Главная › Отказ от услуг › Инструкция по эксплуатации общественного здания. Особенности технической эксплуатации зданий

Инструкция по эксплуатации общественного здания. Особенности технической эксплуатации зданий

К эксплуатации общественных зданий предъявляются требования, изложенные в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда. Но так как к общественным зданиям предъявляются повышенные требования по сравнению с жилыми зданиями, в процессе эксплуатации общественных зданий необходимо выполнять ряд мероприятий, не свойственных эксплуатации жилых зданий.

Как правило, в помещениях общественных зданий устраивают механические приточно-вытяжные вентиляционные системы; 1 раз в 3 мес. необходимо проводить наладочно-регулировочные работы вентиляционных систем общественных зданий.

Пожарная безопасность общественных зданий в период их эксплуатации обеспечивается постоянной готовностью средств пожаротушения, в том числе системы водопровода и автоматического включения систем дымоудаления, путем выполнения ремонта и технического обслуживания их элементов. Особое внимание в период эксплуатации следует обращать на постоянную готовность путей эвакуации: коридоров, проходов, лестниц, тамбуров, выходов и т. п. Двери на запасных эвакуационных путях должны быть оборудованы автоматически открывающимися запорами.

В большинстве общественных зданий полы устроены из наиболее износоустойчивых материалов, при этом полы должны быть гладкими, но не скользкими. В зависимости от назначения здания к полам также предъявляются повышенные теплотехнические требования и требования звукопоглощения от ударных шумов; полы должны отвечать санитарно-гигиеническим требованиям. Из всех ограждающих конструкций полы наиболее часто подвергаются капитальному ремонту; также значительны объемы их текущего ремонта в периоды между капитальными ремонтами. В связи с этим особое значение приобретают плановые ремонты, так как несвоевременное их проведение приводит к необходимости преждевременной замены больших площадей полов из-за ускоренного износа.

Для ряда зданий необходимо поддерживать постоянные параметры микроклимата; стабильный тепловлажностныи режим создается эффективной работой систем вентиляции и кондиционирования. Для обеспечения эффективной работы систем необходимо регулярно проводить профилактику оборудования, наладочно-регулировочные работы и планово-предупредительные ремонты.

Внутренние поверхности ряда помещений отделывают с учетом возможности их ежедневной влажной дезинфекционной уборки.

Почти для всех помещений общественных зданий одно из основных требований - звукоизоляция. В связи с этим необходимо принимать меры, способствующие снижению уровня шумов. Наиболее эффективным способом борьбы с шумом является устранение причин распространения шумов у источников его образования. Источниками шумов в зданиях являются: насосные установки, водопроводно-канализационное оборудование, вентиляционные установки, лифтовые подъемники, мусоропроводы, оборудование встроенных столовых, трансформаторных подстанций и др. Способы уменьшения уровня шума рассмотрены в соответствующих разделах по инженерному оборудованию зданий.

Основными источниками шумов лифтовых установок являются редукторы, тормозные электромагниты, подшипники и вентиляторы двигателя, контактные панели управления, дверные механизмы, движущаяся по направляющим кабина. Вибрацию в пределах машинного отделения при верхнем расположении лебедки локализуют установкой амортизаторов под раму лебедки. Значительно снижают шум от движущейся кабины тщательно выполненный монтаж направляющих и установка капроновых башмаков.

Для помещений с большим выделением влаги и пара необходимо обеспечить гидроизоляцию конструкций для предупреждения их преждевременного износа.

Снижение динамических воздействий машин на фундаменты достигается установкой пружинных амортизаторов и других упругих прокладок. Но в процессе эксплуатации необходимо в плановом порядке периодически восстанавливать амортизационные устройства, так как прокладки из листовой резины, прессованной пробки и подобных материалов со временем теряют свои упругие свойства.

Для многих общественных зданий необходимо правильно рассчитать систему естественного и искусственного освещения. Но следует отметить, что расчет площади окон связан с их теплотехническим расчетом, так как наличие больших площадей окон в процессе эксплуатации приводит к дополнительной потере теплоты зимой, аккумуляции солнечной теплоты летом и снижению звукоизоляционных свойств ограждающих конструкций.

Не менее важный вопрос для обеспечения нормального естественного освещения - предупреждение образования конденсата на стеклах окон. Эта задача решается путем тщательного уплотнения притворов оконных переплетов, а также поддержания в исправном состоянии отверстий в нижней части наружных переплетов, создающих равномерную влажность в межпереплетном пространстве и служащих для отвода конденсата.

Использованная литература:

1. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда. МДК 2-03.2003 (утв. постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170)

Помимо общих требований Правил и норм технической эксплуатации жилых домов в процессе эксплуатации общественных зданий необходимо выполнять ряд мероприятий, зависящих от особенностей технологических процессов. Все общественные здания как правило рассчитываются на массовые посещения, и поэтому к ним предъявляются повышенные санитарно-гигиенические и противопожарные требования. В помещениях общественных зданий устраиваются приточно-вытяжные системы с механическим побуждением. Периодичность наладочно-регулировочных работ для вентиляционных систем общественных зданий установлена 1 раз в три месяца. Для большинства зданий общественного назначения отклонения от норм температурно-влажностного режима в помещениях задается в весьма малых пределах. Постоянная температура с заданной влажностью поддерживается установками кондиционирования воздуха. В некоторых случаях создание строго нормированного температурно-влажностного режима требуется для сохранения ценностей (в картинных галереях, книгохранилищах).

Пожарная безопасность общественных зданий должна обеспечивать постоянную готовность средств пожаротущения, включая системы водопровода и автоматического включения систем дымоудаления и сигнализации, путем проведения планово-предупредительных ремонтов и наладочных работ. Для каждого здания должны быть утверждены мероприятия по пожарной безопасности в период эксплуатации, а также отдельно на случай возникновения пожара.

Особое внимание необходимо обратить на состояние путей эвакуации: коридоров, проходов, лестниц, выходов.

Большое внимание надо уделять полам общественных зданий. Они должны быть из износоустойчивых материалов (школы, административные здания); в лечебных и детских учреждениях, библиотеках, картинных галереях к полам помимо износоустойчивости предъявляются повышенные теплотехнические и звукопоглощающие от ударных шумов требования; в торговых учреждениях и предприятиях общественного питания, лечебных учреждениях полы должны отвечать санитарно-гигиенических требованиям - не иметь щелей, допускать влажную уборку (паркетные полы не рекомендуется мыть только натирать).

Полы общественных зданий наиболее часто подвергаются капитальному ремонту. Своевременное проведение планово-предупредительных ремонтов исключит необходимость преждевременной замены больших площадей полов из-за ускоренного износа.

Повышенные санитарно-гигиенические требования предъявляются к стенам и перегородкам общественных зданий. Эти требования касаются возможности влажной дезинфекционной уборки стен. Для этого стены облицовывают плиткой, полимерными материалами, масляной окраской. В ряде случаев перегородки должны иметь хорошие изоляционные свойства против проникновения рентгеновских лучей, что достигается нанесением специальной штукатурки.

Почти во всех помещениях общественных зданий требование звукоизоляции - одно из основных, так как оно вызвано технологическими процессами (лечебными процедурами).

В помещениях бань, прачечных с большим выделением влаги важны требования гидроизоляции конструкций. Стены облицовывают на всю высоту глазурованной плиткой. Так как в банных и прачечных водах большое количество загнивающих органических веществ и микробов, то они опасны в эпидемиологическом отношении. Для очистки мыльных вод необходимо исправная работа:

Приемных решеток в трапах для задержки крупных взвешенных веществ;

Отстойника, где производится коагуляция мыльных вод с последующим отстоем в течение 6-12 ч.;

Емкости хлорирования.

Не менее важное значение имеет распределение нагрузок на перекрытия в зданиях с большими сосредоточенным нагрузками: книгохранилищах, прачечных, химчистках и т.д. Нельзя допускать изменения нагрузок против установленных проектом, т.к. это может вызвать деформацию перекрытий, а иногда и разрушение.

Установка и эксплуатация прачечного оборудования и машин требует применения требований, исключающих передачу вибрации на расстояние.

Снижение динамических действий машин на фундамент достигается установкой пружинных амортизаторов и других упругих прокладок. В процессе эксплуатации необходимо проводить осмотр амортизаторов и в случае поломки или утраты своих упругих свойств производить их замену.

Для некоторых лечебных заведений, а также зданий, технологические процессы которых требуют высокой звукоизоляции, необходимо принимать меры, способствующие снижению шумов.

Устранение причин распространения шумов у источников их образования является наиболее эффективным способом борьбы с шумом. Наиболее распространенные источники - насосные установки, водопроводно-канализационное оборудование, вентиляционные установки, лифтовые установки, мусоропроводы, трансформаторные подстанции и т.д.

Виброизоляция насосных установок уменьшается при устройстве амортизаторов под оборудованием гибких вставок на трубопроводе.

Устранение шумов от работающих водопроводно-канализационных систем достигается регулированием смывных бачков, водоразборной арматуры путем:

Путем снижения рабочего давления на подводках к водоразборной арматуре;

Правильного формирования вытекающей струи;

Наполнение емкостей под уровнем воды;

Применение звукоизолирующих устройств и рационального способа прокладки трубопроводов.

При работе вентиляционных установок возникают воздушный и структурный шумы. Уменьшению шума способствует установка виброизоляции воздуховодов, а также устройство глушителей, представляющих собой канал, облицованный внутри звукопоглощающим материалом.

Для уменьшения шума от мусоропроводов допускается обклеивание приемных бункеров листовой резиной толщиной 1 см, которая воспринимает удары отскакивающих от стен предметов.

Для многих общественных зданий большое значение имеет выбор правильной системы освещения помещений. Освещение больниц, школ, проектных учреждений связано с необходимостью обеспечения высоких показателей коэффициента естественной освещенности, иногда не менее 300 лк при отсутствии зрительного дискомфорта (это условие освещенности, при которых соотношение яркости источника света и освещения окружающих поверхностей не вызывает неприятных ощущений и не оказывает вредного утомляющего воздействия на зрение).

Площади оконных проемов должны быть строго рассчитаны, так как неоправданное их увеличение в процессе эксплуатации может привести к дополнительной потери тепла зимой, аккумуляции солнечного тепла летом и снижению звукоизоляционных свойств в наружных ограждениях.

Установлено, что количество тепла, уходящего через 10 м 2 остекления при наружной температуре -1°С и температуре внутри помещения 18-19 °С, равно 1 Дж/с. Солнечная радиация через оконные проемы способствует дополнительному нагреванию помещений, что для многих из них недопустимо. В связи с этим необходимо устанавливать экраны, вывешивать шторы, следить за работой искусственного освещения.

Эксплуатация общественных зданий требует выполнения и других специальных требований, вызванных спецификой работы отдельных конструкций и устройств. Однако общие принципы организации технической эксплуатации элементов зданий должны базироваться на строгом соблюдении системы планово-предупредительного ремонта элементов зданий и наладки оборудования, обеспечивающей безотказную их работу в течение нормативного срока службы.

Паспортизация зданий

В организации технической эксплуатации жилищного фонда важное значение имеет паспорт дома и отдельных видов его технического оборудования.

Паспорт содержит:

Техническое описание строения, конструктивных элементов дома и их технического состояния;

Сведения о времени и характере проводимых ремонтов;

Пояснительные чертежи;

Описание инженерного оборудования и его технические характеристики.

Ежегодно в паспорте дома отмечаются результаты его технического осмотра, отмечаются сведения об эксплуатации объекта.

При описании строений применяются следующие понятия, определяющие объекты и единицы наблюдения: - домоуправление, домовладение, отдельное строение (жилое и нежилое), помещение, квартира, комната, общая площадь, жилая площадь, вспомогательная площадь.

Кроме паспортизации проводят и инвентаризацию жилищного фонда. Инвентаризация не содержит детальных данных для суждения о техническом состоянии здания и его оборудования. В инвентаризационных документах регистрируются данные определяющие назначение и состояние объекта. В процессе инвентаризации производится группировка строений по определенным признакам:

1. Назначение помещений.

2. Форма собственности.

3. Тип строения.

4. Этажность строения.

5. Внутреннее благоустройство строения.

Инвентаризация важна для формирования системы мониторинга жилья, которая подразумевает непрерывное отслеживание состояния и изменений жилищного фонда.

Тема: "Амортизация и износ основных фондов в жилищном хозяйстве"

Основные фонды жилищного хозяйства относятся к непроизводственным фондам. Жилые здания - это непроизводственные фонды независимо от ведомственной принадлежности.

Отнесение того или иного предмета к основным фондам начинается с принятия его на баланс и создания необходимых условий для него функционирование (монтаж).

В жилищном хозяйстве 97% стоимости основных фондов занимают жилые здания, остальное - это хозяйственные постройки, оборудование и инвентарь для ремонта, механизмы для уборочных работ и др.

В зависимости от износа основных фондов устанавливают срок их службы и норму амортизационных отчислений.

Единые нормы амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства утверждаются Правительством и представлены в таблице 5.

Таблица 5 - Нормы амортизационных отчислений для жилых зданий

Группы и виды основных фондов	Норма амортизационных отчислений (в % к балансовой стоимости)

Жилые здания
Здания каменные, особо капитальные, стены кирпичные толщиной в 2,5-3,5 кирпича или кирпичные с железобетонным или металлическим каркасом, перекрытия железобетонные и бетонные; здания с крупнопанельными стенами, перекрытия железобетонные	0,7
Здания с кирпичными стенами толщиной в 1,5-2,5 кирпича, перекрытия железобетонные, бетонные или деревянные с крупноблочными стенами, перекрытия железобетонные	0,8
Здания со стенами облегченной кладки из кирпича, монолитного шлакобетона, легких шлакоблоков, ракушечника, перекрытия железобетонные или бетонные; деревянные	1,0
Здания со стенами смешанными, деревянными рубленными или брусчатыми	2,0
Здания сырцовые, сборно-щитовые, каркасно-засыпные, глинобитные, саманные	3,3
Здания каркасно-камышовые и другие облегченные	6,6

Норму амортизации устанавливают по формуле 3:

где С - балансовая стоимость основных фондов;

Рк - затраты на капитальный ремонт за весь срок службы основных фондов;

О - остаточная стоимость после ликвидации основных фондов;

Т- установленный срок службы.

Величину износа зданий определяют ежегодно по установленным нормам амортизации.

Нормы предусматривают только ту часть, которая направляется на полное восстановление, а средства на все виды ремонта (текущий, капитальный) должны производиться за счет средств фонда ремонтов с включением их в себестоимость продукции, работ, услуг.

С течением времени происходит физический и моральный износ зданий.

При выполнении капитального ремонта физический износ частично ликвидируется, а действительная стоимость здания увеличивается.

Задача 1

Рассчитать амортизационные отчисления, производимые каждый год, определить величину износа после 10 лет эксплуатации здания и действительную стоимость здания, определить стоимость износа после капитального ремонта, если известно, что восстановительная стоимость здания 11708202 тыс. руб., норма амортизации - 1,7%, был произведен капитальный ремонт стоимостью 936657 тыс. руб.

Тема: "Физический и моральный износ зданий"

Задача 2

Определить физический износ жилых зданий разной этажности и рассчитать стоимостное значение физического износа, если физический износ отдельных конструктивных элементов представлен в таблице 6, удельный вес стоимости конструктивных элементов в общей стоимости дома представлен в таблице 7. Восстановительная стоимость зданий указана в таблице 6.

Таблица 6 - Степени износа отдельных конструктивных элементов

Констр. элементы здания и инж. оборудование	Степень износа элемента, %
	1 эт	2эт	3 эт	4-5эт	9-12эт
1 Фундаменты
2 Стены
3 Перекрытия
4 Перегородки
5 Крыша
16 Полы
7 Лестницы
8 Окна и двери
9 Внутренняя отделка
10 Инженерные сети и оборудование
11 Прочие элементы
Восстановит-ая стоимость зданий, тыс. руб.

Таблица 7 - Удельный вес стоимости конструктивных элементов в общей стоимости дома, %

Конструктивные элементы	Этажность зданий
1 эт	2эт	3 эт	4-5 эт	9эт	12 эт	более 12 эт








	-

						12,5
		10,1	8,8	8,5	14,7	14,5	17,1
		8,9	8,2	9,5	2,3	1,0	0,9
Итого

Задача 3

Определить моральный износ и индекс качества жилого дома. Данные для определения физического износа дома взять из задачи №2; данные по виду благоустройства и удельному весу стоимости оборудования приведены в таблице 8; данные о средней стоимости перепланировки квартир приведены в таблице 9.

1 выр.: в 5-ти этаж, домах нет видов благоустройства (4, 7, 8, 5), нуждается в перепланировке 20% площади дома при средней площади квартир 53 м 2 ;

2 вар.: в 3-х этаж, домах нет видов благоустройства (4, 7, 8, 6), нуждается в перепланировке 45% площади дома при средней площади квартир 40 м 2 ;

3 вар.: в 9-ти этаж, домах нет видов благоустройства (7, 8).

Таблица 8 - Вид благоустройства и удельный вес стоимости оборудования в стоимости домов

Таблица 9 - Удельный вес стоимости перепланировки квартир

Задача 4

Определить физический, моральный износ и индекс качества жилого фонда ЖЭО. На обслуживании ЖЭО находится 30% жилого фонда в 5-ти этажных домах, 25% - в 9-ти этажных, 25% - в 12-ти этажных и 20% - в 14 этажных.

В домах 5-ти этажных нет благоустройства 6,7,8 (см. таблицу 3); неудобную планировку имеет 20% жилого фонда при средней площади квартир 58 кв.м.

Физический износ конструктивных элементов по группам зданий приведен в таблице 10.

Таблица 10 - Физический износ конструктивных элементов

Тема: "Модернизация и реконструкция зданий"

Исходные данные:

Наличие всей жилой площади к началу периода, тыс. м 2 2350

Численность постоянно проживающего в городе населения,

тыс. чел. 180

Всего семей в городе, тыс.:

к началу перспективного периода 75

к концу перспективного периода 105

в том числе из:

1-го чел. - 20; 2-х - 25; 3-х - 26; 4-х - 19;

5-ти и более - 15

Число квартир в городе к началу периода, тыс. 45

Условия расселения:

Каждой семье - отдельную квартиру;

Лица, не имеющие семьи, и бездетные семьи расселяются в однокомнатные квартиры;

Проектируется следующий размер жилой площади на 1 жителя к концу перспективного периода, м 2:

а) на одного проживающего (одиночки) - 33 м 2

б) семья из 2-х чел. - 21 м 2 ;

в) семья из 3-х, 4-х, 5-ти и более чел. - 20 м 2 .

Для решения задачи необходимо заполнить таблицу

Расселение производится в зависимости от состава семей, наличия детей, супружеских пар. 1,5 тыс. одиночек будет расселено в общежития.

Для решения задачи необходимо заполнить таблицу состава семей и вариантов их расселения в различных по числу комнат квартирах.

Состав семьи, чел	Число семей, тыс.	Удельный вес каждого варианта расселения, %	Число квартир по числу комнат, тыс.
				Итого
	18,5	100 в 1-о к.
		60 в 1-о
		40 в 2-х
		65 в 2-х
		35 в 3-х
		50 в 2-х
		50 в 3-х
5и более		60 в 3-х
		40 в 4-х
Итого
Было
Требуется

Тема: "Строительная теплотехника"

При проектировании и дальнейшей эксплуатации ограждающих конструкций различных зданий приходится решать вопросы, связанные с теплофизикой, устанавливать методы расчета для создания ограждений, удовлетворяющих теплотехническим требованиям. Эти задачи решаются при помощи строительной физики и, в частности, ее разделе строительной теплотехники.

Задачей строительной теплотехники является установление оптимальных размеров конструкций, при которых хорошо сохраняется тепло внутри помещения и нормальный влажностный режим.

Количество теплоты Q T , которое проходит через материал ограждения за 1 час, согласно закону Фурье определяется соотношением по формуле 4.

где - коэффициент теплопроводности, ккал/м*ч*град;

F - площадь ограждения, м 2 ;

b - толщина ограждения, м;

Z- время, час;

Разность температур на внутренней и наружной поверхностях ограждения, град.

Полное количество теплоты Q H (ккал/час), отданное наружной поверхностью стены воздуха, определяется по формуле 5.

где - коэффициент теплоотдачи, ккал/м2*ч*град:

t H - температура наружного воздуха, град.

Термическое сопротивление материала стены (R T) определяется: R T = b/ , - для однородной стены.

Таблица 11 – Основные значения физических показателей строительных материалов

Задача 7

Определить количество тепла, проходящего через единицу площади кирпичной стены толщиной 32 см за 1 час, разность температур на внутренней и внешней поверхности 5°С. Коэффициент теплопроводности кирпича приведен в таблице.

Задача 8

Определить количество тепла, проходящего через единицу площади за 1 час кирпичной, железобетонной, шлакобетонной стен, если толщина стен соответственно: 0,32 м, 0,2 м и 0,25 м.

Задача 9

Во сколько раз уменьшится прохождение тепла через стену из кирпича толщиной 15 см после того, как наружная поверхность стены была покрыта известковой штукатуркой. Толщина слоя штукатурки 1 см.

Задача 10

Определить, какое количество тепла проходит через окно с тройным остеклением за 3 часа. Разность температур на внутренней и наружной поверхности окна составляет 15°С. Площадь окна 2,5 м 2 , толщина воздушных прослоек составляет 20 мм.

Список литературы

1. Техническая эксплуатация жилых зданий: Учебник для строит. вузов / С.Н. Нотенко, А.Г. Ройтман, Е.Я. Сокова и др.; Под ред. A.M. Стражникова. - М: Высшая школа, 2000. - 429 с.

2. Боголюбов B.C. Совершенствование экономических отношений в жилищной сфере / B.C. Боголюбов, Н.В. Васильева.-Санкт-Петербург, СПб ГИЭА, 1999. -128 с.

3. Российская Федерация. Законы. Об основах федеральной жилищной политики от 1992 // В сб.: "Ведомости СНД и ВС РФ", №3 от 21.01.92, ст. 99.

4. Российская Федерация. Законы. О товариществах собственников жилья от 17.06.96 // Собрание законодательства РФ, -1996.-№25.- Ст. 29,63.

5. Российская Федерация. Законы. О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения от 17.04.92 // Собрание законодательства РФ, - 1999. - №14. - Ст. 1150.

6. СНиП 2.04.08-87* "Газоснабжение". - Минстрой России, 1995.

7. СНиП 2.08.01-89* "Жилые здания". - Минстрой России, 1995.

8. СНиП 2.04.05-91* "Отопление, вентиляция и кондиционирование". - Минстрой России, 1994.

9. СНиП 2.04.01-85* "Внутренний водопровод и канализация зданий". - Минстрой России, 1996.

10. Журналы "Жилищное и коммунальное хозяйство".

11. Журналы «Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ».

ПРИЛОЖЕНИЕ А

Вопросы к зачету

1. Требования, предъявляемые к качеству жилья.

2. Система качества жилья и ее элементы.

3. Государственная система использования, технического обслуживания и обеспечения сохранности жилого фонда.

4. Эксплуатационные требования к зданиям, их конструкциям и оборудованию.

5. Система технической эксплуатации зданий и ее элементы.

6. Виды износов зданий, их определение и оценка.

7. Система технического осмотра и обслуживания жилых и общественных зданий.

8. Организация технического обслуживания зданий, планируемых на капитальный ремонт.

9. Перечень работ по текущему и капитальному ремонтам.

10. Стратегия планирования капитальных ремонтов.

11. Подготовка жилых и общественных зданий к сезонной эксплуатации.

13. Благоустройство придомовой территории и его значение.

14. Санитарное содержание жилых домов и придомовой территории.

15. Предупреждение преждевременного износа зданий.

16. Техническая эксплуатация оснований подвалов, фундаментов, придомовой территории.

17. Техническая эксплуатация фасадов.

18. Техническая эксплуатация стен зданий.

19. Техническая эксплуатация крыш и чердаков.

20. Техническая эксплуатация окон и дверей.

21. Инженерное оборудование зданий, его назначение.

22. Эксплуатация систем холодного и горячего водоснабжения.

23. Эксплуатация системы канализации.

24. Техническая эксплуатация отопительной системы.

25. Техническая эксплуатация вентиляционной системы.

26. Эксплуатация системы электрооборудования.

27. Эксплуатация системы газоснабжения.

28. Эксплуатация мусоропроводов и лифтов.

29. Эксплуатация общественных зданий.

30. Паспортизация жилых и общественных зданий, ее назначение.

ПРИЛОЖЕНИЕ Б

ТЕКУЩИЕ ВОПРОСЫ ПО ТЭ ЖКФ

КОНТРОЛЬНЫЙ ОПРОС №1

9. Какова периодичность планово-предупредительных и капитальных ремонтов?

10. Что называется комплексным ремонтом?

11. В чем заключается выборочный, капитальный ремонт?

12. В чем заключается текущий ремонт зданий?

13. Как определяется физический износ элементов здания?

14. Как определить степень морального износа здания?

15. На какие группы по капитальности делятся здания?

16. Какие мероприятия обеспечивают нормативный срок службы зданий?

17. Каков порядок приемки зданий в эксплуатацию?

КОНТРОЛЬНЫЙ ОПРОС №2

36. Как осуществляется подготовка здания к зиме?

ПРИЛОЖЕНИЕ Б

ТЕКУЩИЕ ВОПРОСЫ ПО ТЭ ЖКФ

КОНТРОЛЬНЫЙ ОПРОС №1

1. Каково значение жилищного фонда?

2. Какова классификация жилого фонда?

3. Что является недвижимостью, дать классификацию.

4. Каковы основные принципы управления кондоминиумом?

5. Какова структура диспетчерских служб?

6. Каков порядок оформления заявок?

7. В чем сущность планово-предупредительных ремонтов?

8. Какова взаимосвязь между различными видами ремонтов?

9. Какова периодичность планово-предупредительных и капитальных ремонтов? Ю.Что называется комплексным ремонтом?

11.В чем заключается выборочный, капитальный ремонт?

12.В чем заключается текущий ремонт зданий?

13.Как определяется физический износ элементов здания?

14.Как определить степень морального износа здания?

15.На какие группы по капитальности делятся здания?

16.Какие мероприятия обеспечивают нормативный срок службы зданий?

П.Каков порядок приемки зданий в эксплуатацию?

КОНТРОЛЬНЫЙ ОПРОС №2

18. В какой степени загрязненный воздух влияет на строительные конструкции?

19. Какие методы защиты металлов от коррозии Вы знаете?

20. При каких условиях происходит гниение древесины? Какие способы защиты древесины от гниения Вы знаете?

21. Какие методы защиты каменных и бетонных конструкций от коррозии Вы знаете?

22. Какие меры защиты фундаментов от увлажнения Вы знаете?

23. Какие мероприятия проводятся по усилению основания?

24. Каков порядок обследования оснований и фундаментов?

25. Назовите виды разрушений стен и причины, вызывающие эти разрушения?

26. Как осуществляются наблюдения за деформациями в стенах зданий?

27. Каков порядок осмотра фасадов?

28. Какие признаки разрушения фасадов Вы знаете?

29. Назовите основные способы устранения неисправностей при разрушении фасадов.

30. Каков порядок осмотра крыш?

31. В чем особенности эксплуатации невентилируемых совмещенных крыш с неорганизованным водостоком?

32. Каков порядок и сроки ремонта лестниц?

33. Какие основные мероприятия по технической эксплуатации лестниц должны проводится техником-смотрителем?

34. Как часто производится осмотр окон, дверей и световых фонарей?

35. Каков порядок ремонта окон, дверей и световых фонарей?

36.Как осуществляется подготовка здания к зиме?

37. Как осуществляется подготовка к сезонной эксплуатации конструктивных элементов крыши?

38. Каковы особенности эксплуатации общественных зданий различного назначения?

Кафедра «Сервис»

Шиховцова Н.Н.

Каждое здание и сооружение имеет определенное назначение, в зависимости от этого при проектировании принимают те или иные конструктивные схемы здания, этажность, объемнопланировочные решения, предусматривают строительные материалы и т. д.
Между возведением здания (инженерными изысканиями, проектированием и строительством) и процессом его использования существует прямая связь. Эксплуатационная пригодность здания, безотказность и долговечность его конструктивных элементов и инженерных систем определяются уже на стадии проектирования и строительства. Учитываются методы эксплуатации, возможность доступа к отдельным элементам инженерных систем и конструкций для их технического обслуживания и ремонта. Таким образом, проектные решения, качество возведения здания определяют его потребительскую стоимость и эксплуатационные свойства. В этом заключается прямая связь эксплуатационного процесса с процессом возведения здания.
В зависимости от назначения здания подразделяют на следующие виды:
гражданские, к которым относятся жилые и общественные, обслуживающие бытовые и общественнокультурные потребности населения (например, театры, больницы, учебные здания, магазины и др.);
промышленные, обслуживающие нужды производства и транспорта (здания цехов, тепловых электростанций, районных и квартальных котельных, промышленных и транспортных складов, депо и др.);
сельскохозяйственные, обслуживающие потребности сельского хозяйства (здания для содержания животных и птиц, ветеринарные лечебницы, теплицы, склады сельскохозяйственной продукции и др.).
В результате научнотехнического прогресса, изменения окружающей среды под воздействием человека, повышения жизненного уровня населения технология производственных процессов и методы использования жилых и общественных зданий меняются. Следовательно, в период эксплуатации вырабатываются новые требования к проектированию и строительству объектов, конструктивных элементов и инженерных систем, т. е. существует обратная связь между использованием, проектированием и строительством зданий.
Эксплуатация зданий предусматривает «потребление» построенных объектов, т. е. использование их помещений для определенных целей. Например, если речь идет о жилом здании, то его эксплуатация подразумевает использование жилых квартир для проживания граждан. Для удовлетворения потребностей проживающих необходимы безотказное функционирование всех инженерных систем (водопровода, канализации, горячего водоснабжения, вентиляции, лифтовых установок и др.), надежность конструктивных элементов, благоустройство дворовых территорий. Проживание в жилом доме связано с системой взаимоотношений проживающих и администрации здания (паспортные услуги, квартирная плата, культурномассовые мероприятия и др.).
Таким образом, задачи эксплуатации здания можно определить как комплекс мероприятий, обеспечивающих комфортное и безотказное использование его помещений, элементов и систем для определенных целей в течение нормативного срока жизни.
Качество здания формируется при проектировании, строительстве, эксплуатации. Наиболее существенное влияние на качество здания оказывает эксплуатационный период, так как он является заключительным и наиболее продолжительным по времени. При этом в период эксплуатации могут проявиться недостатки, допущенные при проектировании и строительстве здания, отрицательно влияющие на его качество. Задача эксплуатационных служб в этом случае - устранение недостатков с помощью соответствующих строительных и проектных организаций.
Качество здания определяется многими факторами (условиями расселения и организацией технологических процессов, нормальным функционированием инженерных систем и элементов здания, обеспечением комфортных параметров среды внутри помещений и т. д.). Поскольку жилые и общественные здания являются местом длительного пребывания населения, уровень организации эксплуатационных процессов оказывает наиболее существенное влияние на настроение людей.
Физический износ здания. С течением времени действительная стоимость здания снижается. В любой промежуток времени она может быть определена как разность между первоначальной стоимостью и алгебраической суммой затрат, вызванных износом и восстановлением конструктивных элементов и инженерных систем, т. е. она может быть выражена формулой
к= V(Я - Кр),
где К - действительная стоимость здания, руб.; V - первоначальная стоимость здания, руб.; И - стоимостное выражение физического износа, руб.; Кр - объем затрат на капитальный ремонт, руб.
Под физическим износом понимают потерю зданием с течением времени прочности, устойчивости, снижение теплои звукоизоляционных свойств, водои воздухонепроницаемости. Основные причины физического износа - воздействие природных факторов, а также технологических процессов, связанных с использованием здания.
Процент износа зданий определяют по срокам службы или фактическому состоянию конструкций, пользуясь инструкцией по переоценке основных фондов и определению износа.
Физический износ здания устанавливают: на основании визуального осмотра конструктивных элементов и определения процента потери ими эксплуатационных свойств вследствие физического износа (последнее с помощью специальных таблиц);
экспертным путем с оценкой остаточного срока службы; расчетным путем (при отсутствии видимых признаков физического износа);
инженерными обследованиями с определением стоимости работ, необходимых для восстановления эксплуатационных свойств конструкций и инженерных систем.
Физический износ здания определяют как среднее арифметическое износа отдельных девяти элементов здания: фундаментов, стен, перекрытий, крыши и кровли, полов, оконных и дверных устройств, отделочных работ, внутренних санитарнотехнических и электротехнических устройств и прочих элементов (лестниц, балконов и др.). Для установления износа конструктивных элементов пользуются таблицами, приведенными в Правилах оценки технического износа жилых зданий.
Для определения физического износа конструкций обследуют их отдельные участки, имеющие разную степень износа. Износ всей конструкции подсчитывают по средневзвешенному значению износа отдельных участков и по их удельному весу в общем объеме конструкции или инженерной системы.
Оценка технического состояния конструкций здания в зависимости от их физического износа приведена ниже в табл. 17.
17. Оценка технического состояния конструкций здания
Хорошее 010 010
Вполне удовлетворительное 1120 1120
Удовлетворительное 2130 2130
Не вполне удовлетворительное 3140 3140
Неудовлетворительное 4160 4160
Ветхое 6180 6180
Негодное 81100 Более 80
Окна, двери, печи, система центрального отопления, водопровод, канализация, % износа
Состояние конструкций
Фундаменты, кирпичные и деревянные стены, каменные лестницы, крыши, % износа
Процент износа всего здания ((?ф) определяют как среднее арифметическое значение износа отдельных конструктивных элементов, взвешенных по их удельным весам в общей восстановительной стоимости объекта:
0ф=11 = 1 /
где - удельная стоимость данного конструктивного элемента или инженерной системы в общей восстановительной стоимости, %; /, - износ конструктивного элемента, установленный при техническом обследовании, %.
Удельные веса стоимости конструктивных элементов или инженерных систем приведены в соответствующих инструкциях Госстроя СССР.
В табл. 18 приведен пример расчета процента физического износа конструкций и здания в целом.
18. Расчет процента физического износа здания
Конструктивные элементы Удельный вес стоимости конструкции в общей стоимости здания, % Износ конструкций, установленный при обследовании, % 4/,
Фундаменты 7 12 84
Стены и перегородки 42 15 630
Перекрытия 12 15 180
Кровля 3 30 90
Полы 6 20 120
Окна и двери 4 20 80
Отделка 8 40 320
Санитарнотехнические 12 25 300
и электротехнические устройства
Прочие элементы 6 10 60
Итого 100 - 1864
Отсюда
Оф = ?,/, /100 = 1864/100 = 18,6 %.
1=1 /
Стоимостное выражение физического износа определяют по формуле
И= Оф Г/100,
где бф - физический износ, определенный по формуле; V" - восстановительная стоимость, руб.
Восстановительная стоимость здания определяется стоимостью его воспроизводства в текущих ценах.
Для объективной оценки физического износа элементов зданий проводят инженерные обследования.
Следует иметь в виду, что определение износа путем инженерных обследований требует умения и опыта работы с инструментами и, кроме того, связано с затратами времени на изыскания, лабораторные испытания и камеральную обработку данных. Но во всех случаях, когда требуются точные данные о несущей способности конструкций, а также физикомеханических свойствах материалов элементов зданий для определения износа конструкций, пользуются инструментальными методами обследования зданий.
На практике принято считать, что полный износ здания соответствует физическому износу 70-75 % и классифицируется как ветхое состояние.
Нормативный срок службы конструкции или инженерной системы установлен с учетом выполнения мероприятий по техническому обслуживанию и ремонту, предупреждающим их преждевременный износ. При этом в процессе эксплуатации физический износ устраняют путем полной или частичной замены изношенных элементов конструкций. Известно, что срок службы некоторых конструкций значительно меньше общего срока службы здания, поэтому за весь период эксплуатации здания такие конструкции приходится полностью менять один или несколько раз. Все перечисленные работы выполняют при капитальном ремонте здания. Таким образом, капитальный ремонт здания предусматривает устранение физического износа конструкций или инженерных систем.
Оптимальный срок службы здания. Под сроком службы здания понимают продолжительность его безотказного функционирования. Как правило, продолжительность безотказной работы элементов здания, его систем и оборудования неодинакова. При определении нормативных сроков службы здания принимают средний безотказный срок службы основных несущих элементов: фундаментов и стен. При этом сроки службы других элементов здания могут быть в 2-3 раза меньше нормативного срока службы здания.
Для безотказного и комфортного пользования зданием в течение всего срока его эксплуатации эти элементы приходится полностью заменять. Например, жилые дома второй группы капитальности имеют нормативный срок службы 125 лет. Но в этой группе зданий допускается устройство дощатых полов со сроком службы 40 лет и деревянных перекрытий, имеющих срок службы 60 лет. Следовательно, за полный срок службы этого типа домов потребуется замена деревянных перекрытий не менее одного раза, полов - не менее двух раз. Кроме того, требуется неоднократно заменять инженерные системы, состоящие из многих элементов с различными сроками службы. Так, в системе центрального отопления нагревательные приборы - радиаторы - имеют срок службы 40 лет, трубопроводы - 30 лет.
За весь срок службы (до полной замены) элементы здания и его инженерные системы неоднократно налаживают, подвергают техническому обслуживанию и ремонту с заменой отдельных частей, которые не могут эксплуатироваться до полного износа всей системы без ремонтнорегулировочных работ. В период эксплуатации такие работы необходимо выполнять для частичного восстановления эксплуатационных свойств систем, потеря которых происходит изза физического износа.
Нормативный срок службы определен с учетом соблюдения требований системы технического обслуживания и ремонта элементов здания. Если их не выполнять, то элемент (конструкция) выйдет из строя преждевременно. Невыполнение незначительных по объему работ иногда может явиться причиной выхода из строя полностью какойлибо конструкции.
Например, нормативный срок службы стальных кровель 20 лет. Но такой срок может быть обеспечен только при периодической
(один раз в 3-5 лет) масляной окраске покрытия. Нарушение этого требования приводит к интенсивной коррозии металла и выходу кровельного покрытия из строя через 5-7 лет.
При невыполнении работ по окраске оконных переплетов один раз в три года нижние бруски быстро загнивают, и если вовремя не заменять изношенные элементы (восстановление износа переплета), через некоторое время потребуется замена всего переплета.
Периодичность ремонтных работ зависит от долговечности материалов, из которых изготовлена конструкция или инженерная система, интенсивности нагрузок и воздействия окружающей среды, технологических и других факторов.
Таким образом, нормативный срок службы элементов здания устанавливают с учетом выполнения мероприятий по технической эксплуатации зданий; несвоевременное их выполнение может привести к сокращению установленного (нормативного) срока службы здания.
Цель указанных выше мероприятий - устранение физического износа конструкций и инженерных систем и обеспечение их работоспособности на протяжении нормативного срока эксплуатации. Надежность элементов обеспечивается при выполнении комплекса мероприятий технического обслуживания и ремонта, главными из которых являются плановые ремонты.
На практике долговечность, или срок службы, задается в зависимости от капитальности здания. Задача эксплуатации заключается в наиболее эффективном использовании зданий с одновременным проведением мероприятий, способствующих безотказной работе конструктивных элементов и инженерных систем в течение времени, не менее нормативного.
При замене элементов здания в процессе эксплуатации необходимо в проектах предусматривать установку новых элементов взамен отслуживших с таким расчетом, чтобы они обеспечивали наибольший оптимальный срок службы при минимальных затратах на техническое обслуживание и последующие ремонты.
Техническая эксплуатация зданий. В комплекс мероприятий по технической эксплуатации зданий входят: текущий плановый ремонт и наладка оборудования; непредвиденный текущий ремонт; капитальный плановый ремонт; выборочный (неплановый) капитальный ремонт. В совокупности перечисленные мероприятия составляют систему технического обслуживания и ремонта зданий.
Текущий ремонт предупреждает преждевременный износ конструкций. Из этого следует, что он не изменяет физического состояния материала конструкции. Мероприятия по текущему ремонту обеспечивают как бы консервацию материала конструкции в его проектном состоянии. На первый взгляд может показаться, что эти мероприятия не имеют существенного значения. Однако несвоевременное проведение работ по текущему ремонту может вызвать значительные дополнительные затраты на капитальный ремонт. Выше был приведен пример, из которого видно, что изза несвоевременно проведенной окраски металлической кровли срок ее службы сократился в 3-4 раза. Прочностные свойства и физическое состояние кровли до окраски и после нее не меняются, но окрасочный слой как бы консервирует свойства металлического листа, т. е. значительно удлиняет срок его службы по сравнению с неокрашенным.
В практике нет четкого деления работ, выполняемых при текущем и капитальном ремонте, однако принципиальное их различие обусловлено целью, преследуемой тем и другим ремонтом. Часто к текущему ремонту относят небольшие по объему работы по замене конструкций, например отдельных мест каменной облицовки цоколя и стен. В этом случае текущий ремонт не направлен на восстановление износа стен здания. В связи с тем что наружные стены имеют, как правило, большие запасы прочности и разрушение отдельных кирпичей не влияет на несущую способность стены в целом в пределах действующих нагрузок, работы по текущему ремонту не оказывают существенного влияния на общие прочностные и физические характеристики стены.
Но если не заменять отдельные разрушенные кирпичи облицовки стен, то под воздействием факторов окружающей среды кирпичная кладка будет разрушаться и далее, что приведет к потере прочностных и физических свойств стены и цоколя. Отсюда следует, что отдельные дефекты стен и других конструкций, если они не вызывают потери прочностных или других физических свойств конструкций или инженерных систем под воздействием нагрузок, устраняют при текущем ремонте.
К текущему ремонту относятся также работы по наладке инженерных систем и приборов (техническое обслуживание). Своевременное проведение этих работ обеспечивает рациональное использование энергетических ресурсов и воды, а также предупреждает преждевременный выход из строя всей конструкции (инженерной системы). Например, плохая регулировка системы отопления может привести к нерациональному расходованию тепловой энергии, замораживанию отдельных трубопроводов и выходу из строя всей системы.
Таким образом, к текущему ремонту относятся мероприятия, которые предупреждают преждевременный износ конструкций и инженерных систем.
Текущий ремонт следует проводить в плановом порядке, в сроки, предупреждающие нарушение нормальной работы элементов конструкции. Например, очередную окраску стен лестничных клеток надо выполнять не при потере окрасочной пленкой своих защитных и декоративных свойств, а в наиболее вероятные моменты, предупреждающие ее.
Однако установлено, что при выполнении работ в плановом порядке не исключаются неожиданные выходы из строя отдельных элементов конструкций, приборов, нарушения нормальной работы инженерных систем или мелкие дефекты конструкций. Их устранение также относится к текущему ремонту зданий. Например, согласно правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда 75 % всех затрат на текущий ремонт должно направляться на плановый ремонт, а 25 % - на непредвиденные работы.
Вместе с тем мероприятия текущего ремонта не могут обеспечить устранение физического износа элементов здания, вызванного воздействием на материалы конструкций и инженерных систем факторов окружающей среды, статических и динамических нагрузок. Работы по восстановлению эксплуатационных свойств частей зданий, потеря которых происходит в процессе эксплуатации, осуществляют при капитальном ремонте.
Основным видом капитального ремонта является плановый, который выполняют через определенные плановые сроки, с наибольшей вероятностью предшествующие началу ускоренного износа элементов зданий. На этот вид ремонта затрачивается не менее 50 % средств, выделяемых на капитальный ремонт зданий.
Неисправности, снижающие эксплуатационные свойства конструкций и инженерных систем, если их ремонт не может быть отложен до очередного планового ремонта, устраняют в межремонтные периоды в процессе выборочного (непланового) ремонта.
Внедрение четкой системы плановопредупредительного ремонта должно способствовать сокращению случайных, непредвиденных отказов элементов зданий и их инженерных систем. Следовательно, задача технической эксплуатации состоит в обеспечении безотказной работы всех элементов зданий и инженерных систем в течение не менее чем нормативного срока службы.
Нормативный срок службы элементов здания устанавливают с учетом проведения всех технических мероприятий. Несвоевременное выполнение мероприятий технического обслуживания и ремонта может привести к сокращению установленного (нормативного) срока службы элементов здания.
Контрольные вопросы и задания
1. Что понимают под управлением недвижимостью? Кто такие управляющие недвижимостью?
2. Перечислите главные цели управления недвижимостью.
3. Какие подходы используют в управлении недвижимостью? В чем суть подходов «управление качеством», «охрана окружающей среды»?
4. Каковы задачи управляющих в сфере управления недвижимостью?
5. Рассмотрите общий комплекс работ по содержанию недвижимости.
6. Расскажите об особенностях технической эксплуатации зданий.

Об утверждении Положения о порядке технической эксплуатации общественных зданий и сооружений

На основании пункта 5.2.8 Положения о Министерстве регионального развития Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 26 января 2005 г. № 40, и в целях обеспечения надежности и безопасности зданий и сооружений в период их эксплуатации, приказываю:

1. Утвердить Положение о порядке технической эксплуатации общественных зданий и сооружений (приложение).

2. Департаменту архитектуры, строительства и градостроительной политики (Пономарев И.В.) не позднее 10 дней со дня подписания направить настоящий приказ на государственную регистрацию в Министерстве юстиции Российской Федерации.

4. Контроль за выполнением настоящего приказа возложить на заместителя Министра К.Ю.Королевского.

Министр В.Ф. Басаргин

Приложение

к приказу Министерства регионального
развития Российской Федерации

от «___» _______ 2011 г. № ______

ПОЛОЖЕНИЕ

О ПОРЯДКЕ ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ ОБЩЕСТВЕННЫХ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1.1. Настоящее Положение устанавливает состав и порядок функционирования системы технической эксплуатации общественных зданий и сооружений по перечню согласно СНиП 31-06-2009 независимо от форм собственности (далее – здания и сооружения).

1.2. Настоящее Положение является обязательным для юридических и физических лиц, осуществляющих работы по техническому обслуживанию и ремонту зданий и сооружений.
2. СИСТЕМА ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ
2.1. Система технической эксплуатации зданий и сооружений представляет собой комплекс работ по контролю за техническим состоянием, техническому обслуживанию, техническому обследованию, в том числе поддержанием работоспособности и исправности, текущему ремонту, наладке, регулировке, подготовке сезонной эксплуатации отдельных элементов и зданий и сооружений в целом, осуществляемых в соответствии с нормативными требованиями по эксплуатации.

2.2. Система технической эксплуатации должна обеспечивать нормальное функционирование зданий и сооружений в течение всего периода их использования по назначению.

Сроки проведения плановых и внеплановых осмотров, обследований, ремонта зданий, сооружений или их элементов должны определяться собственником здания и сооружения или лицом, обладающим в установленном законом порядке правами осуществлять техническую эксплуатацию зданий и сооружений (далее – владелец здания и сооружения) на основе оценки их технического состояния.

При планировании ремонтно-строительных работ периодичность их проведения может приниматься в соответствии с приложением 1 (для зданий и сооружений) и приложением 2 (для элементов зданий и сооружений). Техническое обслуживание зданий и сооружений должно проводиться постоянно в течение всего периода эксплуатации.
3. ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ
3.1. Техническое обслуживание зданий и сооружений должно включать работы по контролю технического состояния, поддержанию работоспособности или исправности, наладке и регулировке, подготовке к сезонной эксплуатации здания или объекта в целом и его элементов и систем, а также по обеспечению санитарно-гигиенических требований к помещениям и прилегающей территории.

Перечень работ по техническому обслуживанию зданий и сооружений приведен в приложении 3 к настоящему Положению.

3.2. Работы по техническому обслуживанию зданий и сооружений должны осуществляться владельцем здания и сооружения и(или) привлекаемой на основании договора эксплуатирующей организацией.

3.3. Контроль за техническим состоянием зданий и сооружений следует осуществлять путем проведения систематических плановых и неплановых осмотров с использованием современных средств технической диагностики.

3.3.1. Плановые осмотры должны подразделяться на общие и частичные. При общих осмотрах следует контролировать техническое состояние здания или объекта в целом, его систем и внешнего благоустройства, при частичных осмотрах - техническое состояние отдельных конструкций помещений, элементов внешнего благоустройства.

3.3.2. Неплановые осмотры должны проводиться после землетрясений, селевых потоков, ливней, ураганных ветров, сильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, которые могут вызвать повреждения отдельных элементов зданий и сооружений, после аварий в системах тепло-, водо-, энергоснабжения и при выявлении деформаций оснований.

3.3.3. Общие осмотры должны проводиться два раза в год: весной и осенью.

При весеннем осмотре следует проверять готовность здания или объекта к эксплуатации в весенне-летний период, устанавливать объемы работ по подготовке к эксплуатации в осенне-зимний период и уточнять объемы ремонтных работ по зданиям и объектам, включенным в план текущего ремонта в год проведения осмотра.

При осеннем осмотре следует проверять готовность здания или объекта к эксплуатации в осенне-зимний период и уточнять объемы ремонтных работ по зданиям и объектам, включенным в план текущего ремонта следующего года.

При общих осмотрах следует осуществлять контроль за выполнением нанимателями и арендаторами условий договоров найма и аренды.

Периодичность проведения плановых осмотров элементов и помещений зданий и сооружений приведена в рекомендуемом приложении 5.

3.3.4. При проведении частичных осмотров должны устраняться неисправности, которые могут быть устранены в течение времени, отводимого на осмотр.

Выявленные неисправности, препятствующие нормальной эксплуатации, должны устраняться в сроки, указанные в приложении 4 к настоящему Положениию.

3.3.5. Общие осмотры зданий и сооружений должны осуществляться комиссиями в составе представителей владельца здания и сооружения и (или) эксплуатирующей организации.

3.3.6. Частичные осмотры зданий и сооружений должны проводиться работниками подразделений владельца здания и сооружения и(или) эксплуатирующих организаций.

3.3.7. В случае, если по итогам общих или частичных осмотров возникнет необходимость в проведении технического обследования здания и сооружения, такое обследование проводится в соответствии с разделом 5 настоящего Положения.

3.3.8. Результаты осмотров следует отражать в документах по учету технического состояния здания и сооружения (журнал технической эксплуатации здания и сооружения). В этих документах должны содержаться: оценка технического состояния здания или объекта и его элементов, выявленные неисправности, места их нахождения, причины, вызвавшие эти неисправности, а также сведения о выполненных при осмотрах ремонтах.

Обобщенные сведения о состоянии здания или объекта должны ежегодно отражаться в эксплуатационной документации.

3.4. Владелец здания и сооружения и(или) привлеченная на основании договора эксплуатирующая организация обязаны вести учет заявок пользователей и арендаторов на устранение неисправностей элементов зданий и сооружений в соответствующем журнале. Владельцы здания и сооружения устанавливают соответствующий порядок ведения учета и устранения неисправностей, утверждают форму журнала учета заявок пользователей и арендаторов.

3.5. Для централизованного управления инженерными системами и оборудованием зданий (лифтами, системами отопления, горячего водоснабжения, отопительными котельными, бойлерными, центральными тепловыми пунктами, элеваторными узлами, системами пожаротушения и дымоудаления, освещением лестничных клеток и других инженерных систем), а также для учета заявок на устранение неисправностей элементов здания и сооружения следует создавать диспетчерские службы. Диспетчерские службы должны оснащаться современными техническими средствами автоматического контроля и управления.

3.6. В договор подряда на строительные работы, заключенный владельцем здания и сооружения с лицом, осуществляющим организацию строительства, следует включать нормы о том, что в течение 2-годичного срока с момента сдачи в эксплуатацию законченных строительством, реконструкцией или капитальным ремонтом зданий (сооружений) последний обязан гарантировать качество строительных (ремонтно-строительных) работ и за свой счет устранять допущенные по его вине дефекты и недоделки.

3.7. Планирование технического обслуживания зданий и сооружений должно осуществляться владельцем здания и сооружения или эксплуатирующей организацией путем разработки годовых и квартальных планов-графиков работ по техническому обслуживанию.
4. ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ
4.1. Текущий ремонт должен проводиться с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания и сооружений с момента завершения его строительства, реконструкции или капитального ремонта до момента постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию). При этом должны учитываться природно-климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации здания или объекта. Продолжительность их эффективной эксплуатации до проведения очередного текущего ремонта приведена в приложении 1, а состав основных работ по текущему ремонту - в приложении 5.

4.2. Приемка законченного текущего ремонта зданий должна осуществляться комиссией в составе представителей собственника и ремонтно-строительной (при выполнении работ подрядным способом) организаций.

4.3. При производстве текущего ремонта зданий, финансируемого из бюджета, подрядным способом следует применять принципы ценообразования и порядок оплаты выполненных работ, предусмотренные для капитального ремонта.

5. Порядок проведения технического обследования состояния зданий и сооружений
5.1. При проведении технического обследования состояния зданий и сооружений используются категории технического состояния в соответствии с Правилами обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений СП 13-102-2003 (исправное, работоспособное, ограниченно работоспособное, недопустимое, аварийное состояние).

5.2. Решение о проведении технического обследования состояния зданий и сооружений принимается владельцем здания и сооружения или эксплуатирующей организацией в соответствии с требованиями эксплуатационной и проектной документации, а также по итогам общего или частичного осмотра здания и сооружения, но не реже одного раза в три года.

Техническое обследование состояния зданий и сооружений может осуществляться владельцем здания и сооружения, эксплуатирующей организацией и специализированной организацией силами специалистов, обладающих соответствующим техническим образованием с использованием соответствующих средств диагностики (далее – лицо, осуществляющее проверку).

5.3. Основанием для проведения технического обследования состояния здания и сооружения могут быть следующие причины:

наличие дефектов и повреждений конструкций (например, вследствие силовых, коррозионных, температурных или иных воздействий, в том числе неравномерных просадок фундаментов), которые могут снизить прочностные, деформативные характеристики конструкций и ухудшить эксплуатационное состояние здания в целом;

увеличение эксплуатационных нагрузок и воздействий на конструкции при перепланировке, модернизации и увеличении этажности здания;

реконструкция зданий даже в случаях, не сопровождающихся увеличением нагрузок;

выявление отступлений от проекта, снижающих несущую способность и эксплуатационные качества конструкций;

отсутствие проектно-технической и исполнительной документации;

изменение функционального назначения зданий и сооружений;

возобновление прерванного строительства зданий и сооружений при отсутствии консервации или по истечении трех лет после прекращения строительства при выполнении консервации;

деформации грунтовых оснований;

необходимость контроля и оценки состояния конструкций зданий, расположенных вблизи от вновь строящихся сооружений;

необходимость оценки состояния строительных конструкций, подвергшихся воздействию пожара, стихийных бедствий природного характера или техногенных аварий;

необходимость определения пригодности зданий и сооружений для нормальной эксплуатации.

5.4. Материалы технического обследования состояния здания и сооружения формируются на основании результатов предварительного (визуального) обследования, детального (инструментального) обследований.

5.5. Предварительное (визуальное) обследование заключается в следующем:

5.5.1. Предварительное обследование проводится в целях знакомства с объектом, определения общего состояния строительных конструкций и определения узлов, надежность и эксплуатационный ресурс которых обеспечивают безопасную эксплуатацию объекта.

5.5.2. На стадии предварительного обследования в первую очередь комплектуются проектные материалы, уточняются авторы проекта и строительная организация, возводившая объект, информация о владельце и иных лицах, осуществляющих эксплуатацию объекта.

5.5.3. При предварительном обследовании:

Уточняются параметры здания и сооружения, конструктивные решения, материалы конструкций;

Уточняются данные о ранее проводимых обследованиях, модернизациях и реконструкциях;

Уточняются сведения об имеющейся эксплуатационной документации, регламентах и периодичности осмотров;

Уточняется наличие службы эксплуатации объекта, инструкций по эксплуатации и журналов регламентных, ремонтных и профилактических работ;

Уточняются исходные данные для проведения поверочных расчетов конструкций, от надежности которых непосредственно зависит надежная и безопасная эксплуатация объекта;

Проводятся сплошное визуальное обследование конструкций зданий и выявление дефектов и повреждений по внешним признакам с необходимыми замерами и их фиксация;

Определяются способ очистки крыш от снега и способ удаления наростов льда на карнизах, крышах и водостоках;

Могут уточняться другие необходимые сведения.

5.5.4. По результатам предварительного обследования оформляется заключение (отчет) о проведенном обследовании.

5.5.5. На основе данных предварительного обследования сооружений и в соответствии с оценкой технического состояния основных несущих конструкций, приоритетов и с учетом объемов финансового обеспечения формируется адресный перечень сооружений, требующих первоочередного детального обследования.

5.6. Детальное (инструментальное) обследование заключается в следующем:

5.6.1. Детальное обследование проводится в целях углубленного выборочного инструментального обследования конструкций и узлов объекта, влияющих на его безопасную и безаварийную эксплуатацию. Для определения технического состояния строительных конструкций и здания в целом могут проводиться необходимые расчеты.

5.6.2. По результатам детального обследования конструкций оформляется отчет, в котором излагаются:

Фактические размеры между осями основных конструктивных элементов: пролеты, шаги колонн, отметки по высоте, расстояние между узлами (при необходимости) и т.д.;

Отклонения габаритных размеров и длин конструктивных элементов от проектных, иные отклонения от проектных решений;

Наличие и расположение элементов связей, стыков, мест смены сечений, ребер и т.д.;

Фактические размеры сечений элементов и их соединений;

Дефекты и повреждения элементов, узлов приводятся в виде ведомости с указанием методов их устранения;

Необходимые расчеты для оценки технического состояния строительных конструкций;

Состав и объем работ по детальному обследованию объекта может корректироваться организацией, выполняющей эти работы, с учетом фактического состояния объекта и анализа материалов предварительного (визуального) обследования.

5.6.3. Порядок проведения и формы представления результатов детального обследования выполняются в соответствии с техническими заданиями, разрабатываемыми владельцем объекта или эксплуатирующей организацией.

5.7. При установлении в ходе технического обследования состояния зданий и сооружений недопустимого или аварийного состояния его конструкций или технических устройств лицо, осуществляющее техническое обследование незамедлительно представляет владельцу здания и сооружения, эксплуатирующей организации заключение о необходимости предотвращения аварийного обрушения объекта или о прекращении его эксплуатации и выдает предписание о принятии мер по устранению дефектов и повреждений конструкций, технических устройств объекта, предотвращению аварийного обрушения объекта и/или о прекращении его эксплуатации.

После устранения дефектов и повреждений конструкций, технических устройств здания и сооружения представителями владельца зданий и сооружений и лицом, осуществляющим техническое обследование, подписывается акт о выполнении предписания.

Сроки устранения дефектов и повреждений элементов зданий и сооружений приведены в приложении 4.

5.8. При установлении в ходе технического обследования состояния здания и сооружения ограниченно работоспособного состояния его конструкций или технических устройств лицо, осуществляющее техническое обследование незамедлительно представляет владельцу здания и сооружения, эксплуатирующей организации заключение о необходимости принятия мер по устранению дефектов и повреждений конструкций, технических устройств объекта и выдает предписание о принятии мер по устранению дефектов и повреждений конструкций, технических устройств объекта.

После устранения дефектов и повреждений конструкций, технических устройств объекта владельцем объекта и лицом, осуществляющим техническое обследование подписывается акт о выполнении предписания.

Сроки устранения дефектов и повреждений элементов зданий и сооружений приведены в приложении 4.