация направляет в Росреестр сведения о принятом решении об изменении ВРИ, в отношении какого-либо земельного участка, должно пройти не более 15 дней до внесения изменений в ЕГРН. Этот регламент принят в отношении межведомственного информационного взаимодействия. Далее закон отводит только 5 дней на то, чтобы уведомить о внесении изменений правообладателя. Уведомление отправляется по известному адресу (электронному или обычному), согласно Приказу №173 от 25.03.2016 г. Минэкономразвития России, а также ст. 34 ФЗ №218.

Если в обозначенный срок правообладатель не получил официального уведомления, он вправе лично обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением о внесении изменений (ст. 33 ФЗ №218). В этом случае Росреестр направляет в течение 3 дней с момента получения заявления запрос в местные органы государственной власти и самоуправления для получения информации, а в течение 5 дней уведомление о внесении изменений направляется заявителю.

Собственнику следует иметь в виду, что по итогам изменения ВРИ, может существенно измениться кадастровая стоимость участка, а в соответствии с этим изменится в большую сторону и размер земельного налога. Оспорить завышенную, по мнению правообладателя, кадастровую стоимость можно в Росреестре и в суде, согласно Ф №135 от 29.07.1998 г.

Как быстро изменить ВРИ?

Тем, кто никогда не сталкивался с процедурой смены ВРИ, сложно представить себе этот процесс на практике. В первую очередь сложность состоит в том, что взаимодействовать приходится с местным землеустроительным комитетом. Для того, чтобы заявление и приложения к нему были приняты в кратчайшие сроки к рассмотрению, необходимо крайне тщательная предварительная подготовка.

Администрация местного муниципалитета вправе отказать заявителю при выявлении любых несоответствий и ошибок в поданных документах. А, как показывает практика, такие ошибки выявляются регулярно. Ошибочно напечатанные даты, искаженные сведения, опечатки и т.д. Убедиться в том, что ваш пакет документов и заявление соответствует действующим требованиям, лучше заранее. Сделать это просто - обратитесь к земельному юристу за консультацией. Специалист проверит ваш пакет документов и даст рекомендации, либо предложит действовать далее от вашего имени.

Все участки, находящиеся на территории РФ, в обязательном порядке имеют вид разрешенного использования. Он специально устанавливается для каждого участка. От него напрямую зависит, что вы сможете сделать с землей и какие постройки можно построить на ней. Иногда вид разрешенного использования можно поменять.

Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка:

1. Вид разрешенного использования земельного участка может меняться только по той схеме, которая имеется на этой территории зонирования.
2. Нужно составить заявление и направить его в местную администрацию.
3. После этого проводятся слушания, которые должны быть публичными. В них должны принять участие граждане, которые проживают в этом районе. На слушаниях могут присутствовать и правообладатели смежных территорий, в качестве которых могут выступать не только собственники, но и арендаторы участка.
4. Все участники проведенного мероприятия предоставляют свои предложения. А результаты обязательно публикуются.
5. На основе заключения организовавшей слушания комиссии принимается решение, которое может изменить вид использования земли. Но иногда в данном изменении отказывают.

Как же установить и, при необходимости, изменить на более подходящий ВРИ участка земли?

Раньше отдельные чиновники принимали решение об изменении категории участка. С этим было связано много проблем. Но началась земельная реформа, продолжающаяся до сих пор.

В результате этой работы были выработаны определенные нормы, согласно которым выделяют определенные виды разрешенного использования участков земли :

• Условно разрешенные,
• Основные,
• Вспомогательные.

Вся нужная информация, распространяемая на конкретные участки, должна находиться в составе градостроительного права.

Вы ее можете получить, для чего подходят данные способы:

1. Получение справки о зонировании,
2. Получение выписки из правил землепользования и застройки, так называемых ПЗиЗ.

Получаем ГПЗУ и выясняем ВРИ участка земли:

• В орган местного самоуправления необходимо подать заявление. При этом земельный участок должен относиться к территории этого органа. Причем заявление могут подавать не только собственники, но и арендаторы. Оно также может поступить и от заинтересованного в этом лица.
• В местной администрации подготавливают и утверждают ГПЗУ в строго установленный период, который составляет 30 дней со времени получения заявления. При этом оплата за это не взимается.
• Затем необходимо получить ГПЗУ. Обратите внимание на графу 2.1. в ней должны присутствовать сведения обо всех ВРИ, которые допускаются для данного земельного участка.

Обратите внимание! У вас нет обязанности обосновывать цель истребования данного документа. В его подготовке вам не могут отказать, так как администрация обязана его предоставлять по требованию правообладателей.

Всю необходимую для заполнения ГПЗУ информацию администрация собирает самостоятельно. Эта работа осуществляется в рамках сотрудничества между различными ведомствами. Если у вас запрашивают другие документы, помимо заявления, у вас есть право обратиться в прокуратуру.

Как выбрать ВРИ земельного участка?

Получив нужную информацию, правообладатель участка может подобрать любой ВРИ из доступных для него основных и дополнительных ВРИ. Для этого просто в комиссию нужно подать заявление. Комиссия находится в местной администрации.

Сведения о принятом решении из администрации передаются в местное отделение кадастровой палаты. Заявитель не должен предпринимать никаких самостоятельных действий, чтобы это сделать. Вам остается только получить свидетельство о собственности, в котором будет указан новый ВРИ на землю.

Как изменить ВРИ земельного участка?

Это несложно сделать, если рассматривать вопрос теоретически. Но важно выполнить следующие условия:

1. В муниципальном образовании должен находиться градостроительный регламент, находящийся в составе ПЗиЗ.
2. Необходимый вам ВРИ должен присутствовать в перечне ВРИ для конкретного участка.

Но в законодательстве на этот счет есть множество недоработок, которые ведут к многочисленным судебным спорам. Несоблюдение законодательства на любой стадии приводит к отмене ранее принятого решения, как в случае прокурорской проверки, так и в порядке самоконтроля со стороны местной администрации.

Чтобы сменить ВРИ на землю необходимо сделать следующее:

1. Подать заявление на получение выписки на землю. Оно подается в комиссию, находящуюся в районе расположения участка.
2. Убедитесь, что ВРИ участка можно изменить.
3. Выберите подходящий ВРИ из представленного списка самостоятельно.
4. После этого заявление подается в кадастровую палату, чтобы изменить один ВРИ на другой. С заявлением необходимо подать выписку из ПЗиЗ и свидетельство о праве собственности.
5. Кадастровая палата выдает кадастровый паспорт, в котором содержится новый ВРИ. Во время оформления любых сделок с участком этот документ будет необходимым.
6. В Росреестре нужно получить новое свидетельство о собственности.

Обратите внимание! Право на изменение ВРИ находится на стороне правообладателя. Но это не значит, что в качестве него может выступать только собственник.

Правообладателем признается и арендатор. Но на самом деле поменять ВРИ на участок удается не во всех случаях.

Для регистрации изменений арендатором срок его аренды должен составлять не менее 5 лет. Если же это не так, кадастровая палата может отказать в регистрации изменений.

Получаем разрешение на условно разрешенный ВРИ (статья 39 Кодекса)

Согласно 39 статье Кодекса, важно выполнить следующие действия:

1. Подайте заявление в специально созданную для этого Комиссию,
2. Пройдите публичные слушания. В них должны участвовать все заинтересованные лица, в качестве которых могут выступать местные жители и правообладатели, владеющие соседними участками.
3. Получите кадастровый паспорт и новое свидетельство о собственности. Оно должно содержать новый условно разрешенный ВРИ.

• Обоснованный отказ,
• Предоставление разрешения.

Рекомендации представляют собой документ, направляемый главе администрации. Именно за ним остается окончательное принятие решения. Глава должен вынести решение за три дня и опубликовать его. Решение можно обжаловать, но для этого придется обратиться в суд. В целом же с момента получения заявления и до опубликования результатов должно пройти не больше 30 дней.

Обратите внимание! Расходы на организацию и проведение слушаний будет нести в полной мере заявитель.

Но есть территории, смена категории которых невозможна, хотя и допускается в исключительных случаях. К ним можно отнести следующие категории:

• Угодья с особой ценностью и продуктивностью;
• Земли лесного фонда, которые никогда не предоставляют под огородничество, садоводство и дачное строительство.

Правила зонирования территории

Земельный кодекс устанавливает понятие, которое связано с зонированием территорий. Оно заключается в разделении большой территории на зоны развития не только поселений, но и других территорий. Также определяется вид градостроительного использования. Устанавливаются и ограничения, связанные с использованием некоторых участков.

Согласно действующему в России зонированию выделяют следующие земли:

1. Лесного фонда,
2. Водного фонда,
3. Населенных пунктов,
4. Запаса,
5. Сельскохозяйственного значения,
6. Особо охраняемых объектов и территорий,
7. Радиовещания, промышленного назначения, связи, для обеспечения косметической деятельности, энергетики и обороны, а также некоторые другие категории земель.

Как можно поменять вид пользования?

Все более актуальным для многих становится вопрос смены категории земельного участка. Особенно это относится к сельскохозяйственным землям. Многие хотят использовать эти земли под индивидуальное строительство.

Основная причина связана с тем, что на сельскохозяйственной земле нельзя просто так построить дом. К тому же, стоимость земли сельскохозяйственного значения существенно ниже. Многие собственники именно по этой причине планируют поменять разрешенный вид использования на свои участки.

Есть достаточно быстрые, а главное законные методы смены категории. В дальнейшем при желании на участке можно проживать комфортно. Вам не придется беспокоиться о необходимости смены категории.

Так, на землях с сельскохозяйственным значением сегодня разрешается возвести дачу. В таком доме можно будет даже зарегистрироваться. Но понадобится разрешение на возведение дома. А территория может использовать под личные нужды.

Если вы планируете сменить разрешенный вид использования, можно воспользоваться двумя основными вариантами:

1. Перевести участок из одной категорию в другую,
2. Сменить вид использования, не меняя категорию участка.

Первый вариант предполагает получение любого варианта разрешенного использования. В другом случае вам достаточно просто выбрать категорию участка из списка, действующего для конкретной земли.

1. Всегда необходимо учитывать не только возможные ограничения, но и запреты в рамках законодательства. Они могут действовать при смене ВРИ на некоторые участки.
2. Уточняйте наличие в администрации ПЗиЗ.
3. Внимательно изучите не только классификатор ВРИ, но и перечень ВРИ для данного участка земли.

Вы обязательно должны учитывать, что земельное законодательство на данный момент переживает свое становление. По этой причине следует постоянно следить за изменениями и относиться очень критически к требованиям органов местного самоуправления, если они необоснованные.

Дмитрий Баландин